买房一阵子，物业一辈子。
“我要搬家，简直要神经衰弱了，家里居然有老鼠！吓得我半夜醒来不敢睡”。
去年的某日一早，同事七七顶着两个重重的黑眼圈，无精打采的走进办公室，一坐下就崩溃的抱怨起来。
在旁的大家仔细一问，才知道原来七七住的小区有些年头了，物业维护的不到位，小区卫生环境不好，楼梯公区里堆积的闲置废物，老小区本就逼仄狭小的公共空间更显拥挤不说，空气里也开始混合一些其妙的味道，引来了不少一到夜晚就走家串户的老鼠杰瑞。
本来每天下班走进昏暗的楼道，看着满是涂鸦污渍的楼体墙壁，就让工作一天疲惫的七七内心暗淡无光了，如今从楼梯间潜入到房间里的老鼠，就像是压死骆驼的最后一根稻草，彻底击垮了七七对住在这里最后的一丝坚持。
但后来，故事发生了转机，如今七七依然住在那个曾经被她嫌弃的小区，短期内也不再考虑搬家。是什么改变了她呢？我们接着看。
糟心的物业
这年头，没经历过糟心的物业，都不足以谈人生。像同事七七遇到的这种，物业不作为小区维护差的经历，人海里一捞一大把。
前些天不就有歌手李荣浩，写了篇“小作文”吐槽物业上了热搜的新闻吗，他的描述里自家物业俨然一个甩手掌柜，除了收钱的时候准时出现，其他时候不是在训业主，就是在训业主的路上，反正就是不给你好好搞服务搞卫生，一番“恶行”直叫人想写个小作文来骂你。
都说患难见真情，有些物业则是患难现真形。前几个月在疫情形势严峻的时候，武汉一些小区物业的表现就令人心寒，由于社区封闭，业主采买不便多需依赖集体采购送货上门，然而一些小区物业则毫无作为，除了一些基本的社区维护，连小区消毒都没有进行，更别提联络商超帮业主进行日常采买，保证基本生活了。
业主无奈，自发组建业委会或者志愿团队进行自救，菜蔬团购、药品购买、消杀防护居民一心守望相助。事情过后甚至有武汉当地媒体整理出一份“武汉物业黑榜”，痛斥那些令业主心寒的物业。
还有最近几天，全国多地出现暴雨天气，在广州，很多小区的车库都因此遭殃，地库的车辆被暴雨的积水深深包围，大批的水泡车，日后免不了维修保养。
虽然极端天气的出现不能怪罪于物业，但如果物业能提前做好预判和防护，却能避免车库被淹的事实，每年在一群“激流勇进”的小区地库中，都会出现几个表现优异，小区物业提前做好防汛工程，让业主的车辆幸免于难。
关于物业的黑历史，我想每个人或身边人都多少有过不愉快的经历，真要细说，我们办公室怕是能开三天茶话会，这里就点到为止。
物业的影响
买房一阵子，物业一辈子。
小区一旦交房入住，在住的各位都是要长久享受物业服务的业主，物业的存在，不仅仅是为了维护小区的环境卫生和生活秩序那么简单，甚至还会影响到小区的房价和项目的品质。
小区卫生的打扫、绿化修剪、门卫安保、公共设施维修等都属于物业的基本工作日常，不同小区之间的差别在于：“有”和“没有”、“优”与“忧”，生活中也正是因为一些收了钱却不好好履行职责的物业，引得业主奋起维权。
优秀的物业靠的不仅仅是对业主基本生活维护和保障，更是有着长远的发展眼光和运营战略，优秀的物业团队，会保证几十年如一日的卫生管理，也会为邻里和睦共建融洽的社区氛围而去搞氛围，比如逢年过节的社区活动丰富业主生活。
试想一个社区氛围好，小区面貌卫生干净，和另一个垃圾堆积，小区内多处设施破损，但年份相同的小区，你会选哪一个，你又觉得哪一个小区的价格会更胜一筹呢？
一定是第一个，在遇到房产升值机遇的时候，一个有优质物业运营的小区，对房产升值的影响一定大于运营较差的物业，因为人们对于面貌差的小区，会降低心理预期，印象分大打折扣也就有了砍价的理由。
跟有甚者，一些小区因为更换物业而房价上涨，比如：
江苏南京，天润城物业更换为银城物业，换物业前业主自知小区环境脏、乱、差，房屋出售议价时往往会因此被买家砍价，而更换物业后，业主有了看涨的心理预期，之前还能议议价的房子，已经不再接受议价了，甚至部分卖家开始默默调高挂牌价。
浙江杭州，倾城之恋物业换成了万科，一年不到，结合大行情，上涨竟然高达40%。
河南郑州，一小开发商新小区，滞销已久，引入万科物业，剩余房源瞬间盘活。
