房地产究竟有没有泡沫？学术界、经济专家等关于这个话题的讨论已经有数年之久，一直没有明确定论。
看到这两个截然不同的观点，相信大部分读者内心都是懵的。一个来自北大，一个来自清华，一个是经济学院院长，一个是金融学院院长，都是国内学术与专业度的翘楚。泡沫究竟有没有？听谁的？
要搞懂这一点，不妨先看看“泡沫”的定义是什么
经济学辞典中对泡沫的解释是这样的：“一种资产，它的价格在一个连续过程中急剧上涨，并使人们产生进一步的上涨预期，从而吸引新的购买群体。但这些人大都是投机主义的牟利者，本身对资产的使用及盈利能力不感兴趣，只关心价格的上涨，并最终导致价格严重背离价值”。
辞典中对泡沫可能引起的结果也做了分析“当价格上涨到难以接受的程度，必然发生暴跌，仿佛气泡破裂，并引发金融系统上的危机”。
起因：价格持续上升，这种预期促使人们进场狂欢，但人们并不是冲着产品本身的使用价值去的。
发展：因为价格需要不断保持上升，才能使“游戏”持续，因此资产价格渐渐脱离价值本身。
恶化：价格到达难以接受的程度，人们无力再使“击鼓传花”继续，这意味着供需关系被瓦解，没接盘人了。
破灭：价格发生暴跌，引发系统风险。
所以，辨证有没有泡沫的关键点有2点。1、价格是否持续上涨；2、是否投机价值远大于使用价值。
2000-2020年房价增长维度分析
根据wind数据整理而成的过去20年新建商品住宅价格走势来看，价格的确是持续上涨的， 2009年涨幅最高达到24.7%，2014年市场低谷时涨幅也有1.4%，2016-2018这三年涨幅平均在9%左右。仅有08年这唯一的一年房价是负增长。
但这并不足以判断房地产是否有泡沫，尤其是随着分母的变化，房价增长绝对值的变化显得更有参考价值。譬如2009年涨幅24.7%不过883元/㎡的绝对值，18年涨幅12.2%却有930元的绝对值，19年涨幅8.7%，绝对值增长743元/㎡，20年涨幅6%，绝对值702元/㎡。
也就是说，16年至今，4年时间房价绝对值增长了近3000元/㎡，而2000年到2011年11年的时间才增长了3000元/㎡。
因此，房价的快速增长，并非表现为涨幅上，而是绝对值的快速增长上。
从这个维度分析，说房地产一点泡沫都没有显然并不合理，尤其看“房住不炒”最早提出的时间2016年年底，就是房价绝对值增长较快的起始时间。
从使用价值角度分析
首先是租金与利率之间的关系。租金就是房屋使用价值的体现，前文分析是否存在泡沫的核心关键之一即“价格是否大幅背离使用价值”。所以，如果租金作为实现价值的体现，能够达到利率的一半水准，可以证明并没有泡沫或者泡沫程度很低。
其次是信贷方面的观点。泡沫之所以可怕，是因为绝大部分买房人的资金都是来自银行，如果因为房价暴跌引发断供的出现，自然后果是非常严重的。所以张教授称，只要没有信贷方面的膨胀，泡沫不泡沫的无所谓。
易居研究院日前发布了《50城租金收益率研究》的专项报告，其中显示今年三季度50个典型城市租金收益率仅有2.3%，深圳、厦门、三亚倒数。而16年2月时租金收益率可以达到3.3%。
这就一目了然了，16年2月正是房价绝对值还未开始高增长的时候，彼时租金收益率是可以达到利率的一半水平的。而到今年，2.3%的收益率显然就不够了。
到了这里，可以小结一下了。16年之前，泡沫也许真的并不存在。到16年之后，随着房价绝对值的快速增长、随着租金收益率的缓慢下跌，尤其是租金所代表的使用价值与房价代表的市场价值开始一个降、一个增背道而驰时，说泡沫一点没有真的挺不客观的。
毕竟，“房住不炒”这4个字，不就是在强调通过“住”回归使用价值，不要“炒”背离市场价值吗？如果一点都没有的话，也没有说这句话的必要。
所以，即便担心持有现金贬值、即便认为买房可以跑赢通胀，也一定要在合理的价格范围与平稳的市场环境里。否则，辛辛苦苦投资一套房，出租吧几十年才能收回成本，指望收益吧其实本金都在亏损，还面临流通性、难变现的问题。
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