近期发展住房租赁市场相关政策分析
近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓励发展住房租赁市场的相关政策，其中包括最为引人注目的租售同权。在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制的战略目标引导下，各地因地制宜出台了不同门槛的租售同权政策。鼓励租房政策将会对房地产市场产生深远影响，包括房价、人口及相关制度。
租房时代是否已经到来？在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。在政策力挺下，租房时代已经越来越近。
租售同权同什么权？由于历史原因和管理的需要，在不同的城市，房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此，租售同权只是一个概念统称，不能一概而论，各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵，并决定所同权;的含金量。大体而言，一线城市同教育权，二线热点城市设门槛同户籍权，部分城市探索直接同户籍权。
租售同权的影响几何？对房价趋势影响较小，各城市继续分化。对投资无太多负面影响，预计房地产投资维持平稳。租金受到政策影响，短期波动后，整体稳步上涨。一线城市通过租房政策调节人口结构，二线等其他城市通过政策吸引人才。租房政策的不断完善，可以为和房地产调控长效机制对接打下良好的基础。
现实问题亟需解决
供应总量及供应结构不合理。从全国总量上看，住房租赁市场总体需求量较大。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查（2010 年）数据显示，我国约有 25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题，由于 2010 年后房价涨幅远高于工资增幅，且城镇人口持续增长，因此目前这一数据很可能更大，但是租房市场总的供给量相对不足（链家研究院 2017 年 3 月《租赁市场系列研究报告》显示，目前我国租赁房屋 4,600 万套， 1.6 亿租赁人口，预计租房人口占比在全国层面将超过 30%，一线城市会超过 40%）。从区域结构及不同城市看，租房供给也不均衡，大城市尤其是特大城市由于大量人口的涌入，对租房需求量大，而供给相对不足；而人口净流出的城市或地区供需矛盾相对较低。在供给总量不平衡的情况下，租房市场供求结构错位现象突出，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。鉴于常住人口的收入状况等客观条件，中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大，而市场供给呈现出与实际需求相背离的状况。
当前房地产市场情况：
新房市场总量
上周（2017年第41周，从2017年10月07日到2017年10月14日）的绝对成交水平为1125套（均值概念），相比2016年周均1487套减少了24%，略低于于过去五年周平均成交套数1166套。
黄金周假期备案影响渐消，新房、二手房成交整体热度回升。
2017年第41周新房绝对成交水平为1125套（均值概念），环比上升87%，相比2016年周均1487套减少了24%，略低于过去五年周平均成交套数1166套。我们跟踪的60个样本城市中，一线、调控二三线、重点二三线、其他分别环比上升292%、76%、56%、101%，市场热度显著上升。我们跟踪的14样本城市成交均值为721套，环比上涨279%、同比下滑68%、年初累计同比减少24%。
上周申万房地产板块整体上涨0.58%，同期沪深300上涨2.20%，跑输大盘，在申万28个子行业中表现不佳，成交量647.8亿元，环比下跌20%。上周市北高新受益租售同权概念的持续催化影响表现亮眼，周涨幅达10.1%，此外珠江控股和海航创新表现优异，周涨幅分别为9.5%、7.1%。
调控政策持续接力，香港政府改化土地用途。
继上周石家庄、贵阳、桂林、北海、宁波等市调控政策接力落地后，昆明、福建、三亚等地继续跟进。昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。福建对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。在三亚，非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。香港政府找到有210幅土地可以改划用途，预料能于未来6至7年提供31万个单位。
龙头房企9月销售数据持续超预期，龙头市占率提升逻辑再次印证。
根据克尔瑞公布的最新销售数据，融创、万科、龙湖、保利、招商等龙头房企9月单月销售数据持续超市预期，同比增幅分别达218.4%、64.5%、45.7%、37.4%、34.8%，二线蓝筹旭辉、新城、世茂、华润9月销售金额同比增幅分别达59.9%、55.4%、58.1%、52.0%。
前期多城限售导致板块调整并提供绝佳建仓时期，重点关注长效机制、租售同权和REITs等政策催化剂以及龙头销售增速与行业销售增速剪刀差对市占率提升逻辑的印证。
个人看好股票池：
国企改革小市值标的天健集团
受益长租公寓概念的世联行
活跃个股市北高新、昆百大A
策略：适合回调低吸，切记无追高，谨防被套。
独家思考
最近房地产被大家讨论得最多的就是阿里巴巴支付宝最新上线的房屋租赁。目前支付宝已经在多个城市上线房屋租赁项目，其中八个城市试点信用租赁。这种信用租赁模式跟以往的支付押金的传统模式不同，更多的是借助个人的信用来进行消费。把信用和互联网结合到房地产租赁市场，这是一个比较大的创新。在我国，房屋租赁是一个比较大的市场，目前还是以传统的租赁模式为主。此次阿里巴巴推出的新型做法不仅仅接入了个人信用，还更多地借助了互联网的发展，对于房屋租赁市场来说是一个新的发展方向。