观点地产网10月23日，农历九月初四，二十四节气中的霜降。作为秋季的最后一个节气，霜降意味着天气渐冷、初霜初现，冬天即将来临。
潘石屹选择在这样一个日子将上海凌空SOHO全部卖掉。
10月23日晚间，SOHO中国公告宣布，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值50.08亿元厘定，主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。
据此，建议出售事项的初始代价为29.54亿元，算上于公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元，基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元，较订约方协定的SOHO项目资产价值人民币50.08亿元尚有6400万元差距。
回顾凌空SOHO的“前半生”，尚未开业SOHO中国就将其10万平方米出售给了携程，在持有三年之后，凌空SOHO仍难逃被出清的命运，而在这背后，包括双方的交易对价，该项买卖的交易本身，都显现出买卖双方在办公物业投资上的考量与博弈。
49.44亿再售凌空SOHO
潘石屹每年一卖的惯性动作在今年似乎有所加剧，在6月底宣布以35.7亿将上海虹口SOHO售予吉宝置业、7月初宣布正式启动北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两项目整售的三个多月后，仿佛是为了兑现承诺，亦或是为了加速推出，潘石屹再度出手，49.44亿出清凌空SOHO。
10月23日晚间，SOHO中国公告宣布，于2017年10月17日，搜候（香港）（公司的全资附属公司）（作为卖方）、SOHO中国（作为担保人）与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司（作为买方）就建议出售目标公司的全部已发行股本订立框架协议，而目标公司间接持有凌空SOHO项目。
据观点地产新媒体查阅，框架协议于2017年10月23日卖方收取诚意金后生效。经框架协议的订约方公平磋商后，初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值50.08亿元厘定，参考凌空SOHO项目于2017年6月30日的评估账面值46.41亿元厘定，主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。于公告日期，未偿还境内银行贷款本金为19.90亿元。
据此，建议出售事项的初始代价为29.54亿元。换言之，算上未偿还境内银行贷款本金，基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元，较订约方协定的SOHO项目资产价值50.08亿元尚有6400万元差距。
SOHO中国称，根据集团的未经审核账目，凌空SOHO项目截至2017年6月30日的总成本约为27.01亿元，且其协定价值50.08亿元较其截至2017年6月30日的总成本高约85%。
由于凌空SOHO项目已经重估账面价值，基于凌空SOHO项目于2017年6月30日的账面值及根据框架协议协定的凌空SOHO项目的资产价值，预期集团将自建议出售事项录得毛利约3.67亿元。
资料显示，2010年8月，SOHO中国通过挂牌出让取得凌空SOHO的土地使用权，对价为15.62亿元。凌空SOHO位于位于上海虹桥临空经济区，总建筑面积约34.3万平方米，总规划可售/可租建筑面积22.83万平方米，包括办公室面积19.44万平方米及商业物业3.39万平方米。
2014年9月，SOHO中国宣布将凌空SOHO 10万平米物业出售给携程旅行网，用作其未来业务发展的办公室，交易金额为30.5亿元人民币。出售完成后，公司仍持有凌空SOHO的剩余面积12.82万平米作为投资物业，包括办公区约103,014平方米及商业区约25,161平方米。
2014年11月，凌空SOHO正式开业，此后SOHO中国持有其三年，直至今年7月初，SOHO中国突然宣布，启动该项目与北京光华路SOHO整售。
据观点地产新媒体查阅，凌空SOHO出售后，SOHO中国在全国仍拥有22个项目近380万平方米投资物业，大部分均位于北京、上海的核心地段。
买卖双方的商用博弈
