2022-01-29东方证券股份有限公司赵旭翔对招商积余进行研究并发布了研究报告《重资产初步剥离资产结构优化，聚焦主业管理效率有望提升》，本报告对招商积余给出增持评级，当前股价为17.63元。
招商积余(001914)
核心观点
2022年1月27日，公司公告拟将直接及间接持有的三家全资下属企业中航城投资、昆山中航、赣州九方100%股权转让给公司控股股东招商蛇口下属企业，对价合计为人民币77,758.6万。
重资产初步剥离，持续优化资产结构。公司拟剥离三家下属企业，主要资产均为持有型物业，截止2021年8月31日，中航城资产主要包括车位和酒店，净资产23万元，交易对价407万元，昆山中航资产包括商业和酒店，净资产33473万元，交易对价33550万元，赣州中航九方资产包括商场，净资产43770万元，交易对价43801万元，预计交易完成后商誉风险较小。此举表明公司轻重资产分离初步落地，有利于优化资产结构，改善资产负债表。
此前并购连续落地，非住物业维持领跑地位。此前公司公告收购上航物业100%股权、南航物业95%股权，深圳汇勤物业65%股权，继续保持在公共物业领域的优势地位。截止2021年9月末，公司物业管理项目为1626个，管理面积达2.2亿平，稳居上市物管公司前列。前三季度新签年度合同额20.8亿元，同比增长15.8%，其中非住宅业务16.1亿元，占比77.3%，保持非住宅物业市场的领先优势。
打造央企物管旗舰，管理运营效率有望进一步改善。公司重组以来，遗留的历史问题对于公司组织优化、效率提升带来了一些负面的影响。我们认为，近期并购地落地和本次轻重资产分离反映了公司在整合资源、逐步提升管理能力等方面的努力。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距，我们认为后续公司有望进一步聚焦主业，加快推进战略落地，提振利润空间。
盈利预测与投资建议
维持增持评级，上调目标价至21.71元（原目标价18.16元）。考虑到公司剥离部分重资产业务以及近期的收并购行为，我们小幅下调了资管业务的收入增速并上调了物业业务收入增速，调整公司2021-2023年EPS的预测值为0.62/0.78/0.95元（原预测值为0.60/0.80/1.03元）。可比公司2021年估值为35X，对应目标价21.71元。
风险提示
房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。
该股最近90天内共有11家机构给出评级，买入评级10家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为23.29。证券之星估值分析工具显示，招商积余（001914）好公司评级为2.5星，好价格评级为3星，估值综合评级为2.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)
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