7月6日，随着一声锣响，金融街物业正式在香港联合交易所主板挂牌交易。这是继兴业物联、烨星集团、建业新生活后，2020年第四家登陆港交所的物企，同时也是北京市第一家国有控股的物业服务上市公司。
在此之前，依赖于国资背景，金融街物业被资本市场一路看好，发行定价7.36港元/股，募集资金逾6.6亿港元（不含超额配售）。据悉，其香港公开发售股份约13.16亿股认购，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数900万股的约146.22倍。当日收盘，金融街物业每股9.46港元，较IPO发行价涨28.53%，市盈率28.95倍，总市值达34.06亿港元。上市初期靓丽成绩的背后，目前看来业绩依赖母公司与北京单一市场，加之商务物业规模利润的局限，都是悬在金融街物业头上的双刃剑。
收入单一 依赖性强
在商务物业领域，金融街物业的母公司金融街控股闻名遐迩，其一手开发出了中国版的“华尔街”。尽管随着更多金融商圈的崛起，金融街令人为之惊叹的年代已成过去，但其至今依旧稳坐北京金融圈的第一把交椅。
基于此，与其他上市的物业公司类似，虽然近年来金融街物业的外拓能力有所增强，但不可否认的是，其与大多数房企分拆上市的物企一样，项目获取能力及收入主要来源于母公司或兄弟公司。数据显示，2017-2019年，金融街物业来自金融街联属集团物管面积占比分别为72.5%、69.1%和66.4%，来自联属集团的物业项目收入占比分别为83.5%、83.4%和81.1%，来自独立第三方的物业收入虽然近年来有所增长，但仍不到总收入的2成。
“物业公司作为利润单元或者资本平台在公司体系内定位时，母公司往往要从业务链布局及资本规划的整体高度来考虑，”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，母公司体系内的兄弟公司或者母公司直接对物业公司的管理规模输送，乃至利益输送都在情理之中。
但另一方面，这也意味着物业公司的规模潜力需要结合母公司的基数来看。而目前看来，金融街控股本身体量有限，尤其随着北京二环，甚至三环内优质商业土地资源枯竭，所谓的“金融街模式”早已难以为继，住宅项目的体量明显高于商务项目，这也导致了金融街物业增长空间受限。
结合金融街控股的年报数据来看，其2019年销售签约额约319亿元，销售签约面积118万平方米。其中，住宅项目销售签约额约266亿元，销售面积约104万平方米；商务项目销售签约额约53亿元，销售面积约14万平方米。在克而瑞统计的2019年销售排行榜中，金融街控股仅排在第82位。
而在区域上，金融街物业约40%在管面积位于北京，为金融街物业提供了63%的收入，北京地区以外的60%在管面积则贡献了37%的收入。“金融街作为西城区的国有控股企业，沉淀下来的主要物业大都位于北京，且相对而言，北京市场的物业管理费收益水平也较高，因此形成了金融街物业对于北京市场的较大依赖。”柏文喜对此表示，但这也有一定的弊端，虽然北京的物业管理费以及衍生收入的增长空间较大，但也面临着更为剧烈的市场竞争。因此金融街物业如果要扩大规模，除了继续巩固和努力扩大北京市场之外，还要依赖在北京形成的品牌优势和管理优势走向外埠市场。
商务特色：毛利率低下 增值空间有限
与大多数物企不同的是，金融街物业是办公楼物业起步，虽然业态覆盖多个领域，但商业物业是其收入的主要来源。招股书显示，2017-2019年，金融街物业营业收入分别为7.6亿元、8.8亿元、10亿元，其中来自商务物业的收入分别为71.5%、68.7%及66.1%。其中办公楼占据超过一半的收入比重，于2019年实现收入5.09亿元，远超其他业务收入。
一般而言，商业物业的物管费要高于住宅类，承接较多商业类物业物管业务的企业，其利润率也相对较高。但2019年，金融街物业毛利率仅为19.2%，低于已上市物管企业30%左右的毛利率均值，在行业中属中下水平。
这源于其水涨船高的成本。“商用物业的物管费确实通常要高于住宅类的，但是商用物业的物业运营成本也明显高于住宅，”柏文喜称，这就导致单就物业管理费的毛利而言，商务物业中物业费收入的毛利未必就高于住宅类物业。安信国际证券发布的研报中也表示，物管行业是劳工密集的产业之一，金融街物业劳工成本占公司销售及服务成本约82%，预计最低工资上涨及人工成本上升会影响其未来盈利能力。
如何增加毛利率？上海中原地产首席分析师卢文曦指出，一要控成本，其次可以提升招商能力、运营质量，增加物业管理费。柏文喜则指出，除了降本增效之外，金融街物业还需要增加其他附加收入和衍生收入，比如零售物业的销售收入分成。
然而，在物业服务类别中，尽管关键性的增值服务充满想象，却也需要体量规模效应。而商务物业领域收购成本较高，在规模扩张上被掣肘，体量与住宅的大体量通常不处于一个量级。“相对于零售物业和住宅物业，办公物业虽然管理相对毛利较高，但是增值服务的增长空间有限，平台化的资本想象空间不够。”柏文喜指出。
就金融街物业而言，受制于商业物业的增值服务比率较低，商业办公楼物业的增值服务业态亦不多。 金融街物业2019年增值服务收入约2.1亿元，毛利率仅为16.8%，毛利约3600万元。
近年来，在上市潮的推动下，行业并购加速，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，即集中度不断提升，行业整合加速。而对于金融街物业，安信国际证券在发布的研报中表示，其“以办公楼物业管理为主，未来增长会低于同业，加上增值服务在商厦的发展性较低，业态上应存在估值上的折价。”
而同时值得注意的是，戴德梁行发布的报告显示，受新冠疫情的影响，二季度北京全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，分别环比上升2.4和1.9个百分点，在此基础上，写字楼有效净租金同比分别下降9.5%和7.3%。“写字楼空置率上扬和租金下降，必然会直接关联和威胁到商务办公物业的管理费收入，”在柏文喜看来，这自然会影响金融街物业的未来营收和盈利。 综合看来，尽管暂时获得资本追捧，但若想抵御黑天鹅风险并在行业中占据一席之地，金融街物业还有很长的路要走。（来源：）