杨成长：房地产当前的最大问题和未来的机会丨风云榜·大咖面对面②

刚刚结束的中央经济工作会议，释放了房地产行业长期稳定发展的新信号，还首次出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等提法。

“新”即是信号，是未来工作的着重点。对于这次会议，申银万国证券研究所首席经济学家杨成长强调，要抓住三点“关键”：第一、问题在哪儿以及有没有直面问题？第二、针对问题采取了什么措施、措施到不到位？第三、一个大国的经济发展有没有很好的托底工程、稳经济大盘的底托牢不牢？

杨成长认为，当下中国经济的增长问题，主要是内需相对不足，长期是产业结构转型、技术升级、企业活力激发等问题。

在此背景下，房地产面临的主要问题是，企业预期转弱，活力下降，对长期市场信心不足，房地产企业公开市场拿地意愿不足，也能反映出这些问题。因此，如何把消费和投资拉动起来，是当下需要思考的问题。

见顶之后的“房地产需求刺激”

众多经济学家预测，在未来相当长时间内，中国商品房销售面积都可能是一个历史顶部。于是问题出现了。见顶之后，房地产的消费需求应该如何刺激？

杨成长的答案是，房子是老百姓(603883)最重视的生活场景，是需要长期维护的一个生活空间，所以围绕着房地产向下游延伸的消费链条还很长，包括家庭房屋翻新、设计更新、物业管理及信息化、养老服务、家政服务等，这些都能衍生出新的商业模式来。

杨成长以房企跨界造车举例说，造车不单单是一个概念的问题，也不单单指汽车生产，它指的是由汽车引发出来的汽车文化、汽车消费的发展方向和空间问题。也就是说，房地产的产业链、生态链以及巨大的需求空间，是在谈论房地产未来时需要思考到的问题。

基于此，杨成长对于房地产的未来持乐观态度。他说，这个乐观不是指房价上涨的乐观，也不是指房屋销量的乐观，而是指房地产作为一个载体所吸纳的居住层面上消费空间的乐观。

“居住上的很多功能都没有被很好地发掘出来，现在我们的房子小也好、大也好，总体住的是不太舒服的，特别是人们住房的消费理念上还不够深化。”

比如说，家里总共有三个人，搞个几百平方的大平层，其实从居住体验感来说一点也不舒服，不舒服为什么还要换大房子，为什么还要换不合适的别墅，包括现在的养老更多强调的是硬件多好，没有强调养老的助老，这些理念都没有形成。所以，围绕着跟土地、特别是跟房地产相关的可开发的需求还有很多很多。这其实跟今天的主题“求索慢变量 奔赴星辰大海”，所指的内涵是一样的。

杨成长认为，过去的中国房地产，金融思维意识很强烈，金融属性特别强，它强调的是周期概念，即通过一个杠杆撬动不断的发展。房地产调控的“房住不炒”理念，“住”强调的是实用功能，“炒”指的就是房地产的金融属性，“炒”就意味着要赚差价，它没有持续的先进创造能力，没有强调民生属性，所以我们要适应房地产的实用属性和民生属性，顺着这个去思考，很多问题便可迎刃而解。

房企向下延伸的“痛苦”和成长

在缓慢向下延伸的过程中，房企们是一种什么样的感知呢？

“非常难、且非常痛苦。”杨成长直言，很多开发商搞了几十年的房地产开发，模式可以无限复制和滚动，按照这个模式来操作很舒服、很自在，拿地、开发、杠杆推动，这个模式形成一种惯性就是路径依赖，而一旦转型就很难适应，所以才会变得非常痛苦。

