来源： 中国房地产报
最美人间四月天，但地产股却依旧阴跌连连。
4月8日，港股内房股多数走低，万科企业跌3.4%，融创中国跌3%，中国奥园、佳兆业集团跌超2%，中国恒大跌1.1%，碧桂园跌0.8%。
实际上，2021年以来，地产股就一直显示出颓势，但即使如此，一季度百强市值房企的市值总和相比2020年末仍然有所增长，市值总和增长超4000亿元。但从板块走势以及个股表现来看，一季度百强市值房企仍然“跌”字为主。
对于地产股的连续疲弱，一位上市房企首席财务官表示，主要原因还是政府严控房企杠杆，令房企发展受到限制，因此难有高速增长，估值受压，但其表示，有个别业绩较好的内房股，估值表现不错。
政策面带动地产股“昙花一现”
2020年，地产股整体表现疲弱，2020年末，百强市值房企的市值总和相比2019年末的市值总和缩水了超万亿元。同花顺数据显示的房地产开发板块指数全年下跌约3%，除了二季度有短暂的强势上涨，其他三季度地产股普遍处于下跌通道，这奠定了地产股2020年全年下跌态势。
2021年一季度，地产股的颓势仍然未变，超跌明显。根据中国房地产报记者统计，在百强市值房企中，有近一半企业一季度市值下跌。
虽然整体走势疲弱，但受政策面影响，地产股也有“昙花一现”式上涨。2月25日，地产股强势崛起。根据收盘数据显示，当日三大指数震荡分化，其中，上证指数涨0.59%，深证成指跌0.28%，创业板指跌1.01%；两市个股跌多涨少，超2600只个股下跌，但地产股却集体爆发，普遍上涨，房地产开发板块涨幅3.79%。从个股表现来看，万科A、新城控股、世茂股份、华夏幸福等多股集体涨停，保利地产、绿地控股、金地集团也均大涨超过8%。
对于彼时地产股罕见上涨，不少房地产行业人士认为与22城集中供地政策相关。一名证券分析师认为，集中供地对大房企集中度提升有优势，对行业而言是利好消息。但其表示，该政策可能只是导致地产股上涨的催化剂。从地产股本身来看，价格便宜，股息高，同时在板块中是较好的防守品种。另一种观点则认为，地产股上涨是一种超跌反弹现象，大概率“昙花一现”，不会持续。
事实证明也的确如此。同花顺数据显示，一季度房地产开发板块指数从1681.16下跌至1658.59，跌幅1.34%。
嘉凯城逆势大涨96.17% 华夏幸福领跌51.43%
具体到个股表现来看，今年一季度，市值超过千亿的企业共有16家，其中万科A是唯一一家市值超过3000亿元的房企，市值在2000亿元至3000亿元之间的企业共有3家，分别是新鸿基地产、龙湖集团、华润置地，另有碧桂园服务、中国海外发展、碧桂园、保利地产、中国恒大、长实集团、恒基地产、恒大物业、融创中国、太古地产、九龙仓置业以及新城控股市值均超过千亿元。
从涨跌情况来看，2021年一季度环比涨幅前十的企业分别为嘉凯城、珠光控股、中海物业、恒大物业、碧桂园服务、宝龙地产、华侨城A、世茂服务、融创服务以及新城悦服务，其中一季度环比涨幅最高的是嘉凯城，涨幅为96.17%。
嘉凯城的上涨原因主要在于其是恒大系概念股。尤其是今年年初，嘉凯城召开董事会会议审议并通过《关于选举董事长的议案》，选举时守明为公司董事长，而时守明是恒大系老员工，颇受老板青睐和重视。虽然时守明加入嘉凯城的真实意图不得而知，但从其过去履历来看，这位“老恒大”的到来让市场对嘉凯城的下一步发展有了更多想象空间，投资者也用脚投票，仅一月就为嘉凯城贡献了六个涨停板，而一季度嘉凯城也成为资本市场表现最耀眼的个股，股价从2020年末的3.66元/股涨至一季度末的7.81元/股。
不难发现，从2020年开始，物业股长期稳居市值涨幅榜前列，2021年更是延续了这种趋势，在一季度环比涨幅前十的企业中，有6家均为物管企业。其中，环比涨幅最高的物业股是中海物业，涨幅达到79.7%，而得益于物业股的良好涨势，本季度内已有两家物业企业市值超过千亿元，分别是碧桂园服务和恒大物业，一季度末市值分别达到1977亿元和1384亿元，且值得注意的是，碧桂园服务的市值已经超过其关联公司碧桂园。
有涨即有跌。2021年一季度环比跌幅前十的企业分别为华夏幸福、万业企业、中南建设、禹洲集团、中国金茂、大悦城、格力地产、保利物业、绿城中国和金地集团。其中，华夏幸福是一季度跌幅最大的房企，市值下跌51.43%，市值缩水超250亿元；万业企业和中南建设紧随其后，一季度两家房企市值跌幅均超过20%。
从消息面上来看，华夏幸福发生部分债务逾期，规模超过52亿元，且其本身负债高企，因此在2月19日农历新年开盘首日公司股价即跌停。华夏幸福从去年7月股价达到20.93元/股高点后，股价就不断下跌，截至一季度末，华夏幸福股价仅为6.28元/股，相比去年高点时公司市值已缩水近70%。
龙头房企估值已有所提升
虽然地产股整体表现不佳，但在众多房企负责资本市场的人士看来，未来仍然有不少业绩稳定增长、财务稳健的龙头、强运营房企会迎来机会。
在去年出台“三条红线”监管政策后，不少房企都在积极改善负债情况，从今年业绩发布会也可看出，2020年下半年以来，TOP50房企降档显著，反应在资本市场上，上述房企对接资本市场的人士表示，已有几家龙头房企估值已经有所提升。
明源地产研究也指出，2021年“房住不炒”基调不变，“三条红线”或许带来行业粗放性发展状况的出清开启，引导行业持续健康发展。基于以上行业背景2021年券商看好的房企，大致可以归为三类：第一类是具备融资优势、财务稳健的龙头房企；第二类是管理上经验丰富、能力突出的强运营房企；第三类:则是拥有核心资产以及产业链上下游多元经营的房企。
具体来看，融资监管政策“三条红线”虽然对行业融资端进行了一些限制，但这正是融资具备优势的房企面临的机遇，有助于行业资源进一步向财务稳健的头部房企集中，从而提升优质地产蓝筹股的估值。东北证券认为，房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。房地产行业头部公司较高股息率呈现较优投资性价比，将持续吸引资金关注，带动估值提升。
同时，天风证券研究报告中指出，2021年强运营体系房企将有望获得显著超额收益，因为决定估值的应是企业ROE的结构、强运营大于强投资。因此，当“三条红线”卡住了房企的融资红利后，管理红利将帮助企业穿越周期，拥有强运营能力的房企将更有机会获得资本市场的青睐。
此外，东北证券还提到，布局多元化优质业务的房企，可以通过多样化的产品、服务为主业赋能，并且能够突破单一房地产开发行业的估值天花板，享受未来多元化资产价值重估的先机，享受业绩加估值的双提升。