回顾凌空SOHO的“前半生”，尚未开业SOHO中国就将其10万平方米出售给了携程，在持有三年之后，凌空SOHO仍难逃被全部出清的命运，而在这背后，包括双方的交易对价，该项买卖的交易本身，都显现出买卖双方在办公物业投资上的考量与博弈。
观点地产新媒体了解，SOHO中国每年卖一次资产几乎已成惯例，2014年2月52.32亿售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场予金融街控股；2014年9月30.5亿售上海凌空SOHO部分物业予携程网；2016年7月32.22亿售上海世纪广场国华人寿保险；2017年6月35.73亿售上海虹口SOHO予吉宝置业等，都是此间范例。
但步入2017年，潘石屹变卖资产的速度似乎正在加速。据观点地产新媒体查阅，早在2016年中期业绩会的时候，潘石屹就高调宣布，将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，拿出来销售。
到了2017年年初的全年业绩会上，潘石屹又反口，说不卖了，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。
但仅仅过了三个月时间，潘石屹就违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。
观察潘石屹近几年的出售路径会发现，老潘卖的几乎都是上海的资产，此次凌空SOHO出售完成后，SOHO中国在上海将只剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目，总建面55.45万平方米。
频繁出售上海资产，是否意味着老潘不看好上海的办公市物业租赁市场呢？
对此，SOHO中国在公告中就表示，出售事项是鉴于中国近期房地产市场发展，董事认为，从出售凌空SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看，建议出售事项为集团以公平值变现其于凌空SOHO项目投资收益的良机。
有意思的是，此次的交易双方，SOHO中国可以说是卖卖卖的看空派，而基汇资本却称得上是买买买的典型代表。SOHO中国认为是卖的好时机，基汇资本却认为是买的好机会。
细数近年来基汇资本在内地的收购史，就包括联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。
而就本次买入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO项目分别录得经审核收入（即租金收入）约7000万元及1.43亿元。截至2017年6月30日止六个月，凌空SOHO项目的未经审核租金收入约为9000万元。
假如基汇资本的意图是未来长期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未来年租金收入定在1.8亿元，撇除资产未来可能有的增值空间和运营成本不计，按照49.44亿元的买入价计算，基汇资本将需要超过27年才能够收回投资。
但作为著名的世界级资产炒家，基汇资本会否长期持有凌空SOHO项目仍然具有极大的不确定性，刚刚过去的7月份，基汇资本就曾将香港观塘一间商厦的半数业权10亿港元出售给一家基金公司。
或许，凌空SOHO的“下半生”，仍难逃继续流转的命运。
今天给大家推荐的书是《潘石屹内部讲话》
提到潘石屹你会想到什么？思想前卫的商人？房地产界的娱乐明星？其实不管是哪种身份，潘石屹举手投足间似乎都透露出个性来，正如他自己所说：“永远不做大多数，如果是大多数，那我应该还在甘肃天水的土地上种地呢，哪来今天的潘石屹。”
潘石屹，甘肃天水人，SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁。“石屹”即“石头屹立”之意，似乎一开始就注定了他与房地产的不解之缘。
在中国人眼中，潘石屹是一位成功的房地产商，更是一个传奇：他从一贫如洗的小村里走出，一跃成为坐拥亿万资产的富翁。不管市场如何不景气，他总是能将楼盘在短时间内推出去，而且是将“蔬菜卖出水果价”。细数潘石屹的成功，其实可以归结为两个字——独特。回顾潘石屹的经历，他的独特从机关单位辞职就已开始。机关待遇很不错，工作也十分清闲，可就在大家艳羡的目光里，他变卖了所有家当，怀揣着仅有的80元，南下广东。
