来源： 新京报
保利发展的财报即使在龙头品牌房企中出得较慢，但其高幅度的利润增长和亮眼的分红措施赢得了市场和机构投资者的五星好评，机构投资者甚至称“扫条码万科、广州恒大产生的纷扰”。
可是，在髙速增长的背后，保利发展实际上也面临着不少之困，例如排行上涨，销售工作压力不断增长，多元化业务发展缓慢等。
净利润高增，利息资本化“套路”隐现
2019年，保利发展的净利润和利润都有很大增长，而利润增幅更是高于净利润增幅。依照财报数据，因此房置业业务结转促进，保利发展构建营业总收入2359.81 亿元，同比增长21.29%；净利润375.57.元，同比增长 7..61%；归母净利润279.59 亿元，同比增长 7..90%。
另外，保利发展称，有赖于结转项目价格上涨及企业运营管理技能训练，新公司毛利率提升2.7.个百分点至37.97%，表中房置业结转毛利率提升2.69个百分点至 35.38%；随之合作项目大增并陆续进入项目结转期，新公司构建长期投资37.02 亿元，同比大幅增长37.62%；净利润率提升2.7.个百分点至15.91%。
另外，在闹出笑话小“乌龙”后来，保利发展将分红措施改正为每股派看到金收益 0.82 元（价税合计），这一调节后的措施也获得了“分红大方”的美名，对应35%的分红率创出其历史时间翻番。
高获利和高分红随着机构投资者将这份财报评述为“扫条码万科、广州恒大产生的纷扰”。可是，认真研究会看到，保利发展也面临一点发展中的之困。
在利润多方面，依照财报数据，2019年，保利发展将约99.7亿元的利息资本化，利息资本化比率整整70%，这虽然也不良影响着其对当期利润的计量。资本化利息是房企选用的手段，只不过各个房企的资本化利息比例有所不同，比如万科的利息资本化比率远高于38%，比较“谨慎”，而碧桂园的利息资本化比率就高于100%。
因此，一旦当期报告书中利息资本化比率太高，那样花销将后置到末来，当期利润变相增加；一旦当期报告书中利息资本化比率过低，那样花销外置，当期利润会部位溶解。需用关注的，会计准则中而言利息资本化需用满足五个标准，并不是随意可以资本化的。但管不了如何，利息资本化比率的上下会不良影响当期的利润水平。
销售增速承压，“30而立之年”前景不明
距今2017年，保利发展曾提出“重回前三”的目标，可是，等到2019年，这一心愿也未能完成。2019年，在房企的排行之争中，保利发展和新城控股强烈的第三名抢夺战也变为焦点，而最后一个，新城控股排行优先选择，斩获第三名，保利发展位居第五，两者的销售额差距扩大至近千亿。
具体来看，2019年，保利发展构建签约资金额7.18.7.亿元，同比增长17.09%，占有率提升至2.89%；签约占地面3123.12万平方米，同比增长12.91%。而与此另外，新城控股的销售资金额高于5562.1亿元，同比增长21%，高出保利发展97.亿元；销售占地面同比增长25.3%至3828.5万平米。若按销售资金额计，新城控股的占有率为3.5%。
而另一面，保利发展2019年销售建筑面积利益比约为65.97.，同比减低0.12个百分点，接连三年减低。
近万亿元的销售额差距随着保利在“重回前三”的城市道路上越走越远。而在龙头品牌企业位次出现微妙转变的另外，保利发展或是2019年在龙头品牌房企人才梯队中众多未完成销售目标的房企，面对5000亿元的凌家桥，保利发展的销售目标达成率为92.36%。
而在克而瑞研究中心分析师我觉得，因此多方关键因素不良影响，2020年保利发展销售额增长也或将疲乏。从布局关键因素来看，保利发展三四线城市销售占地面比例维持增加，高于历史时间最高，但随之旧城改造收益的过世，三四线城市房置业市场的下行和预估风险的增大；而在受疫情不良影响的2020年一季度，保利发展销售额同比降幅在TOP6房企中是最多的，这也将致使其下半年销售工作压力很大。
公告数据显示，2020年1-3月，保利置业构建签约占地面7.0.27.平方米，同比减低29.97%；构建签约资金额710.21亿元，同比减低35.27.。
7.16日，在保利发展召开的网上销售业绩会中，其证券事务代表渤海称：“一季度受疫情不良影响，互联网行业总体面临很大销售工作压力，新公司现如今复工、来信、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右，与市场表现高度一致。随之市场回暖，新公司有决心尽快回复正常值销售规模。”
从地域分布来看，2019年保利发展销售占地面贡献最多的是中西部地域和三四线城市，比例分别高于32.7.和7..1%，分别同比增加1.37.百分点和5.28个百分点。值得注意的是，保利发展三四线城市的销售额比例逐年偏高，2019年比例第二次超出二线城市，高于7..06%。
而言今年可不可以高于互联网行业前三或前四的疑问，渤海称，保利发展一直wifi定位为互联网行业龙头品牌，会力争优于互联网行业均值增速。在这次销售业绩会上，保利发展也未曾吐露其2020年具体的销售目标。
降杠杆与百亿永续债
作为国有企业，保利发展的负债比率、负债率都令同行鄙夷。
依照财报数据，截止2019年末，保利发展资产负债比率77.79%，较年末下降0.18个百分点；净负债比率56.91%，同比下降23.67.百分点。截止去年末，保利置业账面权益资本负债2700.7.亿元，同比增长63.92亿元；流动资产17.0亿元，为流动负债及一年内过期债款的2.1倍。权益资本负债综合性负债率为7.95%，负债率较低。
而言净负债比率大幅减低，保利置业财务总监周东利表达，2019年度，保利置业提升回笼和资金回收，账面资金保有量也相对往期增强了安全系数，因此2019年度融资为净减小，净负债比率减低。
即使资产负债比率减低，但进一步来看，2019年，在保利发展的所有者利益中，永续债有大幅的增加，从2018年年终的65亿元上涨至2019年年终的156.8亿元。
永续债具有“抵押物期限长”的鲜明特色，这一债券形式没有明确的过期期限，但其利率会偏高一点。有时候从第N年开使，融资利率就会大幅跳升。
而言保利发展来讲，其负债率早已高于7.95%之低，永续债的成本很可能会高于目前的借贷成本，但保利发展依然选择扩大永续债的规模，这很可能与永续债计入所有者利益关于。
与此另外，保利发展表现短期偿债能力的指标值流动比率和速动比率都有所减低，分别为1.76和0.59，而去年年终分别为1.72和0.66。
多元化的获利“烦恼”
2018年，保利发展提出了升级“一主两翼”、打造“不动产登记生态发展网络平台”的发展战略，利用扩展不动产登记产品链，布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域；另外以产融结合为经营管理理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产登记生态网络平台内涵。
2019年，保利发展的两翼业务市场化收入高于了113亿元，表中，金地物业于香港交易所创业板上市，资本金超57.港元，变为多元化业务的成效。2019年，金地物业构建销售收入59.67亿元，同比增长7..1%，毛利润同比增长7..2%至12.11亿元，毛利率同比改善0.2个百分点至20.3%。
即使物业板块在上市后有较为亮眼的表现，可是，保利发展多元化业务的毛利率却不若置业主业。2019年，保利发展主营业务其他业务毛利率为22.53%，同比减低2.56个百分点，已接连三年呈现减低形势。
在多元化业务发展多方面，而言保利发展来讲，如何提升获利能力不致拖累置业主业，说不定是其多元化业务在末来扩张中需考量的疑问。