乐居财经 曾树佳 发自广州
在广州越秀区繁华的北京路片区，景豪坊项目的四周，仍立着围墙，工地上裸露的钢筋水泥，似乎在表明自身工程的停滞状态。
它置身于商业聚集地，显得有些另类。密集的人潮往来穿梭，路过此地者都会驻足回望，投来诧异的目光。
这个项目对应的开发公司为广东亿华房地产开发有限公司（简称“亿华公司”），粤系老牌房企珠江实业（600684.SH），正是其股东之一。2018年1月，遵循“股权+债权”的投资信条，珠江实业宣布以11.6亿入股亿华公司，并提供债务投资。
拿下项目之初，外界一片赞誉之声，本以为企业与项目能够相互成就，没想到如今却事与愿违。因为亿华公司未能如期偿还借款，珠江实业甚至准备与它对簿公堂。
景豪坊项目的现状，只是珠江实业眼下多个项目进展的缩影，在大量的拆借资金被占用、无法收回的情况下，企业周转受限，陷入了进退维谷的境地。
一纸诉状与项目困局
12月中旬，珠江实业的一份公告，挑明了它与亿华公司，从合作到产生纠纷的来龙去脉。
该诉讼案件目前已获得立案受理，涉及借款本金共19.44亿元及利息、逾期利息、罚息、违约金及相关维权费用。
案件中，珠江实业为原告，而涉及的被告方较多，包括亿华公司、广州市景兴房地产开发有限公司（简称“景兴”）、广州市熊光投资策划有限公司（简称“熊光”）、广州市景点商业城经营管理有限公司（简称“景点”）、景治君、李巧珍、景艺杰、苏洁贞、景艺晖。
股权穿透可知，景兴、熊光公司是亿华公司的另外两位股东，分别持股39%、20%。再往上追溯，景治君、景艺晖则为景兴公司的股东，景艺杰为公司高管。另外，李巧珍、苏洁贞为景点公司的最终受益人与高管。
时间回溯至2018年初，珠江实业与亿华、景兴、熊光、景点等公司签订合作协议，受让安信信托持有的亿华公司41%股权，并向亿华提供11.13亿元的债权投资，九位被告提供抵押物、承担连带担保责任。
截至当年3月27日，珠江实业已向亿华公司发放4笔借款，金额合计11.13亿元。
此后，为了满足亿华公司资金需求，珠江实业进一步向亿华公司追加投资8.4亿元。至2018年9月20日，它前后向亿华公司发放5笔借。
眼下，由于亿华公司未按期偿还利息，以及其余各被告未履行担保等责任，珠江实业向法院提起诉讼，请求偿还借款本金8.31亿元、11.13亿元及利息、逾期利息及罚息等。
针对此次诉讼，珠江实业表示，上述案件尚处于立案受理阶段，暂无法判断对公司本期利润或期后利润的具体影响。
乐居财经查阅获悉，亿华公司目前涉及冻结的股权总数高达1.96亿，而两位股东景艺晖、景治君均有多次被限制高消费的记录，可见其资金的周转不力。
这或许与景豪坊进展的曲折有关。该项目早在2007年就已通过用地审批，总建筑面积为13.11万平米，包含商业、写字楼等多种业态。但由于紧邻历史建筑，其规划历经多次修改。
因为景豪坊项目建设，有可能会导致“大小马站”建筑被埋没在高楼中，而且项目正好紧邻书院群保护区，并邻近南越国水闸、大佛寺等历史建筑，所以必须出台保护措施。
按《广州历史文化名城保护规划》要求，历史城区新建建(构)筑物建筑高度不得超过30米。不过，最终保护规划通过时，景豪坊项目限高定格在100米左右，由此放松了对容积率的限制。
但即便如此，拆迁仍是它的另外一道关卡。
经统计，景豪坊项目需解决的拆迁户共166户，面积为13576平方米。其中直管房、私房及桥房、单位房共163户，拟回迁至西区进行安置；余下3户（面积4662.27平方米）拟永迁进行异地安置。
截至2020年中，项目仍然存在拆迁安置、规划调整等问题。由于该项目开发进度缓慢，导致亿华公司的资金紧张，这才出现了逾期未向珠江实业支付资金占用费的局面。
“拆借”隐忧
珠江实业与景豪坊的复杂纠葛，并非个例。回首以往，就会觉得眼下的情形，似曾相识。例如，它与广东金海投资有限公司（以下简称“金海公司”）之间，也曾有债务纠纷。