后来他辗转来到北京，创办了北京红石实业有限公司（SOHO中国有限公司前身）。与其他公司不同，他在公司内部实行极为残酷也极为有效的“末位淘汰制”。此后，SOHO中国凭借着这一“一流的管理制度”，创下了令人瞩目的销售业绩。可就在刚开发的现代城准备开盘时，现代城的销售人员一夜之间被人挖空。这对一个公司来说，并不是什么光彩的事。一般企业面对这种事是能捂则捂，潘石屹却不然，他将这件事的前因后果，彻底地捅给了媒体。出乎不少人的意料，一夜之间，现代城成为京城名盘。
虽说现代城被销售一空，可自从建成之日起，就批评声不断。潘石屹的前卫，给他引来了不少的麻烦。在大家都习惯封闭的四合院似的建筑时，潘石屹却取消了围墙；在北京90厘米的阳台是个传统时，潘石屹却打破了规则，将阳台高度设为0；在不少开发商都强调房屋的私密性时，潘石屹却大面积采用落地窗户，使房间内更通透；在北京几乎都是清一色的建筑时，潘石屹却在他的项目上着上了色彩……当大家的批评声如潮水般涌来时，他的做法再一次让人大跌眼镜：他将大家的意见结集成册，出版了一本《SOHO现代城批判》。潘石屹对这些意见全部接受，可并未将它们放在心上。他认为“任何创新的产品都是有争议的”，因此，在开发下一个项目时，仍然我行我素。
潘石屹很忙，不过和一般企业家的忙不同，他是忙着写书、拍电影、接广告……他出版了《屹见：潘石屹聊聊我们这个时代》《既要成功也要成仁——潘石屹的八堂公开课》《我用一生去寻找》等10本书。不仅如此，他还参与了《语路》《阿司匹林》等电影的拍摄。你说他“不务正业”，他却一本正经地说“我只会盖房子”。确实，他虽然没有一头扎在公司，SOHO中国的业绩却从未落下。
说到公司，潘石屹坚持要做大型小公司，在他看来“小公司才是自然的形态。无论市场是方的还是圆的，公司都可以倒到里面去，充满每一个缝隙”。就在不少企业都在疯狂扩张时，潘石屹却“不思进取”（任志强语）。按照一般房地产商的做法，获得土地的使用权后，会拿土地到银行去抵押贷款。可潘石屹声称“我们不欠银行一分钱”，他情愿一期做完销售，将销售得来的资金用作下一轮开发，也不愿借贷。不仅如此，SOHO中国声名鹊起时，潘石屹
还是只做房地产一项，很少涉足其他领域。
在公司的管理上，潘石屹也很特别。他几乎不过问公司的日常管理，他说SOHO中国实行的是弹性工作制，如果任何的管理达不到创造价值的效果，都是没必要的。就连项目的过程，他也不关心。员工只要不说假话，不说别人项目的坏话，其他任由员工自己发挥，他只要结果。潘石屹的独特之处还有很多，比如他认为不赚钱的商人是不道德的，利用媒体营销大幅削减广告开支等。潘石屹还会有哪些独特表现呢？相信读者朋友也很好奇。
潘石屹的独特之处还有很多，比如他认为不赚钱的商人是不道德的，利用媒体营销大幅削减广告开支等。潘石屹还会有哪些独特表现呢？相信读者朋友也很好奇。在本书中，我们纵览潘石屹的发家经营史，精选他创业以来在公司发展关键期的讲话，内容涉及创业法则、商业模式、管理之法、营销理念、企业文化等多个方面，旨在立体展现潘石屹从赤贫到创建商业帝国的全貌。本书通过对个性地产商的独特成功智慧进行解读，希望读者能从潘石屹的独特中，找寻到属于你自己的成功之路。
(2017-10-10)
今日丽泽SOHO正式封顶。丽泽SOHO位于北京丽泽金融商务区，是SOHO中国与著名建筑大师扎哈·哈迪德合作的第四个项目，建成后将成为拥有世界上最高中庭的建筑。在现场SOHO中国董事长潘石屹特别感谢建设团队在700多个昼夜里的汗水与努力，感谢他们又为北京奉献了一座SOHO中国的建筑奇迹！
丽泽SOHO在建中
以下为老潘现场发言全文：
各位朋友大家好：
丽泽SOHO今天正式封顶，感谢中建八局，感谢扎哈·哈迪德设计事务所。感谢北京建筑设计研究院、双圆监理、中建一局发展、沈阳远大、武汉凌云以及所有参与建设的朋友们。
封顶仪式现场
丽泽SOHO是SOHO中国与著名建筑大师扎哈·哈迪德合作的第四个项目，是项目组团队和每一位建设者的付出和汗水，将这个拥有全世界最高中庭的项目变成了现实，为SOHO中国在北京再次奉献了一座地标性的建筑。扎哈项目的建筑施工难度超乎寻常，丽泽SOHO的建设团队在700多个昼夜里，克服了许多困难，今天终于封顶了，感谢并祝贺你们！
丽泽SOHO中庭效果图
我近期一直在思考，世界变化这么快，人们没有变的需求是什么？我想永远不变的就是对美的追求，千百年来没有改变。SOHO中国20多年来也一直把对建筑美的追求，放在第一位，放在成本和利润前面。今天，看一看我们刚刚封顶的丽泽SOHO，我想，每一个人心中都会有答案，美是能震撼人心的。
丽泽SOHO建成效果图
