融信服务二次递表，欧宗洪“收放自如”

乐居财经徐酒眠发自上海

“在我的人生经历中，失败是最宝贵的经验。只有失败的时候，你才会去想自己为什么会失败，会想怎样从失败中总结经验，重新站起来。”

在欧宗洪的个人履历中，他喜欢形容自己是屡战屡败，屡败屡战。虽然外界喜言他少年得志式的传奇，但他始终一再强调的是，所经历的失败和教训才是他最珍贵的财富。

踏入知命之年，欧宗洪身上坚持不懈的劲儿似乎更足了。2016年将地产送进港交所之后，近两年，欧宗洪又开始谋划第二个上市平台。

去年11月3日，融信服务首次递表，5月4日，在招股书失效的第二天，欧宗洪便向港交所更新了招股书，完成二度递表。

与首次递交的招股书相比，这次更新的文件没有做太大的调整，只是业务数据从2020年中更新到2020年底，股权架构与管理层构成与此前一致。

欧宗洪对融信服务管控“收放自如”，一方面，将融信服务的全部股权收揽于了麾下；另一方面，又将运营管理权下放给资历老练的物业“熟手”，而且在董事会及管理层没有将儿子欧国飞安排其中。

过半营收来自独立第三方

半年的时间，无论是在管体量还是营收规模，融信服务的增长比较明显。其中，管理项目新增19个，在管总建面290万平方米，总签约建面390万平方米。

首次递交招股书的数据统计截至2020年6月30日，彼时融信服务有100个在管项目，覆盖两大主要地区和其他地区的41个城市，在管总建筑面积约1700万平方米，总签约建筑面积约3430万平方米。

在最新的招股书中，统计数据截至2020年12月31日，其在管项目增至119个，在管总建筑面积约1990万平方米，总签约建筑面积约3820万平方米。

此外，融信服务还有91个已签约管理但尚未交付的项目，覆盖两大主要地区和其他地区的44个城市。

半年的时间，融信服务的收入、净利分别增加了4.31亿元、0.44亿元。

融信服务的收益主要来自三条业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

2020年中，融信服务来自三条业务线的收入占比分别为51.9%，46.3%和1.8%；2020年底，物业管理服务营收占比下降为48.9%，而与之对应的是来自增值服务营收占比的增长，截至2020年底，其已有近半收入来自非业主增值服务。

融信服务非业主增值业务的收入远高于社区增值服务。与半年前相比，社区增值服务的的营收占比提高了0.2个百分点。

不过，尽管社区增值服务收益占比较低，但其增速较快，几乎呈现翻倍增长的态势。2018年—2020年，其社区增值服务营收分别为430万元、836.7万元、1487.6万元。

此外，在寻找新增长点的同时，融信服务外拓也在提速。从2016年开始，融信服务开始面向市场，与其他开发商开放合作。

对比半年前的数据，其第三方在管总面积从690万平方米增至了750万平方米。

近年来，融信服务来自独立第三方的业务规模逐年渐增。2017年至2019年，融信服务来自于第三方的在管总面积，分别为380万平方米、420万平方米及670万平方米。

融信服务市场化发展成效显著，截至目前已有过半收入来自独立第三方。其中2018年—2020年，来自独立第三方的营收占比分别为63.9%、64.2%、59.2%。

融信服务的业务布局，主要集中在海峡西岸地区、长江三角洲地区。2017年，其业务扩展至四川省成都、河南省郑州和天津，并将总部由福建省福州市搬迁至上海。

近年来除了加大对独立第三方的增拓，融信服务也在“加仓”在经济相对较发达的长江三角洲地区。2018—2020年，融信服务于海峡西岸管理面积占比分别为92.8%、73.1%和63.5%，而在长江三角洲地区管理面积占比则分别为7.2%、14.2%和22.8%。

截至2020年中，融信服务有62个项目位于海峡西岸地区、23个位于长江三角洲地区；截至2020年底，其于两地区的在管项目分别为69个、32个。去年下半年，融信服务在长三角地区的在管项目比海西地区多增长了2个。

