2017年8月1日讯，高利息的“以房养老”骗局得到不少老人的青睐，有老人甚至把价值700万的房子以千元贱卖。到底什么是以房养老？如何预防以房养老骗局？
多名老人陷“以房养老”骗局
把手里的房子抵押借款三个月，就能获得每月10%到15%的高利息，到期还能全额返还本金，这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后，不仅承诺的高息不见踪影，老人的房子也被以低价悄然过户给关联人。
据北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所统计，仅由北京市西城区公安分局移送检察院的案子就有30多起。然而，由于老人们签署并公证了一系列正规的法律文书，他们想要拿回原本属于自己的房子，难度很大。
听到这里，很多读者要说，这肯定是骗子啊，天下哪有这么好的事情？月回报15%是什么概念，举个例子，100万一个月可以获得15000元的利息。不过，当这个十分明显的骗局披上养老的外衣，弄个复杂的回报逻辑，只针对老人们忽悠的时候，上当受骗的不在少数。
关于维权的细节，一合优品不想谈及太多，反正就是那么一回事，你们懂的！本人想说的是，不管是老年人还是年轻人，在面对所谓的高额回报，又没有任何风险的投资无视就好了。很简单的道理，低风险低回报，高风险高回报。
再者，这类骗局不管如何变化，都是变种的庞氏骗局。也就是上线发展下线，第一批被骗者获得了回报，自发地带着身边的亲朋好友加入，然后他们的亲朋好友又带他们的亲朋好友，很简单的逻辑。
如果不懂，一合优品来举个例子，什么是庞氏骗局。比方说，今天，我宣称研发出了一种长生不老药，已获得美国某某认证，多少多少临床证明有效，但是缺乏资金投入生产。很厉害，有木有？所以，现在面向社会募集资金，投入的本金月利息20%，每月返还，为期三个月，返还本金。
第一批投资的人肯定不多且半信半疑，那么，他们投入的本金势必不多，假设有10个人，每人投了100元。三个月后，我给他们每人返了160元，是不是可信度就高了？于是，这10个人肯定会加大投入。到期返还了以后，基本上没怀疑了，又加大投入或者直接存款全投了，如此反复可信度越来越高。
另外，有这样的好事，他们肯定会告诉自己的亲朋好友。同时，这类骗局往往会给出一定的政策，例如你每推荐一个人你的月利息我给你提高1%。所以说，这个雪球将越滚越大，第一个月只募集到了1000元；第一次到期时，则募集到知道10000元。值得注意的是，这个钱是呈几何的增长。随着时间的推移，越来越多的人参与其中，募集到的总款越来越多，这也是为什么往往这种骗局到最后都是重大的社会事件，而我只需要成本1600元而已。
要一合优品概括就是，什么时候走人，就看骗子的胃口有多大了。如今这类骗子可以说到处都是，无非就是弄一套你不懂的投资逻辑和产品，忽悠你相信这个事情是真的。而且，有的人其实心里都清楚了这就是个旁氏骗局，他们只是在赌，骗子的胃口够大，在卷款逃跑之前，他们投入的本金到了反利息的期限。
那么以房养老的都是骗局吗？
业内人士对一合优品表示，所谓“以房养老”，实际是指“老年人住房反向抵押贷款（或养老保险）”之类的金融产品。保险版“以房养老”最适合老人。
早在2013年新“国十条”发布时就提出，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。住房反向抵押养老保险相当于老年人将房屋抵押给金融机构，从金融机构领取养老费用。一时间，“保险版”以房养老成为政府与保险企业反复论证的对象。
2014年7月，“保险版”以房养老正式敲定，在北京、上海、广州、武汉四地试点两年，其中，为了解决房地产价格波动给参与以房养老的老人带来的影响，保监会要求保险公司对投保人抵押房屋增值采取两种处理方式，即试点产品分为参与型和非参与型。
其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益；非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