最近我去了很多城市，我发现，很多城市里办公楼的空置率甚至达到了50%。究其原因，是因为这些办公楼并没有给当地年轻人提供适合的办公产品。盖了二十几年的房子，我一直认为，每一平米的房子都应该被好好的用起来。丽泽SOHO建成之后，将为丽泽金融商务区提供更多质量过硬、设计美观的办公和商业空间，希望到时我们能把每一平米的房子都高效地利用起来，让更多人实地感受你们为北京建造的这座建筑奇迹。
再次感谢大家，谢谢你们！
(2017-09-29)
前不久，国内首架共享公务机从北京起飞降落武汉，SOHO中国董事长潘石屹成为第一个吃螃蟹的人。这一次跟老潘一同到达武汉的还有梨视频《别具创心》节目组。
边缺资源边浪费
如今共享经济的兴起，各种各样的共享让人耳目一新，单车、汽车、雨伞、洗衣机、健身房，一时间好像什么都能搭上共享这列车。
共享的确改变了我们的生活。潘石屹在节目中表示，毋庸置疑共享是未来的趋势，在共享过程中我们把所有的资源充分的利用起来，让闲置的东西不被浪费。
SOHO旗下的共享办公品牌SOHO 3Q同样立志于共享经济的发展。目前在北京、上海核心地段已建有19个中心、17000个工位。
这次带着打磨两年的商业模式和管理体系，潘石屹走出北京、上海，来到武汉、长沙、成都、重庆等城市。
但潘石屹对于共享仍然怀着一颗敬畏之心，他表示，“共享是很好的概念，但对于共享的未来要往哪里走、度在什么地方，还需要冷静的去思考。否则在发展的过程中，就面临一边缺钱缺资源，一边又造成巨大的社会负担和资源浪费，反而会变成了一场灾难。“
只要市场好，东西都能卖
前阵子由于出售旗下资产而被传准备跑路的潘石屹在节目中无奈表示，”我拿着中国护照，还是北京市的人大代表，我往哪里跑。“
在潘石屹看来“卖卖卖”并非跑路，而是要一门心思地向轻资产转型。
“做生意的原则就是只要市场好，东西都可以卖“他笑称，自己就是个生意人，商人嘛就是唯利是图，哪儿有钱赚我们就去哪儿。
聊到退休还很矛盾
当被问及是否考虑过退休，潘石屹笑着表示，其实自己也挺矛盾的。
“有时候觉得我都是60后了，这个社会的舞台和资源都应该留给更年轻的人，他们的思路和我们这代不同，一代人有一代人的使命，我们这一代人的使命已经完成，应该交棒给年轻人去创造新的时代。”
但有时候看到像乔布斯那样，临死还不断地创新，还在关心他的苹果手机，我觉得这些人是我学习的榜样，所以有时候比较矛盾。
关于潘老板更多精彩内容，敬请期待9月22日，梨视频独家推出的《别具创心》，由空间大到想不到的别克君越30H全混动友情出演。
(2017-09-21)
9月7日，潘石屹在长沙推广旗下共享办公品牌——SOHO3Q。图/记者 华剑
红网时刻9月8日讯（潇湘晨报记者 刘李）9月7日上午，SOHO中国董事长潘石屹在长沙推广旗下共享办公品牌——SOHO3Q。他表示，将推动SOHO3Q在长沙落地发展。
SOHO3Q是SOHO中国于2015年推出的共享办公品牌，目前在北京、上海核心地段已建有19个中心、17000个工位，是北京、上海最大的共享办公空间。
“在长沙，我们开SOHO3Q中心，可能开一个、两个、三个，现在还不完全确定。”潘石屹认为，SOHO3Q是一个平台，是基于房地产的互联网产品。
潘石屹还表示，长沙的办公楼空置率达到了60%，SOHO3Q要做的事情，就是要把过去30年的时间建的房子，通过互联网的平台充分利用起来，每一平方米、每一小时、每一分钟都充分地利用起来。
“第一年SOHO3Q的产品不想赚太多钱，因为我们是赚过大钱的人，我们现在的主要目标是先把规模做起来。我们现在只有17000多个座位，如果能够发展到50万个座位，就能改变50万人的办公方式，让他的工作更有机会、更有效率，这是更有意义的事情，总的原则是不能亏本。赚多少钱我不在意，但不能亏本。”潘石屹说。
“我们的租户可以在线上下单预订，也可以线下付款。我们可以小到一周、一个月、一年，支付可以年付、季度付、月付。可以只租一张桌子，也可以租好几百个办公座位，非常灵活。”SOHO3QCOO方力维介绍，SOHO3Q具有前卫、灵活的空间设计，可以满足各阶段性的、项目式的、碎片化的办公空间需求。用户可通过官网在线预订并付款，可以只租一个星期，只租一张办公桌或一间办公室，方便灵活，因此颇受初创型科技、创意企业青睐。
截至目前，SOHO3Q已为10个以上行业、2800多家公司提供服务，会员超过62000人，包括小红书、达问科技、特赞、青苹果、VPHOTO等互联网企业。
(2017-09-08)