房产投资的盈利方式，不外乎租金收益和交易溢价这两种。而国内房产投资者之所以热衷于房产交易利差，轻视甚至不理会租金回报率，恰恰因为租金收益惨不忍睹,连2%都不及。横向对比其他国家，也能看出，国内房产的租金回报水平确实不高。
最近却有声音称，国内的租金回报率算法只是账面的算法，如果考虑到通胀水平，其实和国外是差不多的。比如说中国是1.5%的租金回报，叠加2.0%的通胀率，和英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。
但就是这种所谓的“实际回报率”，在笔者看来实际上犯了一个错误。并不是说他的理论不对，而是在推导过程中，忽略了投资最终是落到每个经济参与者身上的微观行为；宏观数据可以代表趋势，却不能成为具体个体的实际收益。这跟“人均住房面积40平米”，“平均月收入6000元”一样，算对了数据却选错了视角。
那么为什么会有这样的研究视角？笔者大胆揣测，很可能跟现在社交媒体对于租房的“妖魔化”有关。诚然，我国租房市场尚未形成规范，但也正因为如此，房租会按照市场走势、无序竞争；“肆意涨价”“租不起了”的说法，往往来自于微博、朋友圈等，单纯吐槽而已——你租的地方整体条件优化了，比如通地铁了、建设新的综合体了，那么价格上涨也很正常啊；如果说只因为买不起就埋怨贵，是不是房东也可以吐槽，说“澳洲的顶级别墅我买不起啊”、“爱马仕我买不起啊”。也许会哭的孩子有奶吃，但作为市场观察者应该知道谁是真饿，谁是哭穷。
所以说，GDP等数据作为宏观经济指标，能反映出整个市场的走向，但具体到微观层面，就没有那么简单了，不能从几张图表就让广大房东的收入增加。
另一方面，无论从房主多盈利的需求，还是实际单位货币实际购买力下降来说，租金上涨的需求一直存在，但为什么难以上涨呢？总的来说，租金上涨的动力被收入和房源消解了，“人均住房40平米”的数据，即便有水分，也折射出我们国家并不缺房子；总在说一房难求，却没有听说谁租不到房子而辞职会老家的；那些所谓“租不到”，大概是说想用平均租金的80%，去租到“水电暖齐全，带空调热水器，房子户型时尚而且是新装修，地铁就在小区口”这样的房子吧？租金难以上涨，但房价可是飕飕往高处窜，于是，租金回报率被涨不上去的租金拖累之后，又被房价稀释了。
此外，租金回报率无法对冲贷款利率，无疑这也增加了投资者的持房成本。相较于澳大利亚房产市场，可以依靠“只还利息不还本金”的方式，靠租金对冲贷款成本的投资方式，国内的房产投资者就付出太多了。
因此，要想提升国内房产的租金回报率，唯一出路就是让房价回归到一个理性的价格上；唯有房价降了，租金回报率自然回升了；继而可以让房屋持有者有更好的意愿去提供更好的租住条件，从而是租房市场进入一个良性循环的状态；而不是期待房价不变，靠压榨租客、提高租金来实现。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
阿姐有个旁友，同济大学高材生，毕业后在上海打拼，税前月薪9000元。她跟阿姐抱怨，一半工资都“上供”给房东了。因为承受不了房租的压力，在上海撑了10个月后不得不辞掉工作，“逃离”上海。
这还不是个例。公司里坐阿姐隔壁的小姑娘一大清早就在叹气：这个月的工资什么时候发啊，马上又要跟房东签合同了。
阿姐知道她住在虹口区，房租估计不便宜，就八卦了一句：你现在租的房子多少钱啊？
小姑娘答：两室一厅两个人，一个月4500块，房东还说是优惠价！
这还不是最惨的。我司一个实习生小姑娘，学校宿舍没空调，大热天只吹风扇怎么睡得着？于是就去住宾馆了。实习工资1500块/月，一个月辛苦下来竟然是负收入。
最近，国内首份房租收入比报告《全国50城房租收入比研究》公布，计算了住房支出（包括房租及水电等居住费用）占同期收入的比重。资料显示：
北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。
深圳的房租收入比是54%，月平均房租是2211元。
上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。
广州的房租收入比是38%，月平均房租是1605元。
这么一看，姜还是老的辣手，首都不愧是首都。
按照国际标准，房租收入比超过50%就算是“严重支付困难户”，高于45%即属于租金严重过高城市。
北上深的劳动人民一年辛苦到头，竟然是在为房东的美好生活添砖加瓦。
阿姐刚想骂房东，但人家房东心里也苦啊：据调查显示，我国的房租价格相较于房价是！过！低！的！
若房东要靠房租来回本的话，平均需要70年的时间。
家电坏了要给修，马桶堵了要给通，辛辛苦苦出租一辈子房子，搞不好还是赔钱生意！更让房东担心的是“租售同权”！
继广州发布“租购同权”政策后，无锡、郑州又发布了“租房可落户”的新政，上海最近也以超低价格转让了首批租赁用地。
未来，房租真的能降低吗？
北京大学一位教授认为，“租购同权”可能会导致学区房的房租上涨。为了让子女上学，以前必须买房，现在可以租了，需求增加，学区房自然更抢手。
带娃打拼的外地父母们怕是要吐血了……
吐槽、爆料、噶三胡，@腔调姐666，等你来撩。
(2017-08-01)
Priceonomics依据公寓上市网站RentHop的数据：10个大城市中，租金最昂贵的是纽约，其次是波士顿地区（包括剑桥），最便宜的城市是休斯敦。具体排名如下：
1.纽约
平均租金：3200元 一居：3000元 二居：3500元
