北京时间7月24日，中国居住服务平台独角兽企业贝壳正式向美国证券交易委员会提交了IPO招股书，计划于北京时间8月13日晚间正式登陆纽约证券交易所，证券代码为“BKBK”。而贝壳的上市也将成为中国居住服务平台第一股。
招股书显示，贝壳此次将发行1.06亿股美国存托凭证，相当于3.18亿股A类普通股，同时设定15％的“绿鞋期权”。贝壳每1股美国存托凭证代表3股A类普通股，IPO发行价区间为17-19美元；在承销商不执行“绿鞋机制”的情况下最高融资将达到20亿美元；此次IPO的主承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本和摩根大通；副承销商包括瑞银投资银行、里昂证券、瑞士信贷及招商银行。贝壳表示此次融资的金额将用于公司研发、投资、以及平台功能的基础设施建设和一般企业其他用途。
同时招股书显示，此次贝壳老股东腾讯、高瓴和红杉均表示有兴趣以首次公开募股价格认购贝壳此次IPO。其中，腾讯公布至少认购价值2亿美元的ADS，高瓴和红杉则分别认购至少价值1亿美金的ADS。同时富达国际以及与Fidelity Management＆Research Company LLC关联实体也将分别认购2亿美元ADS。若以每ADS18美元计算将占其发行份额的41.9％。
企业概况
相比贝壳上市，似乎大家更熟悉的是链家。公开信息显示，贝壳找房由链家网升级而来，是以技术驱动的品质居住服务平台，为用户提供二手房、新房、租赁、装修和社区服务等居住服务。志在成为聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放品质居住服务生态。而此次贝壳的上市主体内则包括贝壳找房，链家、德佑及金融、装修等业务。而贝壳找房在两年内剑指纽交所，其彪悍的表现离不开链家在房地产中介行业18年的沉淀。
公开资料显示，2001年9月，贝壳公司创始人兼董事会主席左晖创立北京链家房地产经纪有限公司。随着时间推移，北京链家及其子公司发展各种业务，并在全国范围扩展。
2016年11月，链家重组了原北京链家的子公司，以及其经营金融服务业务的北京宜居泰和科技有限公司。
2017年11月，链家成立天津小屋信息技术有限公司，以开展与增值电信服务相关的业务。
随后2018年4月，链家上涨贝壳找房平台。业务涉及二手房、新房、租房、装修、海外、旅居等多个方面，并自上线之后便开始高速扩张。
2018年7月贝壳找房在开曼群岛注册贝壳集团成为其控股公司。随后在2018年7月至2019年6月，贝壳控股集团成立了一系列中介控股实体，直接或间接持有贝壳天津投资有限公司和金贝天津技术有限公司。从而通过一系列的交易，北京链家的大多数原始子公司和所有营业分之机构全部由其开曼独资企业和其他中国子公司全资持有。
随后做为重组的一部分，北京链家和宜居泰和的大多数股东及其股东关联公司按权益比例认购了贝壳集团普通股。同时也通过一系列交易，贝壳集团获得了对于北京链家、宜居泰和和天津小屋的控制权。
融资历史
做为一家成立于2001年，以数据驱动的全价值链房产服务平台。经过发展目前已进驻北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市和地区，全国直营门店数量超8000家，旗下经纪人近15万人。
而作为贝壳集团的控股实体，天津小屋自成立以来总共实现了两轮融资。而在早之前链家也经过了多轮融资。据天眼查数据显示，其中包含像鼎晖投资，高瓴资本、华兴资本、腾讯、百度、融创、万科等。而在2018年初启动的D轮融资中，包括像软银，红杉碧桂园等等也竞相参与。
链家融资历史：
贝壳集团融资历史：
公司业务