2016年10月，珠江实业向金海公司投资3.5亿元，取得其55%的股权，成为其控股股东。隔年5月，珠江实业为金海公司一笔6亿元的借款提供担保。
随后，因金海公司无法偿还欠款，珠江实业为其代付，并于2019年5月对金海公司提起追偿诉讼，申请财产保全，要求其偿还6811万元及相应的资金占用费。
债务问题的根源，除了珠江实业在收购前，对项目的了解不够充分之外，还在于它搭建的 “股权+债权”投资框架下，产生了大量的资金输出，部分本金利息却难以收回。
近年来，珠江实业不断延伸着自身的投资触角。除了亿华公司、金海公司之外，它还陆续收购了海南锦绣实业有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州市穗芳鸿华科技发展有限公司等股权，但它们对应项目的开发进度，却因为各种原因而进展不顺。
这些项目沉淀了珠江实业大量的资金，被套牢的真金白银，体量也有增多的趋势。
截至2019年底，珠江实业应收未收回资金占用费达3.91亿元。但截至今年三季度末，它应收未收回资金占用费已涨至6.81亿元，未收的资金比例超过了一半。
其中，东湛公司应收未收回资金占用费8,445.61万元、亿华公司5.83亿元、穗芳鸿华公司1,383.62万元。几家公司的债务到期时间均在2020年至2021年。
尽管，珠江实业常在字里行间提及“将及时跟进，继续加强对资金拆借方的监督和催促力度”，但2017年至2019年，它收回投资得到的现金分别为99.95亿、3.88亿、54.47亿，呈现出飘忽不定的资金回流节奏。
因此，巨额拆借资金及资金占用费能否及时收回，仍是一个隐患。
今年前三季度，珠江实业经营活动产生的现金流为-8.35亿，仍为负数；同期在手现金18.18亿，比去年同期下降13%；资产负债率则上升至86.48%，为近年来的高点。
卖子回血
作为广州首家上市房企，珠江实业也曾因操盘许多地标式建筑，与越秀地产一时瑜亮，名声在外。但直至2019年，珠江实业的营收规模却仍只为30亿元左右，不及越秀地产的1/10。
先是寄予厚望地投资项目，然后略显失意地面对烂尾局面，这一幕幕剧情的不断上演，让珠江实业决定调整战略：将经营模式从以“股+债”收购为主，转向以自主开发为主，以此校准航向。
那些难以推进的项目，自然成为了珠江实业抛售的对象，并借此为业绩增色。
2019年末，珠江实业出售海南锦绣实业有限公司51%的股权，由此录得2.92亿元投资收益。原本它年度扣除非经常性损益后，净亏损1.73亿元，但经此一举，利润得以转正，达到了2.19亿元。
转入今年上半年，该公司虽实现营业收入14.59亿元，同比增长14.89%；但期内归母净利润却转亏为-2562.44万元，同比下降149.98%。
下半年，珠江实业继续着卖子盘活资产的举措。9月23日，它宣布拟向控股股东珠实集团（持有珠江实业31.1%股权），转让颐德大厦所有权，转让价16.22亿元。
与此同时，它还公开挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司（简称“天晨公司”）49%股权，挂牌底价不低于2.13亿元，对应项目为广州海珠区的珠江天晨。受让方须同意向天晨公司提供金额为9亿元的借款。
据资产评估报告显示，截至今年5月底，天晨公司的资产总额为21.03亿元，负债总额为21.01亿元，资产负债率接近100%；而经营也一直处于亏损状态。
为了充实运营资金，珠江实业年内还向珠实集团借款不超过25亿元，借款利率不超过6.5%；又完成发行了8亿元超短期融资券、15亿元中期票据等。
眼下，在“自主开发”的基调下，珠江实业还须稳定管理层，并通过多种方式获取土地储备、并加快项目周转，扭转经营困境。
文章来源:进深