事到如今，我们应该相信房地产规则变了，对于高杠杆投资买房这种短期行为，如果不加强抑制，会造成市场的波澜。这一轮楼市密集调控和以往的区别主要体现在限售升级，房贷利率提高获取困难，靠炒房致富的时代将告一段落，在各种限购、限贷、限售、限价的重叠加码政策上，其实最终只有一个目的，那就是让房子回归到居住属性，削减投资属性，去杠杆下让市场平稳发展，投资周期也由短期演变为长期。
限售是本轮调控一大特征
这一轮密集调控升级的城市有啥特点？我们从整体情况来看，一般是近期价格涨幅明显的，人口规模较大，投资和刚需需求十分旺盛的城市。目前的调整属于短效机制，无疑就是短期内封锁流动性，延长交易时间，3至5年无法流动出售，意味着这时候炒房需要很高的成本，获利空间被压缩，对于习惯短线快进快出的投资者而言，是不明智的资产配置之选，投机行为自然得到了杜绝。
例如，重庆市和南昌市规定，在限售区购买的新建商品房，取得不动产权证两年后方可转让。贵阳的限售期为签购房合同之后的三年。南宁则是限售升级：法人单位购买二套及以上住房限售两年，此前南宁已有规定，购房人购买第三套及以上住房两年后才可转让。长沙新购住房满三年后才可转让，首套住房购买满三年之后，才能购买二套房。
投资周期延长，高位盘整交易不活跃
随着各个重点城市调控升级，房子流动性受限，投资周期也趋向延长，价格可能处于高位整盘或者是回落下跌。这时候交易不活跃，炒房无利可图。买房赚租金成了长线行为，投资房地产会逐渐从炒房获利转变为赚取房租的态势发展。
未来，房地产市场将逐步设立长效机制，建立一个租购并举健康发展的模式，优化租赁住房发展结构，让自住和投资需求各归各位，引导理性购房需求，而不是一股脑地去炒房。
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北京楼市拐点已经出现
这里说的楼市拐点，既有房价拐点的意思，更有整个楼市拐点的含义。什么是楼市拐点？就是楼市从投资盈利为目的市场转为以居住本能为主的市场，从居住本能的基本要求就是房价要能让居住者接受，房价还在天价的时候，你说这是居住目的的楼盘，这不是挨骂吗？
为了证明我的这个判断的可靠性，在这里特别提一下，前两年，整个社会对楼市的判断都是，一线城市具有绝对的投资性，房价只涨不跌，北京作为全国的首都更是这样，而三四线城市，由于去库存压力太大，将面临崩盘。
当时，我的判断是，北京等一线城市是最大的投资市场，而投资市场受政策影响最大，投资者一撤，北京房价就会逐步下跌，所以北京等一线城市房价肯定是跌跌不休！而三四线城市主要是自住需求，有的是买房居住兼具投资。三四线城市房价本来就比较低，投资的机会不多，同时，承接农民转移进城的主要也是三四城市，甚至是五线的城镇，所以三四线城市不但不会崩盘，至少变化的不会很跌宕。这些观点，可以通过查找前两年的微博、博客找到原始记录。
今天讲楼市拐点，有这么几个要点：
一是，“共有产权房”项目开盘，从公告披露的信息来看，将有超过12万户家庭参与摇号，申购427套共有产权住房。而这批房源的购房人与政府的产权比例各半。以2.2万元的销售均价计算，最大90平方米的房源仅需购房人承担约198万元的房款。接近200万元的房款对大多数普通居民来说，还是一个天文数字。
“共有产权”在南方一些城市已经试用多年，但是，正像试点房产税一样，效果不明显，北京这次的“共有产权”，动作力度大，最先开的这个楼盘，也是从“限价房”转变而来，可见北京推动“共有产权房”的步伐。
二是，最近北京官方表态，绝不允许楼市“大涨大跌”的情况出现。就最近出台的各项政策看，大涨的可能性一点也没有了。“共有产权房”其实也是商品房，所以共有产权房的大力推出，对北京楼市房价的影响一定是十分明显的。
三是，楼市调控的方向正在从“限购”向“限售”+“限购”双限并举。从销售环节下手，这个措施是人们呼吁很多年的有效办法。限售的目的很明确，就是抑制楼市投资，打击楼市投机行为。
四是，对首套房实行利率提高的目的，显然对自住刚需有很大的影响。但是，这个政策的目的性，是值得质疑的。不过，我们应该清楚地知道，首套房也有大量的投资需求，比如假离婚购房、假结婚购房、一次性社保购房等等。从中可见北京限制投资的大网是何等的严密。