近日，国务院办公厅印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》，明确提出大力发展老年人住房反向抵押养老保险等适老性强的商业保险，以应对人口老龄化趋势。住房反向抵押养老保险，即保险版以房养老。国办文件的发布，再次引起人们对这一时有争议的养老方式的关注。
截至2017年7月，以房养老已在国内试点三年。据了解，以房养老，或住房反向抵押养老保险，是指老年人把拥有完全产权的房屋抵押给保险公司，终身按月领取一定数额的保险给付金，并终身继续行使其对该房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权；待老人身故后，子女若偿还全部给付金本息即可解除房产抵押，重新获得房屋全部权益；否则由保险公司按市场价格将房产拍卖，处置所得优先偿付保险给付金及利息，多余资金包括房屋增值权益都归老人的子女。
所以，真正的以房养老是不会给你高额利息的……
中国一共有12家保险集团控股公司、76家寿险公司、73家财产险以及10家再保险公司，也就是说中国保险公司有快200家……保险行业有很好地规定或条文来做监管和确保投保人的权益。这其中的机制内容，完全涵盖了保险公司从成立到资金管理，到偿付能力甚至于破产倒闭后的赔付问题。
1、保险公司成立条件严格
《保险法》第六十九条：设立保险公司，其注册资本的最低限额为人民币二亿元。
2、保证金制度
按照保监会制定的《保险公司资本保证金管理办法》，每家保险公司都要在指定的银行存放注册资本总额20%的一笔资金，这笔钱除了偿还债务以外，不允许随意的动用。
3、责任准备金制度
保险公司的责任准备金是保险人为了履行未来的赔偿或给付责任而在每一会计年度末提存的资金准备，主要有未到期责任准备金、未决赔款准备金、寿险责任准备金等。保险责任准备金不是保险企业的营业收入而是保险企业的负债。保险企业应有与保险责任准备金等值的资产为后盾，随时准备履行其保险责任。
4、保险公司撤销或破产监管严格
险法第89条和第92条对保险公司有严格的规定。简单来说，就是：
1、经营有人寿保险业务的保险公司是可以破产的。
2、如果保险公司被依法撤销或宣告破产，其持有的人寿保险合同及责任准备金，必须转让给其他保险公司。达不成转让协议的，由国务院保险监督管理机构指定接受转让。进一步解决了投保人的后顾之忧。
我们, 新时代中的“新穷人”, 穷人中的“待富者”
本文
2015年以来，北京市多名老人陆续遭遇用“以房养老”作为名头设计的骗局，他们有的失去了房产，有的背上了巨额的债务。而由于老人们签署并公证了一系列文书，要取得充分的证据来维权，又显得困难重重。
把手里的房子抵押借款3个月，就能获得每月10%到15%的高息，到期还能全额返还本金，这是“介绍人”对老人们说的。然而数月后，不仅没有高息，老人的房子还被低价偷偷买卖，过户给他人。
老人身陷骗局 700万房子被以1000元价格网签
在这样的骗局里，老人是作案团伙针对的对象，房产是他们的目标。他们放出诱饵，通过一系列环节，让老人变得无家可归、流离失所。
01
李君和女儿一家被赶出家门，450万的房子被以260万卖出
2016年10月17日，张玲一家三口和母亲李君被一群黑衣人清出了唯一的住所。带头清理房产的龙学武告诉张玲，她母亲借了几百万元做珠宝生意，房子抵了债。张玲当场报警，警察告诉她，对方有房产证，请她配合搬家，有什么纠纷上法院解决。
在被赶出家门的第二天，张玲查询到，一周前，她的房子已经以260万元卖出，而这套东二环学区房当时的市价在450万元左右。
02
700万的房子被以1000元价格网签，子女以遗产纠纷为由阻止了过户
（同样受骗的老人）
同样进入过户流程的还有董望的房产。2016年10月18日，这套位于北京知春里价值近700万元的三居室被人以1000元的价格网签。
“所有人知道后第一反应都是问，这是每平米单价吗？事实上这就是他们卖房的全价款。”董望的女儿说，父母同样是在广艳彬处办理了所谓的“以房养老”，并在邵楠的介绍下向“银主”贷款200万元。与李君一样，这笔钱只在董望的账上待了几分钟，就转给了广艳彬。由于董望过世，他的子女以遗产存在争议和纠纷为由，在法院办理了异议登记，才使这套已经网签的房产没能过户。
