9月27日，港股金科服务(09666.HK)午后复牌涨超30%，截至发稿涨31.71%，报11.88港元，成交3.2亿港元。公司公告获股东博裕资本全面现金要约，每股要约价为12元，较停牌前收市价9.02元溢价约33.04%。
受消息影响，港股的物业管理股午后普遍拉升，截至发稿，金科服务(09666.HK)涨超30%涨10%，京城佳业(002210.HK)涨10%，绿城服务(02869.HK)涨超5%，力高健康生活(02370.HK)涨超4%。
物业股投资逻辑大变
物业板块一向有着“现金奶牛”之说，很多基金经理都将其视作为优质的商业模式。
不管是哪一种商业模式，最下层的支撑都是一样的，最核心的还是物管面积，存量是保证盈利的保证，而新增面积则是保证业绩增长的保证。几年前，物业股的火爆，看似突兀，实则顺理成章，逻辑无非如下：
第一，从需求上看，物业的需求刚性很强、持续性很强，打扫卫生和环境维护虽然很琐碎，但也是必不可少的，再加上现在中国大部分都是住宅小区，公共区域很多，业主们自己维护是不现实的，只能由物业来做。
第二，供应方面，经过近20年的发展，房地产存量已相当可观，规模效应已显现，且当时新房开发仍处于高位，每年竣工面积都是有保证的，新落成的房子越多，需求也就越大，而大型地产公司自然会把楼盘交给物业公司来管理，这样才能保证物业管理面积的来源。与此同时，物业行业也被视为后房地产时代房地产企业发展的最佳选择之一，很多地产公司，尤其是大型房企，都非常重视这一领域，给予资源倾斜，抢跑该领域；
第三，从成本和利润上来看，物业行业的现金流还是很充足的，不需要考虑研发、生产、物流等重资产的成本，只需要配备相应的人员就可以了，流程和控制也比较简单。
第四，从未来发展模式来看，随着物业管理面积的扩大，以及人们对美好生活的追求，将会有越来越多的增值服务出现，成为房地产企业第二个成长曲线，也是讲故事的最大来源。
然而这层逻辑被行业下行趋势打破了。受“三条红线”的约束以及经济弱复苏背景影响下，房地产企业出现暴雷潮，其中不乏超一线房企。房地产行业的信心非常重要，历来都是买涨不买跌。房地产调控已经持续了很多年，但总给人一种越炒越高的感觉，从2021年至今，一切都将成为过去，房地产行业的灰色犀牛，已经不是一句空话了，虽然偶尔会反弹，但也不可能像以前那样，回到以前的繁荣时期。
对于物业公司来说，因为和房地产有着深度的绑定，可以说是一荣俱荣，一损俱损。没有了面积的增长，就意味着未来的业绩增长将会被转移到资本市场，按照原有的管理面积、规模效应等估值模型，都会被调低，毫不夸张地说，房地产行业正在经历一场“双杀”。
暴跌后是否还具有投资价值？
物业板块估值方面，2018年初物业服务板块市盈率(TTM)为31.84倍，2019年-2020年，物业板块 PE普遍上升，至2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率(TTM)仅为19.81倍，较2020年末(50.76倍)降幅达60.97%。
从基本面角度来看，今年上半年，上市的32家物企合计实现营业收入946.92亿元，同比增长28.7%。上半年物企整体业绩增速较去年同期明显放缓，大型物企业绩韧性较强，中小物企业绩波动较大。关联方资质对物企的影响正逐步显现，国有央企、民营优质企业保持较高增速，部分险企物管业务收入下滑，收入端结构分化加剧。
今年上半年，32家上市物企合计实现净利润94.73亿元，同比下降12.5%。行业利润没有延续过往高增长态势，主要原因是开发下行影响竣工交付，导致应收账款减值计提大幅提升，叠加疫情下企业成本上升，利润水平首次出现下滑。各梯队中，国央企和优质民企占主导地位，涉险房企关联物企利润受应收账款减值侵蚀严重。
申港证券认为当前物业行业尚不能走出独立行情，随着物业服务边界不断扩张，独立性增强，未来受关联方影响较小的城市服务、养老服务等业务将为物企带来新的增长动力。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的：华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的：保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企：绿城服务等。