2.波士顿
平均租金：2675元 一居：2290元 二居：2625元
3.洛杉矶
平均租金：2275元 一居：1800元 二居：2330元
4.华盛顿特区
平均租金：2000元 一居：1650元 二居：1850元
5.迈阿密
平均租金：1950元 一居：1485元 二居：1750元
6.芝加哥
平均租金：1829元 一居：1750元 二居：2350元
7.费城
平均租金：1400元 一居：1300元 二居：1435元
8.达拉斯
平均租金：1375元 一居：1100元 二居：1445元
9.亚特兰大
平均租金：1300元 一居：1100元 二居：1235元
10.休斯顿
平均租金：1295元 一居：910元 二居：1170元
(2017-07-28)
近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。
那么哪些城市的租金较高呢，哪些城市住房租赁需求旺盛呢?上海易居房地产研究院21日发布的《全国50城房租收入比研究》报告通过对首批12个租赁市场试点城市和另外38 个常住人口大于户籍人口的样本城市，从房租收入比角度对这50 个城市进行分析，并基于该指标进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。
50 个样本城市为：北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐、温州、北海、三亚、佛山、肇庆、珠海、东莞、惠州、中山、嘉兴、湛江、保定、张家口。
具体城市来看，2017年6月份，有3个城市人均住房租金高于2000元/月，分别是北京、上海、深圳。也就是说如果在这些城市三个人合租一套三室一厅的房子，至少要在6000元以上，在北京这一数据超过了8000元。
其中，北京最高2748元/月，比第二位的上海贵出500多元。另外，人均租房租金高于1000元/月的城市为杭州、广州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波，其中杭州、广州高于1500元/月，厦门、南京接近1500元/月，其余城市仅略高于1000元/月。这也大体与目前各个城市的房价水平成正比。
值得注意的是，三亚人均住房租金为1254元/月，在样本城市中属于偏高水平。上海易居房地产研究院研究员王梦雯分析，这主要由于三亚部分房屋作为度假用途，被外地游客承租，并非刚性住房需求，因此金额较高。
从报告采用的的房租收入比(房租收入比 =人均住房租金/城镇居民可支配收入)来看，北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。王梦雯说，三亚由于部分房源目标客户为度假人群，导致租金均价被拉高北上深 3 个城市，虽然人均可支配收入不低，但由于人口持续流入，而房价高企使得大部分外来人口涌入租赁市场，租金价格长期居高不下，租金负担过大。
不过需要说明的是，居民可支配收入是指居民家庭在调查期获得并且可以用来自由支配的收入，家庭成员是指按家庭全部人口计算，包含没有收入能力的老人和小孩。因此居民人均可支配收入并不等于社会的工资水平。通常来说，社会平均工资要高出人均可支配收入一定的距离。
以广州为例，2016年底，据南方人才市场对外发布的《南方人才2015-2016年度广东地区薪酬调查报告》数据显示，2016年广州平均月薪为6952元。但2016年广州城镇居民人均可支配收入为50940.70元，折合每月为4245元，相当于平均月薪的61%。
所以如果看人均房租与平均月薪的比值，则要比人均住房租金/城镇居民可支配收入的比值低很多。比如北京人均房租/平均工资比值为37.1%，比人均住房租金/城镇居民可支配收入的比值低了21个百分点，上海这一比值为35.6%，深圳这一比值为30%，杭州为31.8%，广州23.1%，厦门为26%，都是比较高的城市。这些城市加上南京、武汉、郑州、苏州等一二线大城市都存在旺盛的租赁房需求。
在中原地产首席市场分析师张大伟看来，尽管社会平均收入在增加，但在大城市，由于租金高企，人均租房面积越来越小，比如一套房就隔断成好多间房出租，因此目前各大城市大力发展租赁房市场，可以在很大程度上增加中低端租房的供给，有利于整个市场的稳定健康发展。
(2017-07-21)
▲台北市精华商业区商用不动产的平均净租金收益率仅2.3％，在亚洲各大城市中敬陪末座。
仲量联行日前发布亚洲城市商用不动产研究报告，台北市精华商业区商用不动产的平均净租金收益率仅2.3％，处于十年以来的低档，在亚洲各大城市中敬陪末座，浇熄国内外投资人的意愿。
台北市不动产的持有成本因税制改变而大幅增加，其中以房屋税增加影响最明显。仲量联行指出，亚洲不动产交易最为热络的城市新加坡，其持有成本约占租金收入的10％，但台北市新完工大楼的持有成本竟然高达租金收入的25％，这也使得平均净租金报酬率跌破2％。
国内机构型投资人会将不动产净收益率与政府公债进行比较，投资新完工大楼实际获得的平均净租金收益率仅略1.9％，与几乎无投资风险的政府公债利率1.7％相比已无明显差距，这也成为2014年台北市提高房屋标准单价后鲜少有新完工大楼完成交易的主要原因。
另一方面，仲量联行认为，不仅是不动产投资市场，高额房屋税制的因素也让许多开发商的大型开发计划搁置，预期将对未来台北市的永续商业发展造成一定程度的影响。
(2017-07-16)