观察者|旭辉控股降负债路径2020-07-16 由 解洪海 发布于 财经秦佳丽/文谦逊、坦诚、专业流畅而又深入浅出,这位更多时候担当“无冕功臣”的地产CFO,也在充满不确定性的新常态下与更多地产人展开对话。7月9日,中城联盟开设的2020地产精品课程栏目上,旭辉控股执行董事、集团副总裁兼首席财务官杨欣围绕“房企新常态下的资金管理”议题主讲。这无疑是一堂高含金量的地产人财务课,“去杠杆”成为了课程主题,主张稳健打法的杨欣在线剖析了“降负债”与“丰富融资渠道”之间的平稳发展策略。整场分享会显得坦诚而专业,杨欣直言当前旭辉选择“降间接融资杠杆,提直接融资杠杆”融资模式,因为发债比信贷更为干脆利落;选择“提境内杠杆,降境外杠杆”,因为在人民币兑美元贬值情况下,在境外融资进行国内资产配置不够划算。他还是谦逊且开放的,赞同万科所提及的“土地红利已过时”观点,认为房企行业需迎接管理红利和科技红利 ;欣赏碧桂园、龙湖和世茂这3家国内仅有的获得国际信用评级的民营房企,赞誉其与境外资本市场的接轨能力。事实上,杨欣的财务理念在旭辉控股间有迹可循。2010年入职旭辉分管财务融资,2019年履新旭辉CFO,杨欣见证了旭辉从不足百亿元到如今2000亿元+的发展历程。一度经受负债率攀升困扰的旭辉2019年净负债率68.5%,同比略微上升1.3个百分点,维持合理水平;现金短债比约2.7,优于行业平均水平;通过合作并购、旧改等形式获地占集团土储比例超过30%,集团财务杠杆得到优化。透过杨欣的“提前布局”观,旭辉其实有意在稳健发展道路上做铺垫。“我们希望未来的3年维持在20%至30%规模增长率,回归到更加理性的增速。另外,每年逐步拿出10%资源,用作持有型物业投入。”他在此次分享会上坦言,“提前布局很重要,类似提升信用评级,对企业来说是非常庞大的系统,财务管理人员要发挥仪表盘和副驾驶作用,主动跟掌舵人沟通,从经营层面做出改变。”以下为旭辉控股执行董事、集团副总裁兼首席财务官杨欣分享会摘录:今天的我与大家交流的主题是“房地产新常态下的资金管理”。对于地产人而言,尤其是对地产财务人而言,“新常态”几乎每年都是一个新考题。如何在目前行业环境下做好这份答卷我想通过3个题目和大家交流,一是去杠杆与房企发展的平衡;二是去杠杆周期下的融资策略;三是疫情冲击下的现金流管理。━━━━从“土地红利”转变为“管理利润”关于精细化管理我其实特别欣赏6月30日万科在股东大会谈及的观点,当中谈到了房地产行业几个红利:第一轮红利是土地红利,第二轮是金融红利,第三轮是管理红利,第四轮则是科技红利。“土地红利”已经一去不复返,随着“限价”“限贷”等政策出台,尤其是2018年以后土地储备不再多多益善,超过合理去化周期,比如超过2年半至3年,会使让企业保留较高财务杠杆,消耗财务成本,必要性不大。融资方面,一些优秀企业对融资成本控制得很好,也“收割”了一波融资红利,但如果企业现存在融资成本偏高问题,我认为去杠杆是一件值得做的事情。随着地产行业步入“白银时代”,房企更多需要从高杠杆驱动式增长转向经营内生性增长,依靠提质增效来推动企业增长。这就涉及我们当下应该把控的管理红利。新常态下,房地产行业正处在“U”型曲线相对低谷期,容易被边缘化甚至淘汰出局。这时候更要从“向土地要红利”转变为“向管理要利润”,讲求精细化管理,讲究产品品质。因为从客户角度看 ,他们永远希望买到性价比更高的产品;从企业角度看,这也就是成本费用的一个管控能力,是我们下半场的一个核心竞争力。最后一轮是“科技红利”。未来,企业需要用数字化技术来改变甚至颠覆行业。━━━━建立“规模、利润与风险”三角模型从旭辉的角度看,我们在精细化管理方面建立了一个关于规模、利润与风险的三角模型,希望实现“又快又好又稳”的均衡式发展。第一个维度是规模。对于大部分房企来说,规模是一个绕不过去话题,行业每月都有各种规模排行榜,所谓“没有地就没有位”,如果不能在排行榜上占有一席之地,对于一家房企来说可能难以接受。但在目前新常态下,我个人更看重企业回款规模增长,而不是签约的增长;旭辉在考核上也重点考核回款,希望做有现金流、有利润的销售。