“十一”长假，京郊民宿延续自7月疫情防控形势好转以来的热度，“一房难求”频现报端。但民宿行业存在的问题也让消费者如鲠在喉，民宿价格不亲民就是槽点之一。
“门头沟紫旸山庄一个五居室的院子，‘十一’期间要15000元一晚，贵得离谱！这哪儿还是民宿，价格太不亲民了。”市民高先生向记者抱怨。
这样的“高价”民宿在京郊并不少见，那些网红、有点知名度的民宿，一间双人房一晚价格2000元以上都只能算中档；有三四个卧室的院子动辄五六千、七八千也不少见。
民宿定价为何如此之高？
“如果只满足住宿功能，买一个休息睡觉的空间附带一些商务功能，在北京、上海、广州这样的城市中心区域，350元到400元一晚。搬到乡村来，环境好了，再加300元，一晚700元到800元的定价是合理的，也是可持续的。”九源设计院院长、又见炊烟新田园度假地投资人江曼告诉记者。
但大多民宿的定价不是按照能提供的服务来的。“他们是按照收回成本的目标倒推来定价的。我投了几百万上千万元在一个院子里，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率33%来计算，一年能挣钱的时间就100天左右，所以必须订这么高的价格，才能收回成本。”江曼给记者算了一笔账。
定价虚高的状况可持续吗？“行业发展早期，民宿在京郊还是稀缺资源，卖的是稀缺，定价就可以任性。”一位民宿行业投资者告诉记者，随着投资热钱的涌入，稀缺变饱和，价格就会回落。眼下，京郊民宿的投资热情高涨，供应也在趋向饱和。
京郊民宿如何提高自身的性价比？
“首先要弄清民宿的本质是什么。本质是主人文化。主人喜欢画画、喜欢做手工、喜欢烹饪，把自己的家改造成可以接待住宿的地方，让客人来体验一种生活方式。这才是世界各地有生命力的民宿的本质。”江曼介绍。而如今很多“高价民宿”没有“主人文化”，只有高投入雕琢出的精致环境，准确的说应该叫“精品酒店”。“长期来看，消费者不会只为住宿功能高价买单，还要增加附加值。”
精品民宿the verse 主打咖啡文化
“除了吃和住，还能有文化体验、生活方式的输入等等，才能算民宿。”一位民宿研究者告诉记者。在怀柔区渤海镇响水湖景区有一家“明明山居”民宿，是儿童文学作家藤婧开办的，客人入住期间，每天都有茶艺、插花、书法、国画等的讲授和体验活动，算接近最初意义上的民宿。
早期的京郊民俗户在内涵上更接近民宿，为何很多都被市场淘汰了？“酒店产品通常五年就进入一个装修期，个体经营业态很难留下维修基金，农民挣了钱，都去城里买房或买车消费了，被城里人到农村来投资的民宿淘汰是必然。”上述民宿投资者说。鼓励民俗户升级，一次性投入大笔资金建民宿，如果后续没有持续投入的能力，将面临无法收回投资、无以为继的风险。
曾经的民俗院升级精品民宿“老木匠”
盘活农村闲置民宅发展民宿接待，能给农民带来资产性收入、能解决农民就业、能丰富市民的乡村旅游选择、能给农村带来活力，一举多得。
但是，“民宿只是乡村体验的一个载体还不是产业，想做成产业需要系统的支持：比如规范化、标准化的床品清洗、食材采购、劳动用工，有特色的文化体验等等，这需要政府引导支持下各方共同努力。”江曼表示，尽早认识到这一点，才能少走弯路。