贝壳是住房交易和服务的领先集成在线和离线平台。是在中国建立行业基础设施和标准的先驱，以重塑服务提供商和住房客户有效地服务和完善住房交易，从现有和新房销售，房屋租赁，房屋翻新，房地产金融解决方案等服务。同时链家公司自2001年成立以来已有18年以上的运营经验。广泛的行业经验为其提供了对市场，业务条件和客户需求的独特见解，用来帮助为客户提供有效实用的解决方案。
商业模式方面，贝壳集团由4部分组成，分别是：贝壳找房；ACN经纪人作业系统；德祐加盟商；其他中间加盟商。相较于原来链家网，贝壳的定位更加广泛和开放，除覆盖新房、二手房、租赁和家装、金融服务等业务外，也允许链家体系外的外部房源进入，形成“自营+智能化平台”模式。
数据驱动的主要组件和协同优势
2018年贝壳平台上线。当下已成为中国最大的在线及离线平台，用于住房交易和服务。同时，贝壳时候在中国建立行业基础设施和标准的先驱，以重塑服务提供商和住房客户如何有效地导航和完善住房交易，从现有和新房销售，房屋租赁到房屋翻新，房地产金融解决方案等服务。通过链家的大型店面网络实现了一系列行业“第一”，包括通过ACN促进代理商合作以共享成功，建立“《房屋词典》，推广真实的房地产清单以及利用技术对流程进行数字化和标准化。更重要的是， 链家通过ACN，运营知识，数据和技术系统为基础架构奠定基础，无缝集成了已被证明可以大规模运行的在线和离线网络，并进一步将链家的核心竞争力扩展到了贝壳平台，以便帮助包括链家在内的数百个房地产经纪品牌，以及他们的关联商店和代理商取得成功。同时通过一系列努力创建了一个更具可扩展性的基础架构，包括数字化和标准化三个关键组件，即数据，交易流程和服务质量，以专门解决行业所面临的挑战。
下图说明了贝壳平台的组成和结构：
贝壳平台是面向住宅房地产行业和生态系统参与者的开放平台。它使包括购房者，购房者，房东和房客在内的住房客户能够与高质量的房地产经纪品牌，商店和代理商一起享受顺利的住房交易。平台不仅为房地产开发商提供了创新的销售渠道，还使其他生态系统参与者可以从数据洞察力和技术以及广泛的客户和代理商基础中受益。通过平台促进经纪品牌，商店和代理商之间的合作，规范地道的房地产清单以及应用一系列合作规则，简化整个房屋交易流程。同时为平台参与者提供各种服务模块，与ACN一起构成适用于整个行业且对整个行业有益的可扩展基础架构。包括SaaS系统，客户前端，以社区为中心的商店网络，数据洞察力和技术应用程序，金融服务，培训和招聘计划以及交易服务中心。
为平台参与者提供的服务主要包括：
给住房客户：作为领先的住房交易和服务平台，提供全面的服务，以满足住房客户不断变化的需求。这些服务主要分为三类：与现有和新房屋销售以及房屋租赁有关的经纪服务；签署到完成的支持和金融服务，包括安全付款，代管，抵押便利服务，产权清算和担保，过渡贷款和其他金融解决方案；家居装修服务，例如室内设计师介绍和家居装修工作。与经纪品牌，商店，代理商和其他服务提供商一起，
经纪品牌，商店和代理商：平台基础设施向加入平台的所有房地产经纪品牌，商店和代理商开放。为平台上的品牌，商店和代理商提供三类服务：平台服务，以使平台上的经纪服务提供商能够进行基于角色的自动佣金分配，并在其中使用我们的基础架构及其不同模块一种协作方式，包括SaaS，数据见解和技术，培训和招募，签到结服务等；品牌服务，使小型经纪商店可以加入著名的经纪品牌，并从更好的质量控制和潜在客户转换中受益；金融服务，例如商业贷款，可帮助企业进行日常管理。
对房地产开发商：利用已建立的基础架构和广泛的住房客户基础，充当新住房项目的强大销售渠道，从而重构价值链并改变房地产开发商发现住房并与之互动的方式买家。同时为房地产开发商提供全面的销售和营销解决方案，包括经纪服务，销售计划，接待服务，在线营销以及创新工具。
贝壳客户前端
贝壳客户前端，包括ke.com 网站，贝壳应用程序，贝壳微信迷你程序，可为住房客户提供相关的住房交易资源，并指导他们进行明智的住房交易决策。
丰富个性化的物业列表显示