第二个维度是利润。各家房企也有各家的赚钱模式,旭辉看待利润的话,通常是用一组指标来评价,比如集团层面是看ROE(净资产收益率),这也是巴菲特提出的,如果一家企业ROE能够长期稳定在20%以上,那么就是一个可投标的;区域公司层面的话看ROIC(资本回报率), ROIC需要维持在一定增长维度。第三个维度是风险。稳风险就要稳负债率、稳融资成本。本轮疫情下,很多企业非常关心财务健康,注重流动性管理,如果流动性比较匮乏,面对类似黑天鹅事件很容易被击倒。相信今后更多企业会以一个更加稳健的负债率水平去迎接新常态。我认为这3个维度其实能给到资本市场一定指引。站在旭辉的角度,我们希望未来三年维持在20%至30%规模增长率,回归到更加理性增速;利润率的话希望维持在行业平均水平之上。从目前整个行业来看,部分企业利润率逐步回落到了10%甚至高个位数,这样下去再想回到两位数的销售经营能力会非常难。从风险维度看我想越来越多房企,尤其是大型标杆房企,也都在努力将负债率和净负债率降下来,以更加稳健的一个步伐向前迈进。在我看来,新常态下其实讲究“剩者为王”,能够活下去度过行业“微笑曲线”下半部分,就能迎来新一波春天。━━━━用好四种杠杠组合建立去杠杆周期下的融资策略可能有人产生疑问,降财务杠杆是否会阻碍企业发展?其实财务杠杆只是企业发展过程中众多杠杆之一,我们还会运用到其他杠杆工具,包括投资杠杆、经营杠杆、合资杠杆。不同企业的打法不同。有的企业选择加合作杠杆、降股东权益,实现了规模增长和风险分散;有的企业追求极致的经营效率,ROIC做得非常优秀,同样实现了规模发展;还有一些企业在非招拍挂市场耕耘,通过旧改、城市更新、一二级市场联动、投资并购等方式去获得一批优质土地储备,这种情况带来是投资杠杆提升,能够以更少土地资本支出撬动更大销售规模,同样可以实现企业快速发展。所以,在这四种杠杆组合应用中,不同的企业可以根据自身所处发展阶段和外部环境用好杠杆组合,阶段性地去财务杠杆,不见得会影响企业规模发展。去杠杆周期下有哪些融资策略?今年年初,旭辉制定的融资策略包括几组主题词:降间接融资杠杆,提直接融资杠杆;降表内杠杆,提股权杠杆;降境外杠杆,提境内杠杆;控短期负债,拉负债久期。以“降间接融资杠杆,提直接融资杠杆”为例,直接融资大家都很熟悉,主要指面向资本市场发债,间接融资指企业开发贷。相比之下,直接融资效率其实更高,因为间接融资可能需要房企进行更多资金沉淀,比如为了确保顺利交房,政府部门和银行要求开放商将一定比例销售回款沉淀在监管账户,保留一部分账面储存,最后企业能够调动的资金反而有限。所以,直接融资显得更加干净利落,它的票面成本就是实际成本。再以“降境外杠杆,提境内杠杆”为例。从去年下半年开始,人民币兑美元进入了新一轮贬值周期,这种情形下控制境外融资是比较理性的一个策略。反之,如果人民币兑美元大幅升值,那么房企选择在海外融资在国内进行资产配置,才是利好消息。━━━━丰富融资渠道提升国际信用评级新常态下,地产企业还是要不断丰富融资渠道。大家熟悉的融资渠道包括房地产基金、资产证券化产品、财务投资人、股权与资产收并购、保险资金入市、海外市场等, 无非是在公司不同阶段,将各种资金引进公司。对地产财务人来讲,现在是能不能找到更长时间、更便宜、更好用的资金的问题。整体来说,不论是境内还是境外融资,基本处于一个“存量”时代,新增融资额度是一件难事,监管部门也希望房地产行业维持一个合理杠杆。所以,合理地寻找一些 “另类”融资渠道,对现在地产企业很重要。谈到融资渠道的话一定要谈国际信用评级。尽管最近国内金融市场融资成本下降,让大家享受到了一定融资红利,但撇开这种政策红利不断去提升境内境外信用评级,对每家企业来说依旧很重要。最近有两家民营房企先后发行了十年期境外美元债,一家是龙湖,另一家是世茂,这是非常了不起的事,意味着他们能够在境外市场以更长期、更便宜的成本募集到资金,也说明中国房地产企业越来越同国际资本接轨。不断提升信用评级带给企业的好处就是,无论央行是不是“放水”,你都有机会拿到更长久更便宜的钱。