七贤法庭,处理房屋纠纷有一套

七贤法庭,处理房屋纠纷有一套

七贤法庭法官正在调解一起房屋买卖合同纠纷案件。

七贤法庭法官正在调解一起房屋买卖合同纠纷案件。

在山东省济南市市中区七贤镇,有一个文化气息浓郁、充满人情味的法庭——济南市市中区人民法院七贤人民法庭。该庭既审理辖区内的普通民事类案件,同时作为专业化法庭,又负责审理辖区内所有房屋买卖纠纷类案件。“打通司法服务的‘最后一公里’,让法庭参与到市域综合治理中,把法官的光和热从审判台发散至辖区群众。”七贤法庭的法官们对法庭工作这样定位。

10年的等待终于有了希望

近日,山东省济南市市中区人民法院院长温磊收到了一封某小区3名业主寄来的感谢信,满满3页的信既充满了对法官的感激,又承载了他们10年的等待和辛酸。

这是一批商品房买卖合同纠纷案。2009年,65名业主与济南某房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同,并依约缴纳购房款。2011年前后,该公司将房屋交付他们使用,但因种种原因一直未能办理房产证。

2017年,小区门口贴了一张公告,“上面写着房子产权存在争议,我们去住建局一查才知道,原来开发商2010年的时候用筹集资金的名义把我们的房子又卖给了别人,还办理了网签。”提到当时的情景,其中一位业主刘某某仍然情绪激动,“看到这张公告我差点晕过去,自己辛苦一辈子买的房子要打水漂了,再一打听,开发商因为欠债太多跑路了,真是又气又急!”

虽然购房后8年都没办下证,但业主们并没有着急,“到手的鸭子还能飞了?”但一纸公告让业主们彻底坐不住了,大家迅速达成一致意见:一定要尽快把房产证办下来。

业主们把街道办、住建局、房管局等有关部门跑了个遍,最后决定拿起法律武器,把开发商起诉到了市中区法院。

自2020年底,市中区法院推行专业化法庭建设,把房屋买卖类纠纷放在了位于济南南城的七贤人民法庭。“南城近几年开发建设商品房较多,集中到七贤法庭审理比较便利。”该院审判管理办公室主任介绍说。于是,这批案件就分到了七贤法庭。

接到这批案子,法官敏锐地察觉到案件涉及面广,且信访隐患较大。

“住房问题事关民生福祉,办证难正是人民群众的急难愁盼问题,必须想尽一切办法解决问题。”庭务会上,七贤法庭的法官们达成共识。

于是,法官与业主代表、代理律师就案件情况进行了沟通,并先后多次赴房管局、住建局、街道办等地调查房屋建设之初的审批规划情况。

借助全流程网上办案系统,法官对这批案件的关联案件逐件查询。经过细致的排查,发现了其中10起案件的玄机:涉案的10处房产被网签在山东某投资管理有限公司名下,而山东某投资管理有限公司曾起诉济南某房地产开发有限责任公司,要求其归还借款,最终两公司通过调解,解除购房合同。

“之前,我们通过到各个部门去调查了解情况,对开发商和案外人的关系是有所怀疑的,而调解书恰恰证明了开发商和案外人之间实际上是借贷关系,并非房屋买卖合同关系。”主审法官刘鹏飞决定将这10个案件先行判决,“这10个案件因为有案外人和开发商的调解书,给我们案件的审理扫清了障碍,我们判开发商为业主办理过户登记合法合理。同时,我们也把案件提交给审委会研究,虽然后续的案件具体情况有所差别,但相信这10个案件的处理给其他案件提供了审理思路。”

“盼了10年的房本有希望了!”当事人拿到判决书激动不已。

没花一分钱就拿到了违约金

“拖了半年才交房,让我整宿整宿的睡不好觉……”

“就是啊,当时让我们多等了这么长时间,眼看着装修材料价格上涨……”

这是一批因延迟交房引发的商品房买卖合同纠纷案,某小区的交房时间比合同约定时间晚了半年多,但开发商因资金紧张一直未能支付违约金,小区的100多名业主不服气,便将开发商起诉到了七贤法庭。