不久前，还有很多人跃跃欲试要进入北京投资购房，认为已经停涨了一段时间，现在该出手了。但是，最近这样的声音已经很小了，一直认为房价再涨再涨的任志强最近，也理性地分析到，如果这样的调控政策坚持下去的话，房价下降也是必然的结果。“房子是住的，不是炒的”这个政策定位，已经扎扎实实低在北京落地生根，要住，房价太高是肯定不行的，怎么办？拐点到了，再往后看就知道了！
(2017-09-30)
2016年以来，房地产市场在一轮“去库存”的大环境下，开始了新一轮的“涨价”。但在最近的一段时间，美联储正式缩表，以及楼市一连串限售大动作，房地产“冰淇淋”正在悄然融化！
限售升级
问大家一个问题：面对大量正在融化的冰淇淋，你打算怎么办
1、在房地产“冰淇淋”融化前吃掉它
巨量的地产“冰淇淋”市场已无法消化
2016年前，面对房地产的高库存，持续的“去库存”政策确实解决了三四线城市大量的库存问题，同时也消耗了大量的购买力。面对“高房价”，市场的预期反应以大不如从前。简单来说就是市场已经基本吃饱了，如果继续吃冰淇淋，且不说吃不吃得下，就算吃得下，也很有可能“闹肚子”。
2、重新把房地产“冰淇淋”放进冰箱
利用政策冷冻地产资金
面对日趋收紧的房地产形势，近期，先后有六大城市提出了“限售”令，限售期限在两年到六年不等。而这些限售令的大背景是美元开始正式缩表，进入加息周期，这意味着长达9年的货币宽松政策走向终结，为防止全球资产回流给经济带来压力，必须适当冻结“高房价”，把资金封闭在房地产。
3、房地产“冰淇淋”换个口味
发展实体经济
吃了好久房地产“冰淇淋”，换个口味发展实体经济可能更好。与房地产“水泥钢铁”经济相对应的就是“实体经济”。在“房子是用来住的，不是用来炒的”指导下，房子的投资属性将下降，会有更多的资金回流到实体经济。
美元正式加息缩表
美元货币政策已发生变化，希望大家无论是刚需还是投资，理性投资，尽量减少自己的负债率。而对于那些还在“高杠杆”炒房者，你们或许已经跑不掉了！
楼市拐点将至
(2017-09-27)
9月一线城市房价全面下降，中国楼市拐点真的到了吗？
昨日（9月18日），官方公布了8月份房地产统计数据，小编从中发现，15个一线城市及二线热点城市新建商品房价格同比涨幅均呈现回落的态势。而这也是最近几年以来，我国热点城市房价首次出现全面止涨。那么，楼市拐点真的已经到了吗？
数据显示，上个月，在全国70大中城市中，一线城市新建商品房与二手房价格“双降”，环比下跌0.3个百分点；二线城市和三线城市的新房价格涨幅均有所回落，跌幅均为0.2%；而对于二手房市场而言，二线城市价格涨幅略降，幅度为0.1%，三线城市价格则持平。
值得注意的是，8月份房价同比增速创下近3年来的最低。其中，一线城市房价增速呈现11连跌，北上广深房价全部下降；二、三线城市房价增速继续保持自今年6月呈现的回落态势，且下降的城市数量也有所增多。
就本轮楼市调控而言，从目前的情况来看，8月楼市拐点初见端倪。不仅房价增速创下新低，而且热点城市首次价格全面呈现下降趋势。可以断定，今年的“金九银十”想要如过去那般几无可能。
对此，小编认为，8月份的楼市数据可以至少证明三个方面。
首先，楼市是以追求平稳健康的发展为主要导向，而不再是单纯的求速，更注重经济增长的“质”。这点我们从官方公布的数据就能看出，8月全国城市房价不管是涨幅还是跌幅，整体变化幅度都不大。
其次，调控政策的成效在持续显现。在小编看来，调控房价的核心其实就是首付及房贷相关政策。热点城市相继出台新政，收紧资金流入房地产领域的口子，提高首付款比例，不仅起到了抑制投机炒房行为的作用，限制了投资需求，而且宏观上放缓了购房者入市的脚步，使得市场趋向冷静，卖方被迫降价或不主动涨价。
而在此次发布的统计数据中，有一项数据也能佐证调控起到的成效。那就是居民人均存款在增长，这说明老百姓用来投资的钱变少了，等同于社会资金涌入房地产的热钱也减少了。
最后，再次印证了管理层对于房地产的态度。房地产行业过去的游戏规则被改变，对其的要求从拉动经济变成了当前以防风险为主要唯一目的。
房子在我国承载着太多的角色。对各地而言，它是支柱产业，财政收入的主要来源之一；对于富有阶层，它是财富的象征；对于开发商与投资者，它是通向致富的途径；对于大多数人来说，它是家的唯一载体。所以说房子已经不是简单的一个房子，它在中国社会中牵扯了各方的利益，房价的暴涨或暴跌是不可能被接受的。那么，调控之于我国楼市来说，初衷从来不是为了限制房价合理的上涨或下降，只是为了防止出现过快上涨的苗头，做到细水长流。