对于国外评级公司的关注点,可以列举3家案例——标普更关注一家房企的规模和长期偿债能力;穆迪关注规模和杠杆率,关注财务表现;惠普关注房企的土储规模、资产流动性和偿债能力。不过企业关键还是要修炼内动,把经营质量真正提升上去,必然会水到渠成地带来企业评级提升,进而引入更多优质资金。━━━━根据企业规模定位把握融资适配度谈融资一定还涉及融资适配度问题。每家企业有不同打法,一定会影响到企业融资模式。比如,在香港地区,十大蓝筹地产股负债率都很低,一旦超过20%,他们可能就会觉得这个数字太高;但在内地不少房企负债率超过80%。纠其原因的话香港同业已经历多轮经济危机洗礼,大宗交易只有在流动性泛滥、市场高涨的情况下才能快速变现,遇到类似疫情等情况通常有价无市,他们注重收缩杠杆,对增速没有太大要求;另外,香港土地供应有限,当地同业更多以持有型物业为主。反观内地,由于正处城市化进程尾端,高周转、高负债打法理论上仍然存在,所以负债率相对偏高。另外,融资适配度也和企业所处规模阶段有关系。目前国内大多数地产企业还处于一个扩张期,通常会维持比较激进的财务策略,财务杠杆也比较高。但随着企业规模越来越大,他的增速也会放缓,开始追求一个更低的财务杠杆,比如碧桂园,达到5000亿元规模后,开始把速度降下来,负债率控制得很好。因此碧桂园跟龙湖、世茂一样,得以成为目前国内仅有的3家获得投资评级的民营房企。所以,每家企业制定融资适配度时,往往会和企业战略、规模、产品、市场环境甚至企业文化结合起来,另外,宏观的财政货币政策、信贷政策、产业政策也要考虑。━━━━“以收定支”是疫情下现金流管理核心最后回到近在眼前的疫情冲击下的现金流管理。2月初,旭辉进行了极限生存假设下的压力测试,假设经营现金流减少到一半,假设融资现金流只够还本付息、没有增量,企业该如何渡过难关。现在几乎所有行业都在做这件事情,大家突然发现企业财务健康的影响如此深远。目前房企的现金流管控重点,包括强化融资端管控、回款管控、分款管控等,其实很多企业做得比旭辉好,当中的关键就是“开源”。对企业来讲,现在除了员工工资和还本付息这两样需要确保,其他非必要支出都可以砍掉;但是开源没有上限,财务人要做的是千方百计地开源。总体来说,现金流管控核心是“以收定支”,有多少钱办多少事。虽然地产企业受当地政府或银行资金监管,很难像制造业企业那样完全通过自主资金管理达到最优配置,但适度的集中管理还是必须的,房企可以通过内部银行管理,让资金有偿使用,发挥资金最优配置。旭辉在现金流管理上也做了一些顶层设计,比如我们确立现金流管理的目标是安全性、流动性和效益性;另外,我们已从早年的买地开发模式逐步转变为每年拿出10%资源用作持有型物业投入。一旦经营策略发生变化,现金流管理也要与之匹配,所以旭辉也在建立自己的资金管理系统,我们希望将数据管理与科技赋能相结合,切入到现金流管理体系中去。最后是现金流管理考核,旭辉员工的奖金有相当一部分是和回款挂钩的,事实上这也是大部分标杆房企做法,只有回款才会对企业产生贡献。最后同大家分享我个人喜欢的三句话。第一句话是“提前布局,守正出奇”。提前布局很重要,刚才我们谈到的提升信用评级,对企业来说是一个非常庞大的系统,不是简单的几个财务指标能够达到的,它要求企业保持稳定提升,也就是意味着企业要提前布局好经营策略,财务管理人员要发挥仪表盘和副驾驶作用,主动跟董事长沟通,从经营层面上去改变。第二句话叫“弱水三千,只取一瓢”。地产作为被重点调控的行业,可能一夕之间出现各种政策变化。对地产财务人来说你不知道会突然面临些什么,所以要不断建立优质资源,才能在关键时刻“弱水三千,只取一瓢”。第三句话是“桃李不言,下自成蹊”。这涉及企业美誉度,在日常点点滴滴中去提升企业品牌形象。有时候别人口口相传的影响力可能比企业自己的口号更重要。责任编辑:马琳 曹冉京审读:戴士潮中国房地产报版权所有未经授权不得转载以及任何形式使用如需转载,请后台回复“转载”了解规则版权声明:本文源自 网络, 于,由 楠木轩 整理发布,共 5049 字。转载请注明: 观察者|旭辉控股降负债路径 - 楠木轩