本文来源：时代周报 作者：胡天祥
位于广州珠江新城的太阳新天地购物中心，时隔两年再次易手。
近日，亚洲市值最高的房地产投资信托基金领展（00823.HK）发布公告称，以总价32.047亿元收购广州物业太阳新天地购物中心。
“2020年，北京一家专做不良资产收购的投资基金收购了太阳新天地，并且把项目的债务全部清理过一遍。”6月7日，一位机构人士告诉时代周报记者，如果不是这家基金把太阳新天地的债务给理顺，估计领展也不会接手。
同日，广州市城壹房地产代理有限公司总经理陈厚桥告诉时代周报记者，这次交易的价格在预期之内，且太阳新天地地处珠江新城，区位条件好，周边也有足够的消费群体。
三次转让失败
“这个项目也是命运多舛”、“这次终于卖出去了”，消息传出后，在一个地产行业微信群里，业内人士热烈讨论着。
2012年，以“时尚高端”定位的太阳新天地正式开业。
“作为珠江新城最大的单体购物中心，太阳新天地能最大效率地网聚大广州、乃至整个珠三角地区高端人流，有赖于得天独厚的地理位置和便捷快速的交通条件。”时任太阳新天地董事长叶艳在接受采访时如是介绍。
起点很高，过程却并不如意。
2015年，碍于客流量、招商等问题，太阳新天地开始从轻奢定位转为“国际快时尚聚集地”，并陆续引入优衣库、香港莎莎等品牌。即便如此，情况依旧未有大的改观。
2018年初，广百百货撤出太阳新天地；同年9月，太阳新天地再次宣布转型。
“最早，太阳新天地的开发商只是把它当成一个融资工具，所以经营方面一直不温不火。”陈厚桥告诉时代周报记者，定位调整则与商业大环境有关，是为了适应市场的变化而主动调整。
转型之际，一场债务危机再次将太阳新天地卷入舆论漩涡。
2019年5月，广州市铁路运输中级人民法院发布公告，由于太阳新天地的产权人卷入多起债权债务纠纷，并为多宗生效案件的被执行人，故将该项目整体拍卖，起拍价为28.84亿元，涉及资产包括813套房产、车位，其中商业建筑面积90112平方米。
虽然起拍价仅为物业估值41.2亿元的七折，但直到6月底拍卖时间结束，依然没有一人出价参与。
同年7月、10月，太阳新天地再次拍卖出让，起拍价由28.84亿元降至23.07亿元，依旧无人问津。
“起拍价这么低的情况下都无人接手，就是因为项目牵涉错综复杂的债权问题。”陈厚桥告诉时代周报记者。
至此，太阳新天地的项目如同“烫手山芋”。
三次转让失败后，2019年11月，太阳新天地被债权方强制转让债权，接盘方是刚成立不到一个月的广州陛鹿物业管理有限公司。
领展拓内地版图
如今，陛鹿物业接手不到两年，太阳新天地再次易主。
此次领展宣布以32.047亿元收购太阳新天地，且将以内部资金及融资安排率先支付这项收购，并拟大部分对冲这项投资可能涉及的汇价波动。
“项目所在的分区位于珠江新城东部，为经济发展、人口稠密的住宅社区，且交通便利。”领展在公告中表示，由于该物业的现时租金远低于珠江新城及天河区其他管理得当的商场，管理人预计随着该物业的零售丰富度增加，将产生额外人流及零售需求，从而提高项目公司的收益及收入。
根据公告显示，截至今年5月24日，太阳新天地现时收入（不含管理费）为每月人民币1060万元，零售收入为每月1001万元及其他收入约为58.9万元，租用率约为70.3%。
领展行政总裁王国龙指出，这次收购贯彻领展投资组合多元化的业务策略，预期带来长远稳定的收入。同时，在内地一线城市收购高质量、能带动收入及具备资本升值潜力的地产项目，有助公司的收益增长。
“通常，领展收购了一个经营欠佳的项目后，会先把团队搭建好，然后通过重新定位和调整业态组合，把项目的平均租金拉上来，实现良性运营。”陈厚桥告诉时代周报记者。
作为亚洲市值最大的房地产信托基金，领展近年的动作频频，多次出手在国内一线城市获取项目。
2015年，领展首次进军内地，以25亿元人民币收购位于北京的中关村欧美汇购物中心；同年，领展又斥资66.26亿元收购上海新天地的企业天地1号及2号。
2017年，领展将摩根士丹利同GIC共同持有的广州西城都荟纳入麾下；2018年，以25.6亿元购入北京京通罗斯福广场；2019年，以66亿元收购深圳福田核心商区新怡景商业中心；今年2月，以27.72亿元收购上海七宝万科广场50%权益。
“领展是亚洲最大的房托，在全球范围内也是排名前三，但在国内还是太低调。我们应该让业内、消费者、合作商户更加了解我们公司的实力。”领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生曾在接受媒体采访时表示。
在领展的“2025愿景”中，公司明确提出希望提升中国内地物业的占比，目标是内地资产占比要达到20%。