“这批案件每一个标的额都不是很大,但是数量众多,因此总标的额也达到200多万元。如果进入诉讼程序,3万多元的诉讼费要由败诉方来承担。一旦业主败诉,必然会增加他们的经济负担;而开发商败诉,也会进一步加剧本就紧张的资金状况,对业主早日拿到赔偿金更为不利。”刘鹏飞研究案件后,反复考虑如何妥善处理。

“我又不是不支付违约金,只是现在资金紧张而已,这样吧,7月等新楼盘一开盘,我就支付违约金给你们……”

“还要拖到7月,这可不行,最多一个月时间,我们可不想再像交房时那样一等再等……”

调解当天,虽然对于逾期交房后应支付的违约金数额分歧不大,但双方对于付款时间却存在较大争议,调解室的气氛顿时有些紧张。

见此状况,调解员老李把开发商单独叫了出来:“如果你们调解不能达成一致就需要开庭审理,这批案件中每一个标的额都在5万元以下,所以会适用一审终审的简易小额诉讼程序,在判决生效之日起的10日内你们就得支付违约金,如果走到这一步,你们筹款时间更短,资金压力是不是就更大了?”

接着,老李又走进调解室,对业主说:“即使现在作出判决,开发商可能也无法按期履行,短期内的资金压力反而更大,赔偿有可能会更困难……”

经过几番苦口婆心的调解,原告与被告双方最终达成了调解协议。之后,法官用一天的时间对这些案件集中开庭进行了审查。

“从正式立案到拿到裁定书仅用了两天时间,不仅化解了矛盾,还为我们减少了诉讼成本,太感谢法官了!”拿着民事裁定书,小区业主喜笑颜开。

1600元的租房押金

“哪有这样租用房子的,你看看你把我的房子弄得乱糟糟的,热水器都坏了……”

“热水器我一共没用几次,我怎么知道它怎么坏了,又不是我故意弄坏的,你怎么能押着我的押金不给我呢……”

郭某承租了吕某的房屋,退房时因卫生及热水器损坏问题未能与吕某协商一致,吕某拒绝退还1600元的租房押金,郭某为此诉至法院。

案情很简单,标的额也不大,但双方的矛盾却十分尖锐,都抱着“只争一口气”的想法拒绝调解,坚决要把官司打到底,让法院为自己做主。

为了双方的纠纷得以实质性化解,法官并没有着急安排庭审排期,而是把案件交给了特邀调解员张韻,“找时间多和两位当事人沟通沟通,找找平衡点。”

张韻通过与双方进行沟通后,发现双方彼此成见较大,见面就吵,便“背靠背”做调解工作。通过对诉讼成本及风险的分析,张韻根据案件实际和与双方沟通的情况,提出了让吕某退还1400元的调解意见。经过又一轮苦口婆心的调解,双方终于达成一致意见。

“张老师,我的右腿不小心摔了,走不了路了,我没法到法庭办理手续了,这可怎么办啊?”2021年5月14日一早,张韻刚到法庭,就接到了郭某打来的电话。

本来说好第二天吕某以直接转账的方式退还郭某押金,郭某收到款项后撤诉,没想到在约定的前一天,出了这样的意外。

“这个没关系,你好好在家养伤,我们可以到你们家给你办理手续,保证今天给你办好,你就放心吧!”放下电话,张韻请示了法官。

转账当天,带着相关手续材料,张韻把撤诉现场从法庭搬到了郭某家中。受伤的郭某坐在床上,确认收到款项时,她趴在床上的小桌子上出具了收条,然后又在撤诉申请的最后签上了自己的名字,案子在诉前顺利解决了。

类似这种案子,当事人因为某些原因不能到庭而导致案件进程迟滞,这对于七贤法庭来说根本不是问题,时空限制已然被完全消弭。(□ 闫继勇 本报通讯员 李冬华 张文静 文/图)

(检察日报)

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