可以说，本轮调控及时预防了房地产资本化的趋势与资金杠杆过大的风险。这样一来，所谓的楼市泡沫及金融危机都能够有效避免。从提出“房子是用来住的，不是用来炒的”就可以看出，这是管理层对于今后楼市定位上的唯一态度，因而往后我们需要探讨的主题只是如何建立合理有效的长效机制了。
对此，小编认为，从当前政策来看，管理层试图通过发力租赁市场，大力促进长租房市场发展来探索长效机制的建立；可以说这还只是一个雏形，未来必然有更多的政策来扶持，比方说税收、农村土地、城市户籍与社保等等政策改革。同时，还涉及引导居民合理的投资方向，增加投资领域的多样性。因此，既然是长效机制，必不可少急于求成，不然我们又会陷入过去越调越调的怪圈之中。
(2017-09-22)
2017年7月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁的试点城市。
因此，今年下半年的楼市就出现了两种奇特的现象：一边是包括北京、重庆、烟台、深圳等在内的20多个城市再现密集调控潮;，并且出台一系列租购并举政策；另一边是多地楼市成交遇冷，中国楼市传统旺季金九银十并没有出现。有专家认为，中国楼市以售为主的时代将迎来拐点。链家研究院数据显示，到2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。
但是，在楼市租赁市场发展的以后，真的可以改变中国地产以售为主的习惯和方式，从而成为中国楼市的拐点吗？
答案可能是不确定的。
首先，现在的楼市遇冷并不是租赁市场发展的结果。
建立购租并举的住房制度，是2015年年底中央经济工作会议提出的，并以把公租房扩大到非户籍人口。2016年国务院办公厅又专门印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法。2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。虽然今年各地纷纷出台了加快租赁住房的建设，但是目前的楼市遇冷却难以说是租赁住房建设的结果，因为目前租赁住房还没有真正在市场上起作用，真正起作用的还是房地产的政策调控。因此，只有在非调控下的市场价格和需求的变动才能反映真实的市场状况。
其次，我国传统的买房习惯和传统不是一天两天能改变的。
我国历来就有购房的传统和习惯，当然租赁市场的发展对流动人口、低收入人口确实会起到积极的作用和意义，但对于常住人口、未来准备常住的人口，购买住房仍然是其基本的需求和需要。有房心安、安居乐业是多少人的生活理想，一下子转变到租房可能会有一个漫长的过程。当然有一部分工作、生活流动性大的群体租房就成为必然。
其三，购买住房在一定的时间内仍然是主要的投资方式
在相当长的一个阶段内，我国的投资方式仍然严重不足，很多投资方式具有较强的不确定性，而房地产投资特别是刚需的投资仍然是大多数人投资的主要方式。在发达国家，虽然说租赁市场高度发达，但是购房仍然是中产阶级的首选，不过是由于他们的工作和生活流动性大，所以房子的买卖就比较频繁，不像我们许多人一生就住在一套房子里。所以，购买住房短期内难以改变。
其四，租赁市场的发展必然导致房租的上涨，从而再一次推动购房。
8月23日，上海市推出4幅租赁住宅用地。这四幅地块总出让面积近9万平方米。从区域位置来看，均处于上海市中心黄金区域。据测算，按照成本计算的租金回报率在5%~6%的水平，也就是20年回本。而目前租房市场的普遍市场价格租金回报率在1%~1.25%的水平，也就是说80—100年回本。这就出现了问题，如果整个租金市场达到50年的回报水平，由租金价格将在现在的基础上上涨一倍以上。这对租房者是一个很大的负担。在美国租房收入8—10%的回报率，租房者仍然占有相当大折比率，是因为生活习惯，而我国1%的租房回报率人们仍然不租房，如果租房回报率能达到5%，那将进一步刺激人们的购房热情。
对大中城市流动人口多、新市民多，住房租赁需求旺盛的城市发展租房市场无疑是正确的，也是解决房子是用来住的方式。但如果说成为以售为主方式的拐点，可能还需要很长的时间。
作者：麒鉴，中国金融作家协会理事，人民出版社读书会签约名家，金融学博士，《清华金融评论》专家团成员，《牛谈》签约作者
(2017-09-16)