03
西三环房子被以460万元卖出，老两口流离失所在24小时肯德基店过夜
2016年10月16日，年近80岁的张秀兰和老伴被扫地出门。事后查询得知，这套北京市西城区三环内60多平方米的房子以460万元的价格卖给了“何振光”，2016年7月11日完成了过户。
被赶出自己的房子后，张秀兰和老伴晚上在前门附近24小时营业的肯德基店过夜，白天去同仁医院里坐着。
04
儿子发现老人的转账单，但仍被对方申请强制执行
（被赶出家门的老人的行李）
相对来说，吴哲老人稍显幸运。由于儿子无意中发现了他的转账单，他的房子没有被偷偷过户，但目前被当初的介绍人广艳彬介绍来的借款人申请强制执行，老两口的银行卡已经被法院冻结，退休金都无法使用。
介绍人、中间人、“银主”，环环相扣
遭遇骗局的老人无一例外在第一个环节都会遇到一位“介绍人”，之后由介绍人再牵线中间人、“银主”等，严丝合缝地将老人蒙在鼓里。
01
介绍人：广艳彬
（老人提供的身份资料）
上文提到的案例中，几位老人都遇到了一位叫广艳彬的介绍人。
2016年5月，有人向李君推荐“以房养老”的理财形式，称完全没风险，并说“做的人都挣到钱了”。李君动了心，随即被介绍给了广艳彬。得知李君离异，房产能由她完全处置的情况后，广艳彬告诉她，这种“以房养老”只需把房产证交给他3个月，抵押到的钱交给他理财，李君每个月都能拿到9万多元的利息。3个月期满后，本金全部退回，老人可以再用本金赎回房产证。
据见过广艳彬的人说，他长着一张国字脸，老成，对老人很有礼貌，给人的印象很不错。他一开始在老人面前塑造的形象是，经常做公益帮助孤寡老人，还常年给一个残疾老人提供生活费。
02
中间人龙学武、“银主”王跃
（广艳彬写给参与投资的老人的欠条）
李君面对广艳彬，被说动了。5月19日，她与广艳彬介绍的“银主”王跃的中间人龙学武，在北京西直门西环广场T3楼12层签署了多个文书。
事后李君回忆，当时她以为是签“以房养老”的合同，龙学武指着文件，让她在指定的地方签字，并没有给她看文书的内容。签署后，她也没有拿到这些文书。
第二天，龙学武带着她在北京市西城区不动产交易大厅办理了房屋抵押的手续，随后将190万元分两笔打入她的账户，并在几分钟后转给了广艳彬。广艳彬则给李君手写了190万元的借条，并注明“此借款定于2016年8月20日一次性还清，用款共3个月”。至于广艳彬承诺的高额利息，借条上并未体现。
实际上，3个月中，李君一共只拿到了15万元左右的利息，本金也没有归还。而她听信了广艳彬会替她向“银主”归还欠款的说辞，也一直没有向其讨要。
03
老人以为的“以房养老”公司，其实是公证处
（涉案老人办理过手续的国立公证处）
出事后，2016年10月18日，在女儿张玲的陪同下，李君再次来到西直门西环广场T3楼12层。张玲赫然发现，这里并不是什么“以房养老”的公司，而是北京市方正公证处。在公证处，张玲调取了李君公证过的文书，包括一份借款合同和一份委托书。
借款合同显示，李君借款230万元，借期1个月，月息2%，双方同意对借款合同进行具有强制效力债权文书的公证。到期没有还款，“银主”可以凭借公证书向法院申请强制执行，李君则放弃自己的抗辩权。在委托书中，李君将自己房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取房款等权利通通委托给龙学武。
正是由于这份委托书，李君的房产在她完全不知情的情况下被过户了。买下房产的李伯航，正是龙学武所在的“北京跃武鑫鑫信息咨询有限公司”的股东之一。
套路深 骗子还在受骗老人中发展下线
在这一系列案件中，不少老人既是受害方，同时又帮助了骗子去“骗”其他人。他们在自己签下合约后，被发展为“下线”，再去找其他愿意参加这个“项目”的老人。
比如上文提到的案例中的吴哲老人，他的儿子发现了转账单，虽房子没有被偷偷过户，但他们仍然面临借款人申请强制执行的问题。
而向吴哲推荐广艳彬的田成，同样是“以房养老”骗局的受害者。尽管前期收获了可观利息，但半年后，“银主”上门逼债。吴哲说，像田成一样发展下线的老人有很多，他们每向广艳彬介绍一位老人，都可以拿到一笔可观的介绍费。