同样的，物业在影响房价的同时，也为业主交出了一份高分的小区品质答卷。现在人们买房多知道看过开发商后，了解下小区的物业是什么水平，如果听到什么名不见经传的小物业，一些业主甚至会因此给小区打上个“普通”的标签。
比如在一些改善小区或是高端社区，你以为改善只是换房子大小？买高端社区只是为了住房品质？其实人家改善的还有物业服务，而买在高端社区也是对物业会有更高的要求，物业的服务水平，一定程度上也体现着小区的品质高低。
选择物业
以上啰嗦了这么多，其实就是想告诉大家，买房时除了一些硬性条件外，对物业也要有所要求。
购买新房时，我建议从以下两个角度来进行物业筛选。
? 1、看品牌
根据品牌来进行物业筛选，就像买房要挑大开发商一样，品牌背书加上大企业的运营经验加持，大概率不会很差。不过目前市场上的很多物业品牌，其实背后都有大的房地产开发商背景，是房地产品牌自营物业，比如恒大的金碧物业、保利的保利物业，万科、融创等品牌都有自己的自营物业，这类物业中虽然也有负面案例，但从平均水平来看还是可以信赖的。
另一类物业就是一些独立的物业品牌公司，这类物业品牌更为纯粹专业，不“附庸”于开发商，而是真正的在运营一个物业品牌，比如长城物业、陆家嘴物业、世邦魏理仕物业、时代邻里物业等，选择这类品牌的物业服务大可放心。
最后一种就是现在市面上数量庞大的“野鸡物业”，这类物业大多师出无名，可能只是为了存在而存在的公司，多见于一些小城市，服务水品参差不齐，并且多向“非常一般”看齐，平日里可能除了大门的安保和小区垃圾处理，其他时候都无所事事。
比如朋友家小区的物业，比李荣浩的物业更不堪，李荣浩的停车场顶多是涂鸦满满，到了朋友家小区，停车场不仅涂鸦满满还有电动车满满。遇到这种物业配套的小区，建议慎选！
? 2、看口碑
品牌筛选过于依赖大品牌的企业背书，选择时也有一些赌好运的成分，相比之下口碑就更为实在。
上文举例中有提到过的万科物业，这种由业主投票选举出的物业，绝不仅仅是因为大品牌的名声，毕竟经历了令人心生不满的物业后，有了选择的机会大家一定会更看重服务，在投票前应该听取了市场的声音，了解到这个物业品牌的市场美誉度后才做下选择。
房地产行业的经久不衰，意味着附庸于房地产的物业行业也处在竞争环境中，所以一些品牌为了活下来，不断提升自己的服务水品，提升业主满意度，达到高品牌美誉度的目的，如今才积极活跃于市场，而口碑差的物业总会在时间的长河里被默默淘汰，囿于岁月相忘于江湖。
购买二手房时，在选择物业上我们就多了一些可以观察的细节，因为已经服务了一定周期，我们可以通过观察小区的面貌或物业人员的服务态度，又或者是通过跟小区居民的闲聊打听，来判断物业服务的质量好坏，确认是否能提供自己理想的服务。
下图是一张判断物业水平的细节图示，大家可以了解一下。
其中第六点提到的关于物业定价的细节，还要补充一点，关于物业价格，请尽量选择贵的。
一方面，一分价钱一分货，大多数收费高的物业服务都能对得起他的收费；另一方面，如果高价物业服务差，我们可以换掉物业，用相同的价格去换一个好的物业，但如果本来的物业费就很低，需要加价更换物业，你就会发现，统一业主意见加价更换，比减掉30斤肉还难。
再想想一个优质物业对房价的影响，请你千万不要图便宜选择资质平平的物业，因为你可能会因此把房子本有的升值机会丢掉。
结
“什么是物业？”
有人回答：“就是一群不务正业的人！”
真的是这样吗？只有经历过的人才会知道。比如七七，她眼里的小区物业就是那群不务正业的人，直到有一天，她正在看房路上，收到了一条房东发来的微信说：“小区换了新物业，近期会进行不同程度的施工维护，日常出行请多注意安全。”
那之后没几天，七七的小区就展开了一系列的“黑暗整治”，楼梯间昏暗的灯泡被换掉了，楼道墙壁被重新粉刷洁白一新，堆积在楼梯转角的成堆杂物也被一一清除，小区门口和楼梯入口也换上了新的安全门和监控设备。
七七说以前保安室里懵擦擦的大爷也换掉了，现在的保安是几个年轻人，进出小区会被问好，人员进出也把控的比以前严格了。
最重要的是七七通过房东反映的鼠害问题，物业也及时反馈处理，在一些位置撒了药，楼下的花圃边还安排了一些隐蔽的捕鼠笼。
后来的七七恢复了以往的活力，开心的说：“新物业的体验这么好，还搬什么家？”