文 | 研究员周怡
2020年，在疫情的影响下很多行业发展都受到影响，而物管行业呈现了一片“风景独好”势头，2月份虽然整体行情较差，但物业股连续13个工作日上涨，这波行情让物管企业对上市蠢蠢欲动，兴业物联成为疫情后首家完成IPO的物管企业，公开发售逾1400倍的超额认购，是2020年首家上市物企。
继兴业物联高调上市后，鸿坤集团旗下烨星集团也赴港上市，成为疫情下第二家完成IPO的物管企业，并一度获得近2000倍认购，在疫情给诸多领域发展按下了慢速键的时候，这两家物业公司却逆势爆发，上市之初也得到了市场的高度认可。
但是，从上市以来两支股票走势可以看出，该类微型物管企业开始卸下往日的光环，股价也开始呈现下滑趋势。自上市以来，两家物业公司的股价几乎没有突破过首发价格，后期市场一路低走，甚至当前股价已经进入历史最低值。截至2020年11月17日，兴业物联市值为4.8亿，市盈率11.5X，烨星集团市值4.3亿，市盈率8.9X。
那么为何微型物企会出现上市后股价一路低走的趋势，什么因素影响了上述物业公司的资本市场股价走势，本文将给予分析。
上市预期和走势出现巨大差异的原因
1. 母公司依赖度高，物业类型比较单一
以兴业物联为例，其母公司为郑州本土房企龙头正商集团，控股比例高达75%，作为一家河南本土的非住宅物管公司，兴业物联几乎所有的业务都在河南，对于母公司的依赖程度较高，主要服务商务及政府楼宇，其中商用楼宇目前占比高达91.4%。由于体量较小且业务类型比较单一，年初疫情对商办类产品影响，让兴业物联的业务受到一定的冲击。
与此同时，商用物管领域竞争愈发激烈，其在该领域的竞争力将会影响到公司的业务发展。截止2020年6月底，兴业物联在管面积为260万方（包含8幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园），与2019年末相比，仅增长20万方，整体上升仅为8%，业务增长缺乏支撑力，与众多的上市企业的业务增长速度有一定的差距。
同样，作为鸿坤地产下属物业公司的烨星集团，主营业务以母公司的业务为主，高达98.5%，京津冀区域的收入占比高达78%，城市布局方面缺乏延展性及多元性，在疫情的影响下，北京区域的房地产市场遭受到了一定的冲击，间接影响烨星集团的物业业务的稳定性，造成今年“匆忙”上市的烨星集团难以获取有质量的业务增长。
2. 规模扩张不利，与配置资金比例不匹配
兴业物联作为2020年首个上市物企，募集了1.67亿港元，在招股说明书上标明将收并购业务作为主要业务，配置资金占比72%，接近1.2个亿，但从2020年的收并购事项的批露显示，兴业物联自上市以来并没有发生过任何收并购行为。除此，从兴业物联年中的数据显示，兴业物联业务规模的扩展速度与配置资金的比例并不匹配，这也使该公司逐步失去投资者的持有信心。
与之类似，烨星集团2016-2019年，集团营收增速分别为65%、31%、9%；净利增速分别为106%、6%、-32%，营收及净利润的增速呈现快速下滑的趋势。而公司合约面积增速则分别为25%、7%、6%、14%，呈现波动走势。
回溯数据，烨星集团在上市之前已经开始呈现业务增速下滑趋势，在基础业务增长不利的基础上，仓促上市并未给烨星集团带了更好的发展。
3. 高利润价值的增值业务爆发力不足
以兴业物联为例，在产生收益的增值业务方面缺少“建树”。数据显示，兴业物联的增值服务的占比仅仅为1.7%。
鉴于增值服务的发展缓慢，兴业物联披露寻求下一个业务增长点——智慧物管，拟通过运用信息化手段，加强物业管理的效率，降低现场运营成本，建成了集云视频监控、云能耗监测、云客服中心、安防系统、爱办APP以及升降机监测为一体的物联网平台——慧眼科技中心，以实现兴业物联管理的智能化，目前该业务处于起步阶段。
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而烨星集团的增值业务发展爆发力不强且有下滑趋势。烨星集团的业务发展类型显示，69%为基础业务，仅仅7.5%的业务为增值业务，且较2018年该业务占比有所下降。
微型物企上市是否是好的选择？
微型物业公司都有同样的共性，即对于母公司的依赖程度比较高，市场化经验和对企业长期经营的判断不足，在上市之前可以认为是母公司下属的一个“部门”。
一方面，微型物企上市，可以提升自身物业品牌，新增上市平台为自身或间接为母公司发展融到更多低成本资金。上市也可以增加企业独立性、规范化程度，打开发展视野。年初物管股的市场热度比较高，上述两家公司都获取了比较高的估值，在逆市下获取更多的现金流，这是上市带来的直接好处。
但另一方面，上市只是一个节点，而经营企业则是漫长的“马拉松”。选择在资本关注度高的时期上市，确实可以给微型企业的发展创造更多的利益，但收益跟风险通常是并存的。仅仅以上市为目的进行规划，不对企业的长期发展进行通盘考虑，若上市后业务增长不能跟上资本扩张的速度，势必会遭到资本市场的抛弃，这样将适得其反，打击一家企业的品牌形象，同时也影响自身长期的发展。
最后，除了“追风”上市，微型物业公司还可以有其他选择。对于微型物业公司，短期的上市成本就可能会影响企业的利润，而每年的合规成本也较高，如果忽略其他潜在利益诉求，盲目追求上市并非是最好的发展路径。是否上市应根据自身实力，在确保未来数年业务稳定发展的基础上再谨慎寻求。除此之外，企业亦可以寻求与头部上市公司股权合作进行绑定，弥补未来发展中可能的短板，推动企业价值实现。
结语
在全国23.4万家物业公司中，大部分物业公司还是微型企业，在缺乏资源和特色的情况下，企业的管理层常常在稳定业绩和寻找低成本拓展机会上努力。在上市大潮中，作为微型物企应该自我审视及认知，正确认识自我的优势及劣势，无论是否上市，均应深思熟虑制定有效的发展路线图并逐步落实，确保在行业发展长跑中的“一席之地”。
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