疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。
随着越来越多的房企将物业公司分拆上市，物业板块自然而然地成为众多年轻掌门人的练兵场。
今年一月递交招股书的星盛商管，同样成为星河控股集团有限公司董事长黄楚龙锻炼下一代的温床。以“奖励计划”的方式获得20%股权的黄德林，即将成为星河控股旗下第一家主板上市公司的掌舵人。
黄德林/图片来自网络
而新三板转板港股过程中不断波动走高的资产负债率，以及疫情之下商管物业面临的扩张忧虑，将成为36岁的黄德林冲刺资本市场时面临的首要难题。
地产一代，物管二代
近年来，地产二代接手物业公司的例子比比皆是：宋都股份董事长俞建午年仅25岁的女儿俞昀，已出任宋都服务董事会主席；鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪作为实控人，持有鸿坤物业约78.17%的股份；荣盛旗下物业荣万家的股东之一为荣盛掌舵人耿建民之女耿凡超。
扎根大湾区的星河控股也不例外，董事长黄楚龙将迈入资本市场的第一个机会交给了次子黄德林。
星盛商管的前身是由星河苏活公园实业在2004年成立的一支商业运营服务团队，最开始为深圳福田星河COCO Park（北区）提供商业运营服务。2014年，为了进一步强化商业运营服务业务，由黄楚龙控股的星河置业集团，收购了旗下星河商用置业投资的全部权益。
而星河商用置业投资间接持有星河商置集团的全部权益，因此收购完成后，黄楚龙透过星河置业集团间接拥有星河商置集团所有权益。随后，星河苏活公园实业的商业运营服务团队加入星河商置集团，透过星河商置集团及其附属公司开展商业运营业务，黄楚龙次子黄德林也于同年获任星河商置副总经理，负责协助日常运营。
2019年，为了顺利转板IPO，黄楚龙先是成立全新平台“星盛商管”，随后又对星河商置集团又进一步改制。改制完成后，星河商置集团由星河商用置业投资及安林珊资产管理分别拥有约90.08%及约9.92%权益。12月，星河商置的注册资本由3530万元增加至8000万元，并成为星盛商管旗下主要运营附属公司。
而资本腾挪的下一步，是黄楚龙以“奖励计划”的方式将20%股权转给了黄德林。
重组后的股权结构/图源招股书
2019年12月20日，黄德林获委任为星盛商管的执行董事及董事会主席，主要负责整体业务发展以及制定实施集团业务策略。资料显示，36岁的黄德林于2008年取得加拿大约克大学工商管理学士学位，2016年又取得中国北京大学汇丰商学院企业管理硕士学位。2008年一毕业，黄德林便加入星河苏活公园实业，担任总经理助理。
而黄德林上位后的首要任务，便是带领星盛商管接轨资本市场，其成为星河控股旗下第一家正式在主板上市的公司。
转板IPO
资产负债率骤增16.7个百分点
然而，由于新三板流动性匮乏、融资功能弱、估值不透明等问题，成为许多企业挂牌后无法跨越的障碍。汇生国际融资总裁黄立冲曾向奇点君表示，对于很多企业来说，新三板并不能真正地实现融资、套现或流通等目的。相比之下，H股作为主板市场显然更具优势。
星盛商管同样希望将新三板作为“IPO跳板”，赶上转板港股和物管上市的两波热潮。其也在招股书中表示，转板港股上市可更方便地接触国际投资者及全球市场。
招股书披露，截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九个月，星盛商管持续经营业务的收入分别为人民币2.78亿元、人民币3.28亿元及人民币2.89亿元，持续经营业务的年内利润分别为人民币5040万元、人民币8510万元及人民币8370万元。
图源招股书
此外，截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，星盛商管总合约面积分别约162.4万平方米、207.3万平方米及287万平方米。其中，由独立第三方物业发展商开发的商用物业之合约面积分别约为96.8万平方米、137.7万平方米及164万平方米。
随着合约管理面积的进一步扩大，星盛商管的盈利能力也在近三年内得到提升。
截至2019年9月30日止九个月，星盛商管来自持续经营业务的毛利率、净利润率、年化资产回报率及年化股本回报率分别为51.8%、28.9%、28.4%及69.6%。据中信建设证券报告显示，商管行业毛利率中枢在32%左右，而商业物管行业毛利率中枢在20%左右。若以此作为参照，星盛商管毛利率处在相对较高的行业水平。
主要财务比率概要/图源招股书
然而，比起毛利率与资产回报率，波动过大的资产负债率，让星盛商管的财务数据显得喜忧参半。
招股书披露，星盛商管资产负债率由2017年的59.6%降至2018年的52.2%，而截至2019年9月30日止的9个月资产负债率水平又骤增16.7个百分点至68.9%。
知名地产分析师严跃进告诉奇点君，星盛商管的负债率放在行业中来看略有偏高，一般情况下物业企业资产负债率会保持在50%左右的水平。负债率骤然升高可能是IPO前整合各种资源所致，后续企业还需积极夯实业务，扭转高负债率的局面。
博弈非住宅细分市场
招股书显示，星盛商管主要有三大业务模式：委托管理服务模式，该模式下所有日常运营成本均需由商管企业承担；品牌及管理输出服务模式，该模式下商管企业只 需要承担管理人员的成本；以及整租服务模式，该模式下商管企业在承担所有日常运营成本之外还要额外付出租赁商场、商业街或商铺的租金成本。
目前，星河商管旗下拥有城市型购物中心「COCO Park」、区域型购物中心「COCO City」及「iCO」、社区型购物中心「COCOGarden」以及高档家居布置购物中心「第三空间」，营业收入则主要来自委托管理服务。
图源招股书
数据披露，截至2019年9月30日，星河商管管理项目覆盖中国16个城市，管理合共38个购物中心及商业综合体，其中21个位于大湾区（15个位于深圳）、六个位于长三角地区、四个位于华中地区及七个位于其他地区。
据中信建投证券研究发展部测算，2018年时商业物业管理市场规模已达到1300亿。前瞻研究院则在报告中指出，商业物业管理作为维护商业楼宇功能正常运作的基础，担负着为消费者营造良好工作、购物、娱乐空间的重要责任。
而疫情之下，商管公司面临着项目运营与市场外拓的双重危机，此阶段的商管物业公司将更加依赖专业运营能力与过往项目经营经验。严跃进向奇点君表示，疫情过后，对于包括商管物业在内的物业管理补贴政策会更加成熟，互联网创新及社群营销也将增加物业服务企业的竞争能力。