二股东融创出让部分股份给红星公司的金科股份，又传来大动作。
4月29日凌晨，金科股份（000656）发布公告，所属金科物业服务集团有限公司（金科服务），拟发行境外上市外资股（H股）股票，并申请在香港联合交易所有限公司（香港联交所）。
业内人士指出，子公司金科服务境外上市，将使金科股份新增融资平台和融资能力，从而大大提升金科股份的估值水平。4月28日，金科股份报收7.88元，涨0.51%。
重庆首家A加H股民营平台有望诞生
按照金科服务境外上市的方案，金科服务将整体变更为股份有限公司，上市地点为香港联交所主板。
金科服务拟发行境外上市外资股（H股），股份类型为普通股，每股面值为人民币1元。发行对象为符合相关条件的境外以及境内合格投资者。
具体上市时间将根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定，发行方式为香港公开发行及国际配售。
结合金科服务未来业务发展的资本需求，本次金科服务新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%（未考虑超额配售权的行使），并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。最终发行数量提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据法律规定、监管机构批准及市场情况确定。
金科服务本次发行募集的资金将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及信息化系统，补充公司营运资金等。
此举如果成行，我市继新大正物业上市后，再增一家物业上市公司，金科也将成为我市首家拥有A H股双平台的民营企业。
金科服务估值或将超百亿元
天眼查数据显示，金科服务成立于2000年7月18日，曾用名重庆市金科物业服务有限公司，注册地址在重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，法定代表人夏绍飞，注册资本5000万元，上市公司金科股份占75%，石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业占25%。金科服务旗下有62家存续子公司。
按照金科股份2019年年报，金科服务的营业收入为23亿元，华龙证券投资顾问牛阳认为，如按照行业平均利润率15%测算，金科服务净利润大概为3.45亿元。
金科服务在行业地位位列TOP10，连续六年中西部市场占有率第一，管理项目近800个，管理面积超2.4亿方。
头部房企上市物业公司估值较高，如4月28日H股保利物业市盈率为79.75倍，碧桂园服务51.11倍，中海物业51.95倍，绿城服务51.69倍。重庆第一高价股新大正股价为85元，市盈率57.62倍。
金科服务总股本现为5000万元，每股收益约为7元，如按照30 - 40倍较保守的市盈率估算，估值在150亿元到200亿元。
A股上市公司金科股份总市值约420亿元， 股价市盈率仅7.23倍，公司价值存在低估，分拆金科服务上市，因此，有助提振金科股份整体估值水平。
不影响地产公司独立上市地位
“分拆上市，有利于母公司和子公司协同发展，符合公司股东的整体利益。”重庆瑞海律师事务所主任赵一岚认为，金科股份分拆物业公司上市，募集资金有助于物业公司提升增值服务能力，提升市场占有率。
据了解，金科股份已初步形成以民生地产开发、生活服务、科技产业(园区)投资运营、文化旅游康养等相关多元化产业四位一体协同发展的战略格局。
此次，金科服务分拆上市后，母公司金科股份新增融资平台和融资能力，也未来将为境内外投资者提供更多投资渠道，有助母公司资本市场形象进一步提升。
据了解，金科股份2019年实现销售金额1860亿元，同比增速57%；营业收入和归属于母公司净利润分别为677.73亿元、56.76亿元，同比分别增长64%、46%。而同期金科服务营业收入及归属于母公司净利润，占金科股份营业收入及归属于母公司净利润的比重均较小，金科服务境外上市后，不会对金科股份其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，
金科股份近三年销售面积均排名行业前十，分别实现843万方、1342万方、1905万方，同比增长69%、59%、 42%， 母公司的销售面积高速增长,为未来物业公司接管面积增长提供支撑。
新闻背景
房企分拆物业再掀热潮
记者通过相关媒体了解到，2月底至今，除金科股份外，包括世茂房地产、华润置地、阳光城、朗诗绿色集团和卓越集团等多家房企陆续传出有分拆物业公司独立上市的计划。此外，金融街物业、星盛商业、正荣服务、宋都服务、建业新生活均在排队过程中。
“物业管理行业正历史性站在了风口。”重庆瑞海律师事务所主任赵一岚认为，物业上市热潮的出现，乃天时地利人和。对于房企来说，分拆物业管理业务上市有利于优化战略布局和企业价值提升，帮助企业开辟新的融资渠道，促进企业品牌价值和知名度提升，拓展市场份额，优化股东结构等诸多利好。
更重要的是物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，价值正在被资本市场认可。
根据中国指数研究院披露数据，预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米，按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模近1万亿。到2025年中国社区增值服务市场容量预计达1.8万亿，未来行业规模将持续稳步增长物管行业目前集中度不高，但行业topl0和top100的市场份额一直在提升，头部企业的平均营收规模更大，净利润率也更高，营收和净利润的同比增速也更大。
上游新闻·重庆商报首席记者 刘勇 实习生 闫涵