下面的展示贝壳应用程序的属性列表和代理推荐的界面：
与可靠代理的即时交互
利用平台的大型代理商，能够及时有效地为房屋客户提供服务。客户热线和即时消息系统可在贝壳客户前端的各种接口上使用，以实现即时的按需连接。
综合知识库
房屋销售流程中的交互式知识库，其中包括买家资格，签字，付款程序，代管，抵押，税收，产权清算，资金释放，潜在风险和其他交易事项。还涵盖多种交易场景的计算器，例如Beike客户前端上提供的抵押，房屋更改，继承和预付款等多种交易场景。
签署关闭支持和财务服务
通过在线和离线交易中心与金融服务业务部门贝壳金融的合作，为住房客户提供了全面的签字到成交交易支持和金融服务。这些服务包括在各种情况下的安全付款，托管，抵押服务，产权清算和担保，过渡贷款和其他财务解决方案。
线上线下交易服务中心
住房交易通常是一项压力很大的工作，涉及许多步骤和程序手续。为了减少住房客户和代理商的麻烦，贝壳运营了N-Trading系统或NTS，这是贝壳上提供的全面的在线交易支持系统平台。除了全面的在线交易支持外，我们还建立了离线交易服务中心，以促进房屋交易，帮助房屋客户和代理商无缝，轻松地转移产权并完成管理程序。
付款和托管服务
2014年，公司建立了在线支付平台eHomePay，提供住房交易中的数字支付处理服务。作为获得许可的在线支付平台，eHomePay还会在平台上为参与者创建电子钱包。这些电子钱包有助于自动会计，结算以及从客户向房地产经纪商店和代理商的资金支付。
抵押便利服务
为了进一步提高交易服务中心的效率，贝壳与银行和其他金融机构进行了深入合作，这是我们为促进抵押申请流程而提供的金融服务的一部分。
产权通关服务
通过信用风险分析和其他财务解决方案，帮助在平台上为房屋卖方清除产权。
额外的金融服务
将金融合作伙伴提供的各种合格的消费者理财产品推荐给客户，以支付住房交易后的费用，例如房屋装修贷款和分期付款服务。
财务数据
作为当下中国最大居住服务平台，贝壳的收入主要来自住房交易和服务的费用和佣金。自开始运营以来，贝壳的营收经历了可观的增长，贝壳集团的收入从2018年的286亿元人民币增长60.6％至2019年的460亿元人民币。 截止2020年6月30日的六个月业绩也从2019年的196亿元人民币增长39.0％至273亿元人民币。
2019年总净营收为460.15亿元
招股书显示，2019年总净营收为460.15亿元人民币，相比之下上年同期为人民币286.46亿元人民币。其中，二手房交易服务营收为245.69亿元人民币，相比之下上年同期为201.55亿元人民币；新房交易服务营收为202.74亿元人民币，相比之下上年同期为74.72亿元人民币；新型和其他服务营收为11.73亿元人民币，相比之下上年同期为10.20亿元人民币。
毛利润为112.68亿元人民币，相比之下上年同期为68.70亿元人民币。
销售和营销支出为31.06亿元人民币，相比之下上年同期为24.90亿元人民币。
净亏损9.04亿元人民币，相比之下上年同期净利润7140万元人民币。
2020年前六个月业绩为273亿元人民币
招股书数据显示， 2020年第一季度总净营收为272.6亿元人民币，相比之下去年同期为人民币196亿元人民币。其中，二手房交易服务营收为125亿元人民币，相比之下去年同期为126.4亿元人民币；新房交易服务营收为139.76亿元人民币，相比之下去年同期为64.76亿元人民币；新型和其他服务营收为7.29亿元人民币，相比之下去年同期为4.89亿元人民币。
现有和新房屋交易以及新兴和其他服务中的GTV
平台上的商店和代理商的数量
资产负债表数据
合并现金流量数据
股权结构
2018年7月贝壳找房在开曼群岛注册贝壳集团成为其控股公司，作为离岸控股公司。随后在2018年7月至2019年6月，贝壳控股集团成立了一系列交易，直接或间接持有贝壳天津投资有限公司和金贝天津技术有限公司。北京链家的大多数原始子公司和所有营业分之机构全部由其开曼独资企业和其他中国子公司全资持有。
