来源： 蓝白观楼市
每个十年，都意味着将产生一轮“财富大变迁”。
2000年-2010年，现金是每个家庭最重要的资产。
根据中国人民银行公布的数据，我国储蓄率从2000年的35.6%上升到2008年的51.8%，上升了16.2个百分点；居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%，上升了9.1个百分点。
显然，2000-2010年这个阶段，虽然房改后楼市已经开始逐步扩张，但老百姓依然愿意把“存钱”当做家庭的避风港，储蓄率不断攀升，现金是最强的“硬通货”。
到了2010-2020年，居民家庭财富迅速切换到了楼市。
同样也是央行的数据，前段时间，调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组，发表了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。
这个调查，是于2019年10月份在国内30个省对3万多户城镇居民家庭开展的，可以说是国内最详实的居民资产配置统计。
数据显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中70%左右是房产；住房拥有率高达96%，金融资产占比只有20.4%。
此外，城镇居民家庭负债参与率为56.5%，家庭负债主要是房贷，占比75.9%。
显然，2000-2010年这10年的现金储蓄，大部分都转化成了房产。
那么，2021年起的下个10年，“硬通货”是房子还是现金？
我们可以从货币、人口两个角度来分析。
1，全球降息周期下，货币购买力肯定会“打折”。
放眼全球，我们来梳理一下货币宽松的时间线。
2014年，欧洲央行首次引入负利率政策，把存款利率降低至-0.1%。
日本在2016年1月对新增的超额存款准备金实行负利率——商业银行存放在央行的部分存款利率为负。
随后，丹麦、瑞士等国银行也相继把存款利率降低到0以下。
今年，全世界都在比赛看谁降息的步伐更快。
不完全统计，上半年，全球各家央行总共降息超过200次，超过2019年全年的降息次数。
这样的形势下，我们也很难独善其身，参考我国历史上的利率走势，答案不言自明。
上世纪90年代，我们的贷款基准利率将近10%。2007年，基准利率高达7%。
如今，5年期LPR变成了4.65%，1年期甚至跌破了4%，未来还会继续下降。
显然，下个10年，现金是不会成为老百姓眼里的“硬通货”的。
2，人口形势持续“分化”，楼市格局“大洗牌”。
人口，永远是决定一个城市房价天花板的核心要素。
目前，在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万，占全国人口的11%。据预测，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。
珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。
在2019年，浙江和广东人口净流入规模达到了84.1万和82.6万，在全国各省市中遥遥领先，根据测算，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省，而前两年，这个比例都只有60%左右，足见长三角、珠三角对流动人口的吸引程度有多么强悍。
有人流入，就意味着有人出走。
与此同时，我们看到，江西除南昌外，陕西除西安外，其他省内城市人口全部净流出，山西、河南、湖北、甘肃等省份，基本上都只有1-2个城市人口在净流入，其余城市人口均在净流出。
这样的趋势下，楼市的普涨格局必然会改变，未来只有人口持续涌入的地区，才有充沛的购房需求。
事实上，今年以来房价涨得最多的地方基本上还是长三角和珠三角，比如深圳、杭州、宁波。
既然房产价值会分化，现金购买力又会“打折”，那未来的主流资产配置应该是什么呢？
海通证券首席经济学家姜超近日发了一个报告，其中的核心观点是：居民财富已经开始“搬家”。
姜超指出，在间接融资的支持下，过去十几年，我国的地产、基建传统行业得以快速发展。
比如，作为地产企业有力的资金补充方式，非标融资占社融比重与地产投资增速呈现明显正相关。
但是，由于地产和基建产业链以银行间接融资为主，楼市迅速扩张，也造成了2008年以来非金融企业杠杆率的明显提升。
数据显示，截至2019年，我国企业杠杆率已超过200%，显著高于美国和欧元区。
不过，当产业向科技创新型持续升级，我国的融资结构必将随之改变。
比如，在2019年，我国各行业上市公司股票发行额中，材料、生物科技、软硬件等高科技产业均排名前列，而公用事业、地产发行额占市场总额的比重均不到5%。
资本市场的发行额，最终都是由投资者买单的，从这个角度来看，居民的财富，已经开始逐步从地产搬到了高新科技行业。
那么，财富“搬家”的趋势，从2021年开始，能持续10年之久吗？
答案是肯定的，理由有四。
1，“房住不炒”的定位摆在这，买房已经不是合适的投资标的了。
2，固定收益产品的收益率持续下滑，无风险资产已经没有了吸引力。
3，我国居民资产中股票及投资基金、养老金和保险的比重仅占8%，而美国、日本分别占到57%和27%，空间广阔。
4，资本市场从科创板、注册制到再融资、新三板、两融新规的放松，金融资产的吸引力日益显著。
你我每个人，都是这一场财富变迁历史的见证者。
我们曾见到过一栋栋高楼拔地而起，也见到过有人为了一餐饭终日奔波，财富的斗转星移，不会因个人意志而改变，属于房地产的黄金年代，已经离我们远去了。
当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。
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