中指院数据显示，2019年，海西地区城镇化率为61.6%、人均年可支配收入32149元；同期，长三角地区这一数据为71.1%、45551元。

在物业管理费方面，长三角地区也明显高于海西地区。物业服务百强企业在长三角的平均住宅物业管理费为每月每平方2.3元，高于同期在其他市场平均2.1亿元的收费。

而截至2012年12月30日，融信服务在长江三角洲地区住宅物业收取的平均物业管理费约为每月每平方米人民币3.2元。

欧宗洪掌大权

不同于其他上市的物企从地产拆分而来，融信服务与欧宗洪地产平台融信中国互为兄弟公司。

更新的招股书中，融信服务的股权架构与此前一致，欧宗洪大权在握。

上市前，融信服务进行了较为复杂、频繁的架构调整。在注册资本规模不断变大之外，一系列的辗转腾挪之后，欧宗洪逐步通过家族信托，将融信服务的全部股权揽于了麾下。

去年4月，欧宗洪于开曼群岛注册成立了融信服务，由此开始资产腾挪，加快搭建上市平台框架。

不同于其他诸多房企分拆物业，上市前拿出股份奖励高管或分权给“二代”，欧宗洪反其道而行，将高管的股份收购了回来。

融信世欧是融信服务上市前重组的关键。2014年，欧宗洪通过福州世欧房地产间接获得了融信世欧50%的股权，2016年，又通过福建鼎诚收购了其全部股权。

不过追溯融信服务的历史，最早应该是于2004年成立的融信物业管理（前称“福州众鑫安物业管理有限公司”），成立之初由两名独立第三方肖国民和陈宝增各自持有55%、45%的权益。从2006年开始提供物业服务开始，其服务项目一直由融信中国集团提供。2014年，欧宗洪以总代价66万元从两名独立第三方手里收购了融信物业管理的股权。

一系列操作后，成立于2011年4月的融信世欧成为了融信服务的主体运营公司，旗下拥有融信物业管理、世欧商业管理以及其他附属公司。

首次递表重组前，融信世欧由三方持股：福州卓创、福建鼎诚、平潭综合实验区融合投资合伙企业（下称“平潭融合”）各自持股占比36%、54%、10%。

其中，福建鼎诚由欧宗洪直接拥有权益，福州卓创则以信托方式，为福建鼎诚持有于融信世欧的40%权益。换而言之，重组之前，欧宗洪通过福建鼎诚与福州卓创，拥有了融信世欧90%的控制权。

而平潭融合本质上是一个就雇员激励而成立的有限合伙企业。由普通合伙人平潭融鑫持有1%权益；另外，由融信服务执行董事兼首席执行官马祥宏充当有限合伙人，持有99%权益。

一个月后，即去年的5月25日，平潭融合将其于融信世欧的10%股权转让予了福建鼎诚，代价为850万元。与此同时，按照欧宗洪的指示，福州卓创将其于融信世欧的36%股权，转让予福建鼎诚。

由此，福建鼎诚持有融信世欧100%股权，而实际持股人就是欧宗洪。而后，欧宗洪将融信世欧置于欧兴途业、福建融点等平台公司之下，并最终成立家族信托，统筹全盘。

欧国飞未在管理层

首次递表之前，外界多有猜测，欧国飞会接管物业。不过第一次递交的招股书中，欧国飞并未出现在融信服务的董事会及高管名单中。

而在二次更新的招股书中，管理层依旧维持原有组成结构，欧国飞也仍未进入物业。

1971年出生的欧宗洪，对手里的事业显然是干劲十足。

“事业无穷尽”，已经手握地产上市平台，在这场物业资本化之旅中，欧宗洪仍选择披挂亲征。除了收回全部股权，同时也任职了融信服务的董事长兼执行董事，负责集团的整体战略决策、业务规划和主要业务运营。

欧宗洪没有将物业作为自己“二代”的练兵场，其儿子欧国飞未进入融信服务的管理层。

融信物业的董事会由七名董事组成，其中三名为执行董事、一名为非执行董事和三名为独立非执行董事，平均年龄在49岁，成员资历老练，在行业内均有超20年以上的从业经验。

其中，马祥宏自2016年10月加入融信服务，就一直是融信服务的首席执行官，负责集团的整体业务运营和管理，以及执行董事会的决策。

马祥宏现年47岁，正值职业生涯黄金期。90年代，马祥宏曾在湖北十堰店子中学任教六年，期间担任过主任及副校长。1999年9月至2016年9月，在金地集团任职，并担任多个职位。

2014年6月加入融信服务的林怡，现年48岁，于财务运营和管理方面拥有逾25年经验，2019年12月获晋升为首席财务官兼财务资金管理中心总经理。

高级管理层中，46岁的蔡礼堂于2012年7月16日加入本集团担任总经理，并于2019年12月 9日晋升为副总裁，主要负责战略规划、品牌建设、信息化建设和业务运营。

蔡礼堂于物业管理行业拥有逾19年经验。加入融信服务之前，曾担任福州泰禾物业管理有限公司的副总经理、广州万科物业服务有限公司的项目经理。