下图显示了本次发行完成后的公司结构，包括其重要子公司和VIE，假设承销商没有行使购买额外美国存托凭证的选择权。
持股分布
在贝壳集团的主要股东中，公司创始人兼董事长左晖持有公司46.8％的股份，其中包含547348915股A类普通股以及全部B类普通股；腾讯持有12.3％的股份，软银持有10.2的股份，高瓴资本持有5.3％的股份。
在IPO之后，公司董事长兼创始人左晖持有42.4％的股份以及82.8％的投票权，腾讯持有11.1％的股份以及3.3％的投票权，软银持有9.3％的股份以及2.8％的投票权，高瓴资本次有4.8％的股份以及1.4％的投票权。
企业高管
左晖：公司创始人，自公司成立以来一直担任董事会主席。左晖长期致力于中国房屋交易和服务业20年。自2001年创立北京链家以来，一直担任北京链家董事会主席。他还创立了从事长期公寓租赁业务的Ziroom Inc.公司。此外还曾在多个社会组织任职，如2013年起担任中国房地产估价师及代理学会副会长、2016年起任中国房地产商会副会长、中国工商联第十二届常务委员会常务理事2017左先生于1992年获得北京化工大学计算机与应用专业学士学位，2008年获得北京大学EMBA学位。
彭永东：公司执行董事兼首席执行官。作为贝壳公司联合创始人，自2018年12月起担任本公司执行董事。曾任链家网科技有限公司，后于2017年更名为贝壳找房科技有限公司，2010年起更名为北京链家副总经理。在此之前，彭先生在2006年至2010年间担任IBM战略与变革高级顾问。2001年至2004年，他在贝尔担任高级经理。2001年获得浙江大学电机工程学士学位，2006年获得清华大学IMBA学位。
行业前景
根据CIC报告，就GTV以及2019年现有和新房销售以及房屋租赁的交易数量而言，中国拥有全球最大的住房市场。根据CIC报告，2019年现有和新房销售及房屋租赁市场总额从2000年的0.5万亿元人民币增至22.3万亿元人民币，预计到2024年将以6.6％的复合年增长率增长至30.7万亿元人民币。
持续的城市化：根据CIC报告，中国的城市化率在2019年达到60.6％，预计到2030年将增至约70％，同时至少增加1.5亿城市人口。
对优质住房的需求：根据CIC报告，截至2019年12月31日，中国城市地区已有近20％的房屋是1990年之前建造的。这些建筑物中许多都维护不善或存在固有的质量问题。此外，根据CIC报告，中国约有15％的家庭仍与其他人共用厨房等公用功能室。在中国，预计到2024年，城市地区的年人均可支配收入将以7.7％的复合年增长率增长，达到约人民币6.14万元。
稳定的政策环境：随着中国住宅房地产市场的快速增长，过去有几轮旨在缓解市场波动的政策周期。自2016年以来，中国政府一直强调“住房是为了生活，而不是为了投机”，以阻止投机性市场行为。政府将继续在不同城市采取“因地制宜的不同政策”。这有望继续引导市场朝着更加稳定的发展和稳定的增长迈进。
现有房屋交易越来越重要
经过20多年的快速发展，截至2019年12月31日，中国的住宅房地产市场在市区的建筑面积累计约为339亿平方米。现有房屋数量庞大，加上城市的人口流入和土地供应有限预计这些地区将支持中国现有房屋销售和房屋租赁的增长。
成屋销售：根据CIC报告，中国现有房屋的平均住房周转率在2019年为1.1％，定义为现有房屋销售数量占现有房屋总数的比例，而美国约为3.8％。CIC报告显示，2019年美国600万套房屋中约有88.3％为现有房屋，而中国为23.8％。差距表明中国现有房屋销售潜力巨大。
