4月21日，招商蛇口交出了迈进“40岁”的第四张成绩单：2019年招商蛇口以29.3%的提高率建立22.1亿元销售额，位居行业第九二位。
从20.1年跌出前十，作为昔日“招保万金”的佼佼者，招商蛇口己经在TOP10俱乐部门口徘徊了.1年。
2016年重组上市后不温不火的发展节拍，总于让个人投资者再也坐不住了。正确对待个人投资者在业绩会上的九锁追问，招商蛇口管理层第一次提出了“以业绩论英雄，努力不掉队”。
01
以业绩论英雄
“如果大家在坚持梦想中无法迎头赶上市场地位，这么在逆风中就没办法碳刀前行。”
四年前，招商蛇口进行重组上市后的第个季度办公会议上，招商蛇口公司老总许永军提示信息同仁要头脑清醒。未爱时，刚上市的招商蛇口虽取得了销售额的非常明显提高，但排行榜却未有提高。
销售额提高但排行榜徘徊不前的尴尬，陪你到四年后的今儿也没法摆脱。自2012年开始，招商蛇口便进人原地跑步状态，过去8年时间，招商蛇口的排位始终保持良好在第12-.1名之间左右左右。
排位上不去，招商蛇口的估值就是不增反降。截止4月24日收市，招商蛇口股票走势为17..1元，市值近1360亿元。而在20.1年重组上市时，招商蛇口港股发行量价格为23.6元，估值近2000亿元。
重组上市后的招商蛇口三路生性凉薄，个人投资者就是真急了。在4月21日业绩会上，个人投资者三次追问管理层接下来是有受进一步提高规模的计划，结果也尚未获得管理层反面回应。
刚上任的招商蛇口董事总部门经理蒋南桐仅表示，房产板块将发挥招商低营运资本土地买卖的优劣势，根据快周转期产生股权溢价挣取取毛利。期望在保证效益和品质的前提下，规模稳定提高，从行业内人士不掉队。
针对长期紧贴“掉队”标签的招商蛇口而言，“不掉队”的说辞颇为爱与被爱。毕意，在房房产黄金白银时期，招商蛇口曾是“招保万金”的佼佼者。如今，昔日“小弟”中的碧桂园、保利地产已在前十势力扎稳脚跟，招商蛇口却仍在前十外缘徘徊。
个人投资者急了，结束多年人事动荡的招商蛇口总于决心“以业绩论英雄”。
蒋南桐在业绩会上表示，2019年公司将从绩效考核、组织结构和投资结果等方面上手，强化业绩。一方面，推动酬薪激励体系改革，以绩效为层面，建立多样化酬薪分配模式，注重薪水、奖励金和绩效高度挂杆。对自主经营效益不高和业绩不降标底板块提高力度整改。如果还做不到提升，会进行坚决处理。一方面，将提高组织结构改革，公开、平等、公平地挑选干部。他透露，公司在全国公开选调了一批优异的年轻干部到各地区吕总部门经理，目前看体现都不错。
同时，高压脊News了解到，招商蛇口目前己经将.1 大区域深化改革分类为 9 大区域，在增加收入、 加速周转期、降降低成本等层面提出了 4.1 条举措，助力业绩提高。
02
抢分前十对手强劲
截止2019年底，招商蛇口的净资产投资率下降为29.28%，处于行业底位。相比那些高负债房地产商，招商蛇口怀有较大举债虚拟空间还可以利用。
鉴于招商蛇口曾经价升量收缩，致使错过规模提高黄金白银期的往日，多位个人投资者怀疑招商蛇口会重蹈复辙，缘何因单纯而错过发展关键所在。
是否会在低负债的时候举债扩张规模？业绩会上，有个人投资者向管理层反问。
对此，蒋南桐未予以否认，并表示将重新以拿出降低成本的土地换取毛利。“对投资后能没办法兑现拿地时的承若，作到当时的获利标准化，这些全是大家2019年重点去做的。”
事实上，背对着招商局，招商蛇口在土地方面实在怀有其他房地产商无法抗衡的资源优劣势。
目前，招商蛇口拥有巨量土地库存积压。以深圳市投资门槛较大、规划最世界级的前海而言，这里基本上还可以说就是招商蛇口的田间地头。
2019年招商蛇口进行了前海土地整备及全资合作，增加总资产约729亿元。获益于契机整备，2019岁末招商蛇口总资产录得6176.88亿元，较2018岁末提高.1..1%。
高压脊News另获悉，招商蛇口在蛇口湘湖片区还拥有170 平方公里土地收储，在其中有 61平方公里未动工。这意味着，未来多年，这片不停塑造“太阳”创世神话的故土将成为招商蛇口的现金“奶牛”。
大量优良土地资手中，招商蛇口将2020年业绩目标定在了.100亿元，而2019年招商蛇口共有4000亿元现购货值，仅需进行62.1%的租金回报率只能建立这一销售目标。
这人销售目标下，也隐藏着招商蛇口期待重回前十的欲望。只是，觊觎前十神位的房地产商从来不在极少数，想要夺得TOP10席次，招商蛇口还需要抓住机遇，超越对手。
根据克而瑞公开的2019年中国房地产商销售榜，目前TOP10房地产商势力中，当年度销售额在3000亿元的房地产商仅有四家，分別是排位第八的新城控股、排位第九的世茂房房产和排位第九的华润地产。这四家房地产商目前均公开了2020年销售目标，分別是.100亿元、3000亿元和2620亿元。
世茂势头万里风，华润发展稳建，双离合器较大、就是招商蛇口最有可能补而替之的，是与此同一天上市且同时撞线千亿的新城控股。
上年经历“债市四杀”后，新城控股管理层减员“换血”，靠不断变卖资产、提高库存周期保持良好稳定了前八的位置。不久恢复些元气，2019年又急需解决疫情“黑天鹅”碰撞。正确对待不确定的市场，新城控股积极下调了销售目标，陷落TOP8已是定局。
克而瑞管理中心最新发布的2020年三季度中国房房产企业销售榜单显示，新城控股己经跌出前十势力，排前招商蛇口以后，位居第九九位。
另一不确定性市场地位则是万科，2020年万科销售目标是2600亿元，单纯从这一数字看，招商蛇口2019年一定会有缘前十。但从过去提高的阻尼力看，招商蛇口仍有一线期望。
2019年招同蛇口提高率为29..1%，若保持良好提高率，2019年将建立2.10亿元销售额。而万科和华润地产若一样保持良好提高率，则可分別建立2930亿元和2791亿元销售额。敬请，招商蛇口将超越华润地产，建立重回TOP10势力的目标。
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文中首发于FT中文网《瞰北京楼市》
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撰文 / 刘婷
照片 / 500px创意
编辑 / 仰镜伊