【导语】
2015年的冬天，一向屹立不倒的中国房地产，出现了高库存压力。在不久前结束的中央经济工作会议上，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度，是前所未有的。
而在一系列的政策中，最吸引眼球的是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”。《人民日报》也连续发文，从农民工购买力、房地产商降价可能性等方面分析了中国当下究竟该如何解决房地产去库存问题。不过，进城的农民工究竟有多大购买力?
●房地产库存到底有多高?
现在，统计局每月公布的“商品房待售面积”是近似库存的概念，但是有两个遗漏的地方：1.尚未开工的企业拿地应当计入库存;2.未竣工的在建项目(除已经预售)应当计入库存。所以，行业真实库存=商品房待售面积+尚未开工的企业拿地+在建商品房面积(扣除预售)。
根据近期安信证券推出的一份关于房地产行业库存研究报告显示：截止2015年10月，全国商品房待售面积约6.86亿平方米，其中住宅待售面积约4.36亿平方米;全国自2001年开始共计成交建筑面积为162.4亿平方米的土地，扣除累计新开工商品房面积约120.1亿平方米，库存面积42.3亿平方米;全国商品房施工面积约70.78亿平方米，扣除预售，约49.12亿平方米为库存面积。
综上所述，全国房地产的总库存约98.3亿平方米。
●仅凭户籍人口，无法消化房地产库存
如此之高的房地产库存，依靠现在的城市人口有没有可能消化掉?
过去5年，中国商品房年均销售11.5亿平方米，考虑到未来几年销售面积可能回落到10亿平方米/年，所以未来五年总需求为50亿平方米;而5亿城镇户籍人口中，约有1亿为住房困难的低收入家庭，未来五年预计需要30亿平方米的安居性住房，即使一部分由实物化保障改由货币化保障，按照50%的购买量计算，将有15亿平方米从市场购买。(数据来源：《经济日报》)
也就是说，未来五年城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右，仍然远远低于当年过剩库存和未来潜在供给之和。
●于是，农民工被视为消化库存的主力
如果要完成去库存和保持房地产的可持续增长，必需开辟新需求。如今，这一新需求被锁定在农民工市民化的住房需求。
据估算，未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。根据国家统计局对农民工的调查数据：2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。
●农民工收入并不足以支撑其在大城市买房
但是，想要农民工在城里买房，却面临着几个现实问题，首要就是，钱。
根据国家统计局对农民工调查的数据：2014年1.7亿外出农民工中，从家庭迁徙看，举家外出的占20%，一人外出的占80%;从就业城镇看，外出农民工的30.5%在直辖市或省会，在地级市的占34.2%，在小城镇的占34.9%;从收入及增长看，平均收入为2864元，增长率为9.8%，其中，建筑业最高，为3292元，居民服务、修理和其他服务业最低，为2532元。
当前，全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。夫妻俩都出来打工，不吃不喝一年也就挣七八万元。30%的首付，也要拿出两三年的全部家庭收入。更何况，农民工往往都还是上有老，下有小。
这还是按全国平均房价测算，如果是在直辖市、省会城市、区域中心城市打工的农民工，根本不具备在当地购买住房的能力。经济学者马光远评论说：“把中国房地产去库存的希望寄托在农民工身上，等于是想让穷小子娶公主。”
●农民工申请住房贷款更是难上加难
如今，全国城镇居民购房，六成以上都会贷款。对于支付能力不强的农民工来说，想要让他们在城市购房，贷款几乎是一个必须的配套政策。然而，现实中，农民工想申请住房贷款并不容易。
在公积金方面，外出农民工有公积金的只有5.6%，而本地农民工只有5.3%，而且大多都不能结转;而在商业贷款方面，因为存在户籍歧视以及农民工工作不稳定，许多商业银行会要求，购置第一套房的农民工，首付也要四成以上。而农民工在输出地，进行以土地、住房等固定资产抵押获取贷款，也存在着诸多障碍。
●农民工进小城市的意愿没想象中那么高
四川省统计局的数据表明，在农民工不愿落户城市原因中，43.6%的受访者认为城市生活成本高;38.5%的受访者认为农村和城镇户口差别不大;37.8%的受访者想保留家中土地承包权，为自己留一条后路;33.7%的受访者觉得农村土地有较大增值潜力。
四川省社科院农村发展研究所副研究员胡俊波在接受采访时说：“除了个别试点地区外，目前农村人口还是家庭保障为主。对于他们来说，土地是家庭保障的重要基础，也是最后的防火墙。没有完善的社会保障体系支撑，农民工是不敢贸然放弃土地承包权的。”
同时，城市的公共服务是以户籍为依据，农民工购房如果不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等福利，就会降低农民工购房的意愿。并且，按照绝大多数农民工的支付能力，只能在中小城市买房，这种城市尤其是中西部地区的中小城市，基础设施和公共服务水平并不见得比农村强多少，农民工即使具有购买能力，也缺乏购买动力。有微博网友就评论说，如果北京、上海买房子送户口的话，相信农民工就算是砸锅卖铁也会买。