房屋租金：中国的房屋租赁也开始发挥更大的作用。相对较高的住宅物业价格使中国城市地区的租金成为更经济实惠的解决方案，尤其是在通常拥有大量移民人口的一线城市中。根据CIC报告，2019年中国约有13.3％的人租房，到2024年，这一比例预计将增至14.9％。
新房销售：经过20年的显着增长，新房销售的GTV预计将从2000年的0.3万亿元人民币增加到2019年的13.9万亿元人民币，并有望以2.3％的复合年增长率适度增长，到2024年达到15.6万亿元人民币。
对其他家庭相关服务的需求增加
中国住房交易的增长以及对优质生活的需求不断增加，为其他与家庭相关的服务提供了重大机遇。根据CIC报告，2019年中国其他家居相关服务的市场规模约为人民币7.9万亿元，预计到2024年将增至约人民币15.0万亿元。家居装修市场被定义为总支出翻新现有房屋和新房的资金，预计将从2019年的约2.9万亿元人民币增长到2024年的4.1万亿元人民币。房地产金融解决方案市场规模在2019年估计为2.9万亿元人民币，随着住房客户和经纪服务提供商对便捷可靠的金融解决方案的需求不断增长，预计到2024年将增长到6.6万亿元人民币。除了2.9万亿元的房地产金融解决方案市场外，代管服务的市场总规模在2019年达到3.7万亿元，预计到2024年将增长到6.9万亿元。此外，当地社区的人口密度高优质生活的需求也为其他许多与家庭相关的服务铺平了道路，例如维修和保养，智能社区，物业管理和社区护理服务。2014年，此类服务的市场规模约为人民币0.9万亿元。
不断增长的住房交易和服务市场
CIC报告显示，中国通过经纪服务出售和租赁的房屋的GTV总额从2014年的3.2万亿元人民币增加到2019年的10.5万亿元人民币，预计2024年将达到19.1万亿元人民币。以GTV计，经纪服务在中国所有房屋交易中的渗透率从2014年的33.0％增至2019年的47.1％，并将在2024年进一步增长至62.2％ ，根据CIC报告。特别是，中国现有房屋销售市场的扩张预计将推动通过经纪服务销售的现有房屋的GTV从2019年的人民币5.9万亿元增加至2024年的人民币10.8万亿元。另一方面，渗透率的预期增长经纪服务在新房销售中的比例从2019年的25.5％上升至42％。
随着通过经纪服务出售和租赁房屋的渗透率和GTV的增加，经纪服务的佣金收入也从2014年的人民币636亿元增加至2019年的人民币2,515亿元，并有望进一步增加至人民币507元。 2024年将达到80亿。
企业风险
在中概股集体遭遇困境的当下，贝壳找房逆势谋IPO的举动显得颇不寻常。从2018年11月贝壳大中华南区COO张海明透漏贝壳上市已经过去了快两年的时间。左晖控股的贝壳带着镣铐疯狂扩张，但随着其宣布IPO上市后，此前同投资方签订过对赌协议也浮出水面。
有媒体报道称，在2016年链家的B轮融资时，链家承诺若公司未能在B轮交割日后5周年内完成IPO，投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格＋每年8％的回报。这也意味着，若链家未能成功上市，不仅需要偿还融资的金额还要额外给付8％的利息。而资料显示，2017年至2019年，贝壳找房三年间实现净亏损分别为为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元，合计超过31亿元。而在2020年内亏损仍未改观。招股书现实贝壳找房在2020年一季度净亏损12.31亿元，亏损额度已超2019全年亏损总额的一半。
同时此前有媒体报道称，2018年的链家新一轮融资中，包括华平投资在内多家投资机构认为链家估值过高，担心存在泡沫放弃参与其融资计划。同时中国的房地产市场早已由黄金时代步入白银时代，甚至是青铜时代。惨淡的二手房交易市场也使得往年热闹非凡的“金九银十”如今热度不再。甚至以万科为首的房地产龙头都仅以“活下去”为目标，依靠租赁和二手房交易维生的些许房屋中介又还能有几许风光呢？所以贝壳着急出海上市，这背后既有对赌协议的压力，更有贝壳找房内部逐渐紧绷的资金链条，同时也有其估值压力的问题，最后选择在恰当时机做恰当的事，但这一切都是从公司的角度出发，也可以说从左晖的角度出发。
