文/乐居财经 杨宏彬
历经了4个多月的延期，富力2021年财报姗姗来迟。
8月7日，富力地产（2777.HK)发布2021年经审核的全年业绩。期内，富力地产实现营业额762.3亿元，同比减少11.25%，毛利为-21.67亿元，归母净利润-164.69 亿元，同比大幅下降282.89%，每股亏损 4.389 元。
截止2021年末，富力地产的总资产为3985.42亿元，同比缩水9.87%，归母权益为701.88亿元，同比下降21%。
在年报开头部分，富力承认公司2021年取得的业绩是“低水平”的，其认为，由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减，毛利率下跌，以及由于较高的营运开支，导致集团录得亏损。年内，富力地产已采取了加速出售资产以及主要股东提供借款的方式，稳定经营的现金流。
对于2022年的展望，富力表示，将继续应对经营的不确定性，专注于物业预售，作为产生流动资金的主要动力。同时，公司有超过200个预售项目，预期带来2,200亿元的可售资源。此外，富力在2022年将继续出售非核心资产，补充运营资金。
“预扣”150亿资产减值
2021年，富力的合约销售额为1,202亿元，较2020年同期减少了186亿元。销售总建筑面积941万平方米。平均售价每平方米人民币8,300元，入账建筑面积831万平方米。
根据财报，富力的协议销售来自198个项目，分布在国内27个省份。以及海外的4个国家，共112个城市。从城市能级来看，一线及二线城市贡献的销售额为67%，三线及以下城市贡献的销售额为31%，海外贡献的销售额为2%。就业态而言，总协议销售的70%来自住宅、6%来自别墅、24%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。
可以发现的是，富力在国内销售情况并不理想。国内开展销售工作的7大区域中，有6个区域的销售额同比都是下降的，其中华东地区降幅最大，达37%，其次是西北区域，降幅为29%。唯一销售额有增长的区域为华南地区，增长率仅3%。
与国内的销售情况对比起来，富力海外的销售进展似乎更为顺畅。期内海外的销售额为29.13亿元，同比增长25%。
一方面是销售承压，另一方面是成本的增加。富力的主要成本为销售成本，2021年为783.98亿元，较上年度增加20%。该数值已经超过了富力2021年的营业额。
年报中提及，2021年度富力在存货及金融资产中，一次性撇减资产价值约人民币150亿元。其中，就存货作出减值拨备约人民币129.86亿元。
仅资产减值这一项，便承担了90%以上的利润缺口，这是造成年内亏损164.69亿元的主要原因。
长痛不如短痛。巨额的资产减值虽然造成当期亏损，但富力颇有一步到位的意思，提前预扣了资产减值，为今后的业绩恢复留出了空间。
富力表示，随著行业状况开始回稳并逐渐恢复正常，预期2022年资产价值不会如过去十二个月般进一步恶化。此外，因售价随著市况复苏，集团将能够产生收益以抵销存货估值撇减。
这段话里，富力做出了两个“承诺”。首先，2022年不会计提巨额资产减值；其次，即便仍有计提，但收入可以抵消相应减值，不会造成亏损的局面。这可以看作是，富力在为扭亏蓄力。
2021年富力在拿地方面十分谨慎，新增土地资本开支总额仅为30亿元，较2020年减少80%。在4个城市和地区收购共5幅地块，新增土地的总可售面积大约83.7万平方米。
截止2021年底，富力土地储备为总建筑面积约6471.9万平方米，其中总可售面积约4996.7万平方米分布在国内外94个城市和地区。富力预计，集团所持有的土地储备资源于未来数年可产生7,131亿元的可销售资源。
违约298.83亿元
富力年报最惹人关注的点，当属核数师留下的保留意见。通过这一纸意见，市场将富力的债务情况看的一清二楚。
核数师的保留意见中写到，截止2021年12月31日，富力地产的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款总额为1,371.71亿元，其中700亿元的债务将于未来12个月内到期偿还，而截止2021年末，富力所持的货币资金（包括受限制现金）为211.04亿元，短债缺口将近500亿元，偿债压力较大。
而事实上，富力在2021年就已经出现了违约行为。截止2021年末，富力地产无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元，而自2022年1月至年报获批准当日，富力地产无法偿还的借款为100.29亿元，更糟糕的是，因为上述借款的未偿还，导致富力298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。同时，多家贷款人已起诉富力。
上述情况显示富力地产的经营存在重大不确定性，因而核数师出具保留意见。
而根据富力自身的披露，截止2021年末，公司的借款总额为1,288.4亿元，融资来源包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券，以及信托贷款及其他，分别占46%、25%、11%及18%。
其中，一年内到期的借款最多，占比总借款的48%，约为618.43亿元。若按此计算，富力仍至少存在407亿元的债务缺口。
幸运的是，富力向债权人成功寻求债务展期。据悉，已有49.44亿美元(约331亿元人民币)的优先票据(2025年、2027年和2028年到期)，债权人可以选择以实物形式支付未来两年的利息。
销售乏力叠加融资收紧，2021年富力通过出售资产积极自救，这让债权人看到了富力的求生意志，也是成功将债务展期的原因之一。2021年12月，富力出售广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权予初始黑石集团，合并初始购买交易按73亿元出售100%资产。
值得一提的是，大股东也向富力伸出援手。2021年9月20日，富力公布收到李思廉及张力提供的合共80亿港元的无息财务支持。
多方努力下，富力的净负债率从2019年的199%下降至2021年的130%，尽管尚未“达标”，但趋势正在向好。
文章来源:地产K线