“三条红线”全踩的金融街 接连处置三项资产回笼资金逾138亿
财联社（北京，记者 李洁）讯，或为缓解融资新规“三条红线”带来的降负债压力，金融街（000402.SZ）近期接连处置了旗下多处物业。
金融街最新公告称，拟通过北京产权交易所公开挂牌出售北京德胜投资有限责任公司（以下简称“德胜公司”）100%股权及债权，挂牌起始价格暂定为15.75亿元。
值得关注的是，这已是该公司近一个月转让的第三处资产。此前在2020年12月22日，金融街解除了北京中信城B地块合作协议，同一天，还出售了金融街•万科丰科中心项目股权。通过处置三处资产，该公司预计将回笼资金约138.93亿元。
“近年来金融街盈利能力下滑，负债率较高，并且‘三条红线’全部踩中，在此情况下，其需要尽快改善财务结构。”一位研究机构高层告诉财联社记者，通过密集处置资产，金融街可在短期内快速回笼资金，减少债务，后续或将继续出售部分持有型物业。
近16亿挂牌出售德胜国际中心
德胜公司为金融街全资子公司，主要资产为位于北京西城区的德胜国际中心部分写字楼、商业、配套用房、车位，金融街持有该项目的面积，约3.8万平方米。
本次交易挂牌起始价格暂定为15.75亿元，其中德胜公司100%股权价格为14.09亿元、相应债权价格为1.66亿元。转让完成后，预计2021年度公司合并层面将实现净利润约4.87亿元。
对于转让德胜公司的市场背景，金融街方面表示，受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。
根据高力国际研究报告，去年四季度北京甲级写字楼市场租金较2019同期下降8.4%，为近十年以来最大降幅。高力国际预计，今年租金将继续下调。
“德胜国际中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，在西城区属于非主流的写字楼，一共有四栋楼。该项目业主结构并非很理想，部分楼里还有一些零散租赁业主，物业管理做得一般。”一家国际咨询公司高管对记者表示。
就转让德胜国际中心的具体原因，金融街方面解释，项目“租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限。加之公司持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。”
在金融街持有的位于北京的物业里，德胜国际中心的出租率以及租金水平偏低。该公司披露，德胜国际中心2019年出租率为75%，日租金为6.7元/平方米，2020年的出租率约80%。
“虽然出租率一般，但相较于十年前的价格，金融街现在将其出售所获得的回报率，是比较高的。”上述国际咨询公司高管告诉记者。
公告显示，德胜公司2020年营业收入0.62亿元，净利润为0.57亿元。资产评估价值为17.62亿元，负债评估价值为3.53亿元，净资产评估价值为14.08亿元。
“通过出售非核心区域的非整栋物业，有利于提升公司资产周转效率，优化公司资产负债结构，提升公司财务稳健性。”金融街方面表示。
“三条红线”之下降负债压力凸显
金融街接连出售资产，被认为是其在融资新规“三条红线”影响下，采取的降负债举措之一。
出售德胜公司前一个月，金融街于2020年12月22日发布公告称，公司与中信地产协商解除北京中信城B地块合作协议，预计回笼资金86.08亿元，包括返还的合作价款50.11亿元以及资金占用费35.97亿元。同一日，金融街还以37.1亿元的价格，出售了金融街·万科丰科中心项目股权。
如果此次德胜公司能够成功出售，通过2个项目的出售以及解除1个项目的投资，金融街预计可回笼资金约138.93亿元。
“近年来金融街负债率居高不下，从其近期频频出售旗下物业，以及物业运营情况来看，属于改善与优化自身现金流的举动。在‘三条红线’融资试点新规压力下，试图通过出售物业回笼现金，来降杠杆、降负债、优化现金流。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者。
研究机构报告指出，从融资新规考核指标来看，截至2020前三季度，金融街踩中了全部“三条红线”，面临着降负债压力。
华泰证券研报显示，截至2020年前三季度，金融街扣除预收账款资产负债率为74.6%，现金短债比为0.55，净负债率为200%。
另据广发证券研究报告，截至2020年前三季度，金融街有息负债为914亿元，其中短期借款为73.05亿元，一年内到期的非流动负债170.89亿元。
多位业内人士认为，造成金融街高负债的主要原因，是前几年投资拿地势头过猛，占用了不少资金。
“金融街在2017开始加速向全国拓展，采取了大幅超过龙头房企平均水平的拿地力度。2017年-2019年新进入9个城市，占 2020年上半年布局城市的60%。”广发证券研究报告指出。
事实上，2020年金融街已开始收缩投资步伐。2020年前三季度，该公司仅新增了3宗地块，权益地价约23亿元，权益建筑面积78万平方米。
据广发证券报告，截至2020年6月底，金融街未结算储备建面1723万平方米，总货值3963亿元，足以支持未来2-3年销售的增长。
从盈利情况来看，2020年前三季度，金融街实现销售签约额263.7亿元，较上年同期增长 5.3%；实现营业收入105.17亿元，同比减少21.22%；净利润为9.09亿元，同比减少33.87%；扣除非净利润为5.31亿元，同比减少62.31%。
“金融街近年来负债率居高不下，反映其在企业经营上比较激进，战略把控和企业资源配比失衡。未来其需要通过收缩战略、调整和优化结构，让企业运营逐步回到健康与稳健区间。”柏文喜如是说。