此外持续不断对贝壳找房垄断的质疑，也是其猎取更高估值的阻碍。有多家媒体报道称，贝壳调整了基层经纪人们的薪酬架构。按最新绩效，经纪人的业绩被划分为门槛业绩和奖励业绩，并给予3个不同的提佣比例。压缩内部经纪人支出的做法更被认为资金趋紧的表现。其次贝壳被市场以及行业诟病的还包括涉嫌垄断和“既是参与者又是“管理者”的双重角色。贝壳找房问世后，房产中介经纪公司数量大幅增长，然而转型在行业内并没有得到一呼百应。大品牌房产经纪公司中，我爱我家、中原地产均明确拒绝加入该平台。此前曾和链家一起抵制端口费涨价的多家房地产经纪公司、开发商及平台服务商，也选择一起抵制链家。另外58同城持续发力，阿里巴巴入股易居也以房地产中介行业第三大势力的身份出现都将成为链家的强劲竞争对手。
除此之外，贝壳在合作模式方面贝壳的加盟模式中发现ACN手段没法摆平经纪公司之间、经纪人之间在房源、客源合作方面出现的大量纠纷。贝壳找房先后推出“店东委员会制度”及“陪审团制度”，赋权给合作伙伴，共同参与平台决策，自治自理。存在 “既当运动员又当裁判员的问题”矛盾也一直存在。 2019年，58集团联合我爱我价、中原地产、21世纪不动产等，成立“反贝壳联盟”。同年9月，金华百家房地产中介机构代表签署《反壳联盟条约》，530家门店喊出:反对垄断，抵制不良竞争。虽然在后续过程中，“反壳联盟”逐渐有了分崩离析之势，但是如何面对竞争对手的联合打击，对于贝壳来说也是一个值得思考的难题。
写在最后
当下的贝壳，GTV是仅次于阿里的中国第二大商务平台。从种种成绩看，贝壳找房诠释了互联网+房产中介的升级力量。正如创始人左晖所言：“多年来我们深深意识到，房地产服务业作为一个‘前工业化’的行业，却有着大量的机会和空间被互联网和大数据进行深度重构。”换言之，通过互联网桥梁，贝壳跨入了一片有待颠覆的蓝海，实现高增长。
我们知道，无论是从电商、社交、金融、教育等在早期重构时，都经历过一阵“野蛮生长”。跑马圈地的规模打法、烧钱效应，使行业速度与质量常有“逆向而行”。满满浮躁感中，滋生不少乱象。关键在于，粗放之后如何由规模向质量蝶变，真正发挥产业升级者力量。纵观全球资本市场，无论亚马逊还是阿里、腾讯，之所以能从独角兽蜕变为真正伟大企业，一个核心逻辑在于他们在借力互联网的同时，能很好分解阵痛、快速自我修复完善，用创新高效重组业务、业态、产品、模式，形成核心蝶变力，从而跻身行业重塑与引领者。同时相比我爱我家等其他房地产中介相比，链家源于互联网思维下的贝壳找房，可以说拿了一手好牌，比如腾讯微信钱包九宫格中还为其特设了一个独立入口。但在目前整个行业的不利形势下，贝壳起手的好牌是会送它上去还是下去犹未可知。
另外，中国房市受中国经济情况影响，从而会影响到房市交易业务，中国购房政策的变动将会对房市交易业务产生较大影响。同时在疫情与股市动荡的时候上市，不是什么好主意。更何况中概股已经成为美股做空机构们的猎杀目标。而近期地缘政治关系紧张，中企在美上市更可能会受到一定程度的打压。
但，无论是贝壳连续三年亏损的背后，恶意泄露个人信息、管理混乱、虚假房源、欺诈消费者等投诉不断。左晖都已经没有太多时间了，当初的五年对赌协议已经剩下最后一年，如果无法上市成功，后果难以想象。贝壳上市只是一个开始，留给它的难题依旧存在，如何在房产经纪领域做出傲人的成绩，还需要企业投入更多的精力和心血。贝壳还有着更多的难题等待解决。
当然，没有任何人天生完美，即使强如阿里、腾讯。当下的贝壳需要持续的迭代完善、精进心是根本。正如左晖常挂嘴边的那句话：“做难而正确的事情”。
附左晖致股东信：