在这场骗局中，广艳彬是一个关键人物，一方面，他物色作为猎物的老人，把他们引诱入圈套，同时还把其中有些人发展为下线；另一方面，他联络“银主”或者其中间人，完成交易。
子女寻求法律途径 两名涉事公证员被吊销证书
（广艳彬案受害者）
2016年10月，多名老人被清出自己的原住房，他们的子女开始尝试通过报警、找律师等途径帮助老人维权。起初，民警在看到借款合同、强制效力债权文书公证等材料时，认为这属于民事经济纠纷，不予立案。当类似的案件集中出现时，老人们的案子才得以刑事立案，北京市公安局西城分局对广艳彬采取了强制措施。目前，广艳彬介绍来的“银主”并未受到调查，仍在对个别老人逼债乃至清房。
涉案的30多位老人的公证手续分别在北京市方正公证处、北京市中信公证处和北京市国立公证处办理。
老人的子女发现，公证处成为他们维权过程中绕不过去的一个坎儿。一方面，老人手里几乎没有任何与借款和房产抵押有关的法律文书，仅有一张广艳彬手写的欠条，他们只能向为老人办理公证手续的公证处索要。另一方面，按照《公证法》第二十七条第二款的规定，公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。他们也想知道，老人签署这些法律文书时，是否真正理解这些文件的含义。
李君回忆，当时龙学武在公证处的办公桌上让自己签字，签完之后一起合了个影，整个过程既没有公证员的解释和询问，也没有做笔录。
但无论是借款合同、公证申请、公证书还是委托书，均有李君的亲笔签名。公证处坚称，这就是老人的真实意思表示，并有老人签字的询问笔录为证。
几经周折，张玲看到了这份全文打印、署名公证员杨宏舟和记录人顾萱的询问笔录。
在笔录中，公证员详细地向李君介绍了借款公证和委托公证的法律责任和风险，长达6页的笔录中每一页底部都有她的签名。笔录中特别注明，所有的公证材料都由“银主”来取。这也导致李君直到被赶出家门，手中都没有任何与办理借款抵押和委托有关的书面材料。
在公证处提供的公证录像中可以看到，公证员冯跃仅对借款抵押的公证进行了询问，而对委托公证只字未提。委托公证书送达回执的签名处，董望的签名也与其此前的签名有明显不同，而本应由公证员冯跃填写的接谈笔录，字迹均与“银主”岳小楠高度相似。
同样由冯跃办理公证业务的老人吴哲，接谈笔录字迹也有类似问题，他至今尚未拿到委托公证书的送达回执。
司法部公开通报显示，2017年4月，针对北京市国立公证处接连发生数起为不真实的事项出具公证书，导致当事人房产在不知情的情况下被买卖或抵押的情况，北京市司法局吊销了李铁林、冯跃的公证员执业证书，给予国立公证处警告、罚款20万元并处没收违法所得的行政处罚，国立公证处主任薛卫平因负有领导责任被免职。
缺乏有利证据 老人维权难度较大
这种针对老年人办理高额贷款，抵押后凭借委托书悄悄卖房的行为，已经成为一种套路。据统计，邵楠、龙学武、岳小楠等人在不同的案件中分别扮演不同的角色，可能这起案件中的中间人，在另一个案件中就是“银主”，或是出面买下房产的人。但暂无证据证明这些人涉嫌同谋诈骗。
因涉嫌诈骗，广艳彬已经于2017年2月27日被北京市人民检察院第二分院批准逮捕，但在为老人提供法律援助的北京市致诚公益刑事项目负责人武婕律师看来，老人们维权仍然有很长的路要走。“这些案子最大的共同点，是他们利用老年人不懂法，也不懂得法律文书的意义和概念的弱点，才让老人在完全放弃自己权利的法律文书上签字。”
“其实还是传统的骗局，第一批收益的老年人开始发展下线，下线的钱交过来补上线的钱，然后整个链条断了。”武婕认为，“即使广某被认定诈骗，但由于他没有退赃能力，老人的利益已经受损了。”此外，由于无法确定老人签署文件时是否知道法律后果等，很难取得对老人有利的证据。
律师也提醒老年人，要谨慎进入新型的金融市场、投资市场，涉及重大财产的东西，不轻易尝试，不要有天上掉馅饼的想法，同时对熟人的介绍抱有警惕。她特别强调，老人一定要跟子女有一个很好的沟通，“老年人一定要明白，你们在一定程度上已经是弱势了，要敢于、愿意向孩子寻求帮助”。
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(2017-07-29)