杨成长表示，他知道有一些企业做养老产业、做物业管理，或者做综合楼宇的开发，起步阶段非常难，因为做这些领域不像开发房子挣钱那么简单，或有那么高的利润。

但经历过这个阶段后，才知道星辰大海的辽阔。因为下游的空间往往比设备制造的空间更大，需求也很大。

基于此，杨成长认为，未来对房地产开发商、房地产行业企业家的精神素养有了更高标准的要求：

一是，企业家要有以民生为本的管理思维，实实在在为老百姓着想，以老百姓的居住生活水平为核心目标，这就是经济发展中特别强调的共同富裕精神；

二是，要学会创造需求，创造需求就是创新的过程。过去开发商卖房子，老百姓买房子，这个需求不是创造的，未来的需求需要围绕着房屋创造系列需求。这就好比市场上大量出现的电竞、医美、短视频等，这些都是通过不断的引导和引领，逐渐形成了一种新的市场需求。这就是双循环系统中所说的，供给创造需求，需求引领供给，这个思路的深化目前看还远远不够。

房地产眼下需要注意的问题

未来的乐观，不代表房企眼下“寒冬”完全过去。在本次峰会上，和讯网总编辑汪雷发表致辞时也提到，过去一年，大家都已经深切感受到了行业的艰难。而国家统计局发布的11月70城房价数据也显示，11月新房、二手房价格环比上涨的城市数量分别降至9个和3个，均跌至个位数，这一情况是较为罕见的。

尽管近期我们也陆续感受到了来自管理层的暖意。有分析也认为，经过7-10月房价的快速下调以及信贷政策的逐步缓和，眼下房价已经出现企稳迹象，最坏的时刻已经过去，硬着陆的情况，不会大面积发生。但完全的“春天”并未来临，房地产的“春天新活法”也并未完全成型，在此背景下，房地产当前还需要注意哪些问题呢？

杨成长表示，对房地产公司来讲，房地产的信用问题是当前的最大问题，这方面有房地产自身的问题，特别是房地产发展到现阶段，市场流动性以及债务的结构要进行重新调整，房企应该积极应对并迅速加以调整，优化财务结构。

当然，金融机构也要积极帮助他们，现在出现了一个不好的现象，一旦某个公司出现了问题，很多的金融机构就失去了耐心，对于这些困扰中的行业，特别是这样的企业，恐怕金融机构既要锦上添花也要重视雪中送炭。

而对房地产企业的债务监管和管理要加强升级，不能说出现问题再解决，我相信中国的绝大部分房企都可以做好，因为市场总体来说处于一个稳增长的阶段，而不是说中国房地产已经不行了，或者有一些真的克服不了的问题，其实房地产的空间还是非常大的。

另外，一定要注意风险控制，我们在疫情期间由于流动性投放带来的金融和房地产繁荣，反过来讲疫情过后流动性要回笼了，这个时候作用就反过来了，所以大家也不能简单把现在的房地产问题归结到我们采取了什么政策，大国的房地产一定是有它的规律，之所以你出问题，主要还是我们对于这些规律的把握和市场的预期上，还没有真正把它搞懂，应该采取合适的经营措施和经营策略，始终把风险防范作为房地产行业发展的首要问题。有这根弦的企业，不会出太大问题，中国的房地产从体量到容量到结构到升级过程，应该说还有很大前途。

QA问答：

Q:老百姓都非常关心房地产，因为跟他们的居住层面有很大的关联，对于他们您有什么话想说？

A:我觉得房地产几十年形成了一个惯性思维，老百姓还有的去投资，但是任何一个投资品种都要考虑与之相关的一些问题，之所以叫投资，你增值的基础很重要，长期来看，你投资的东西如果没有给你带来现金流，那么持有它的意义就不是很大。除非像艺术品、收藏品之外，它是绝对的稀缺，房地产不存在绝对稀缺这个概念，所以还是要朝资产边界安全的角度去考虑问题，当然不是说我们的房地产不该持有，但我们在持有它的时候，不要放在手里不用它，关键是要让资源充分利用起来，让它能够造福于社会，服务于老百姓，这样的资产，它有了功效，你持有它才有意义。