感谢您花时间阅读这份招股说明书，我想通过这封信，向您分享我们如何看待这个产业、如何看待我们这个组织及如何面向未来。
产业互联网的重度改造
我们是一个18年和2年的组织的结合体，多年来我们深深意识到，房地产服务业作为一个“前工业化”的行业，却有着大量的机会和空间被互联网和大数据进行深度重构。正是这种结合体让我们在过去的18年的时间里，对这个行业进行了从标准化到线上化的彻底改造，并形成了今天崭新的商业模型—贝壳。
这种改造是围绕着三个主轴展开的。
1、所谓的“前工业化”就是行业缺乏基本的规范和标准，支持行业发展的基础设施完全不具备，从业人员行为不规范且大量流失，消费者怨声载道。我们通过大量的基础数据标准和基础服务规范的建设，对这个行业基本完成了“物”的标准化、“人”的职业化和“服务”的规范化的改造。
2、第二个主轴就是线上化。因为具备了良好的数据基础，我们在中国第一次提出并可以做到线上真实和高浓度的信息展示，这帮助我们在这个极低频的行业里通过数据品质获得了线上的入口优势。同时我们将线下杂乱的数据电子化，以推动全流程的线上化，这种线上化进程不仅仅涵盖了交易流程，也正在渗透到按揭和产权环节。同时，面对着全新的线上化的作业方式，传统的经纪人会显得无所适从，我们通过大量的教育训练，以及招募大学毕业生，来对行业“人”的供应链进行再造。
3、线上化创造了大量的交互场景，交互带来了有价值的数据，数据给消费者和经纪人带来了效率和体验的提升，从而创造了更多的有意义的交互，形成了良性循环。而公司通过数据带来了知识的快速迭代，创造了更多的价值。
做难而正确的事
在中国，很多行业都有三件事情同时发生：行业非常复杂且基础很差，效力极低；从业者和消费者体验都很不好；行业有着巨大的市场规模和增长速度。三件同时发生的事情会使得所有从业者都面对短期的“大”机会的巨大诱惑，不对效率和体验做任何改善也能获得可观的增长。
我们这个组织的独特性在于，我们坚定的选择长期利益，选择做“正确”的事情而不是快速成功的事情，我们对走捷径有天然的反感。我们也意识到“正确”的事情往往比较艰难，需要长期对行业基础设施进行改造，从而提升效率和消费者体验，再获得商业的长期回报。
做难而正确的事，是我们理解并相信的成功之道。而最困难的就是，一个“正确”的决定往往带来的不是收益的增长而是下降，当然这种下降是阶段性的，过了这个阶段自然会进入长期增长的通道，但是就是这个下降的阶段使得组织面对大量的考验，我们称为“无产出期”。
我们引以自豪的就是，我们的团队多年来培养了大量的具备这种核心理念的管理人员，他们都经历过一次次的艰难的“无产出期”，之后迎来了长期增长和消费者的正反馈，从而更坚定了这种信念。
在我们即将IPO之际，我们特别希望和投资者沟通我们这方面的信念，我们不仅仅对企业短期财务表现有信心，我们更关注长期能力的培养和建设，哪怕这些能力得到财务的回报很漫长，我们甚至对越困难和越漫长的回报越有兴趣。
全新协作网络ACN和全产业覆盖
人们对自己的居住会有越来越高的要求，新冠疫情更加深了这种认知。我们的商业模式就是仰赖于覆盖在社区周边的经纪人们，日复一日对消费者传递有价值的市场信息，帮助消费者实现“更美好的居住”。随着信息技术的发展，互联网和大数据的渗透，让我们有机会建立更复杂且更高效的，经纪人之间的合作网络ACN，我们可以通过定义经纪人自身的特点，以及与作业区域和能力的匹配和线下的物理社区的属性之间的关系，设立更多的业务角色。使得在一个服务上多个经纪人共同高效合作成为可能，我们往往会在一笔交易中实现5个以上的角色共同参与，这给了经纪人实现了大量参与交易的机会并得以在行业中沉淀下来，能够真正的长期服务社区，获得更多的机会。
ACN相信什么？我们相信高度协作会提升每一位参与者的带宽。而协作本身使得经纪人与经纪人之间的零和博弈变成win-win的共生关系，从而使得为消费者提供优质服务成为可能；我们相信优质的服务必将带来消费者的正反馈，同时又会激励服务者提供更好的服务，一个基于品质的正循环一旦建立将无比强大；我们相信ACN的底层规则需要强大的平台保证，只有建立经纪人与经纪人之间、经纪人与平台之间的信任，才能建立与消费者之间的信任；我们还相信，拥有一支超过10,000人、服务时间超过7年并有着共同信任的管理者团队是这一切的基础，是我们的核心资产。
我们将不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。我们认为通过线下的经纪人的深入服务及线上的数据所建立的消费者认知，我们有可能在全产业链中都创造全新的价值。
服务者价值和A+E
在线上对传统服务行业大规模渗透的过程中，我们认为服务者的价值会更加凸显而不是削弱。服务者通过更多工具和数据的武装，通过线上线下服务场景的交汇运用，可以更专业的服务消费者。这就是服务的全新组合Agent+Engineer，E将数据带来的知识包装为工具，不断的训练A，并帮助A服务好消费者。
我们多年来一直将经纪人做为我们的用户和产品，我们一方面鼓励和支持他们用专业和有操守的方式服务消费者，另一方面我们不断的培养和支持这个群体进行知识升级，并着力保护他们的利益。我们希望这些服务者能够拥有职业尊严—有尊严的服务者，有尊严的服务者才会为消费者提供有价值的服务。
正是对行业的复杂性的充分认知，我们有一种坚定的理念，我们不仅仅需要对线上的高度投入，同样需要对线下的重度链接。和线下服务者的简单连接，并不能使得面对消费者的正向循环的产生，也不能真正的影响线下服务者服务行为的改变，当然也不可能带来平台的调度和服务能力不断提高。
永不满足，专注于创造更大价值
我们提交这份招股说明书的同时，新冠疫情还在全球发展。为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间，某种程度上也反映了我们这个团队的特质：我们寻求对内归因，尽量降低环境的干扰因子。我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。
如何能够推动企业不断前行，我们认为不是来自于竞争或者环境的变化，而是我们是不是一直能够为产业创造核心的不可取代的价值，为此我们永不满足。
我们会不断思考5年后的b点，并排除掉到达这个b点最容易的那些路径，来倒逼组织成长；我们会对消费者做出大量承诺并为此付出巨大代价，来倒逼组织成长；我们会不断进入产业新的领域并选择“又脏又累”，而一旦成功就有巨大机会的方向，来倒逼组织成长；我们会用online倒逼offline的服务者成长，也会用offline的服务者倒逼online的工程师深入产业。
对技术和理性的执着，并不掩盖感性之光
我们痴迷于技术对产业的改造，理性的抽象帮助我们认清本质，科学的管理体系有助于我们提升效率。
同时，面对一个规模巨大的服务者和消费者，以及大于100天的服务周期，能够感性的理解和感知服务者及消费者的内心，能够具象的落实每一项服务细节同样是成败关键。
创造社区价值
我们的生意是基于社区的，我们构建了巨大的线下服务网络和服务者群体，我们致力于提供更多非商业的价值来实现“更美好的居住”，我们通过免费的打印，教社区里的老人使用智能手机，代送代存快递，旧图书的收集与捐赠，甚至疫情期间的社区值守等等工作，来帮助和引导平台上的伙伴们认知与践行我们的使命。
再次感谢您花时间来读这封信，我并不认为我们是一家今天的认知里很酷的公司，今天这样的企业大多是以平行的方式快速的构建新世界。我认为我们是一家用很酷的理念和很酷的手段，对传统的、沉重的、又脏又累的商业，垂直的进行大刀阔斧的改造和升级的组织，我们是一家帮助传统的行业重生、昂首从旧世界迈进新世界的的组织，我们会是在面对未来的认知中更酷的企业。