本文来源：时代财经 作者：高秋榕
3月份，监管对信贷资金违规流入楼市的打击力度不断升级，3月1日-3月26日，银保监会公布了21张处罚银行涉房贷款违规的罚单，14家银行因信贷违规流向楼市被重罚1910万元。
截至3月31日，共有21家上市银行披露来2020年年报，各家银行的房地产贷款情况也备受关注。
2020年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），以2020年12月末为界，对银行房地产贷款、个人住房贷款占比提出上限要求，并对全部银行分为五档进行管理。
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时代财经梳理已发布年报的第一档、第二档和第三档银行数据发现，招商银行、兴业银行、青岛银行等存在个人住房贷款及房地产贷款两项占比上限均超标的情况，而建设银行、邮储银行、中信银行、平安银行、郑州银行、渝农商行等则部分占比超标。
中国房地产数据研究院院长陈晟在接受时代财经的采访时表示，未来，超标的银行都会按照银保监会的要求努力实现达标，长期涉房贷款增速将下降。银行在逐步降低房贷占比的过程中，将会按照金融稳定房地产企业白名单进行相关工作优化。
招行、兴业、青岛银行“双踩线”
时代财经梳理发现，2020年不少银行个人住房贷款仍保持较快增长，且个别银行的涉房贷款增速高于整体贷款增速。
第一档银行中，建行及邮储银行个人住房房贷占比均超标，分别高出2.23%和1.11%。时代财经查询建行年报发现，截至2020年12月31日，建行个人住房贷款余额为5.83万亿元，占比34.73%，较2019年增加5257.64亿元，增幅9.91%；其中，不良贷款金额113.2亿元，不良贷款率0.19%。
而邮储银行个人住房贷款余额同样有较大幅度增长，其年报显示，截至2020年底，邮储银行个人住房贷款1.92万亿元，占比33.61%，较上年末增加2210.06亿元，增幅高达13%。
数据来源：银行年报丨时代财经制图
而在第二档、第三档银行中，招行、兴业银行和青岛银行则面临更为严峻的压力，两大房贷指标均超标。
招行个人住房贷款和房地产贷款占比分别为25.35%和33.12%，分别高出上限5.35%和5.62%；兴业银行两项占比分别为26.55%和33.87%，分别超标6.55%和6.37%。第三档银行的青岛银行也存在“双踩线”的情况，个人住房贷款和房地产贷款占比分别超出上限2.13%和7.27%。
随着多年来零售业务的快速增长，招行已经形成了房地产贷款存量占比较高的业务特点。2020年招行个人住房贷款余额增速同样超过10%，达到14.41%。不过，招行在年报中表示，为贯彻落实监管政策及自身信贷资产结构优化的需要，其预计住房贷款增速将有所放缓。
对于“踩线”的银行，《通知》给予了一定过渡期安排，超过2个百分点以内过渡期为2年，超过2个百分点以上过渡期为4年。中金研报指出，较长的过渡期体现了“转弯”但“不急转弯”的特点。
在人民大学重阳研究院高级研究员王衍行看来，央行、银保监会新设房地产贷款集中度考核，总体的原则应该是平稳实施调整，要防止一刀切、大起大落，甚至鸡飞狗跳。
“超标的银行因行制宜、因地制宜合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整贷款规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，相机抉择、防止一刀切；而调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”王衍行对时代财经表示。
放款周期延长，加剧“购房焦虑”
央行、银保监会新设房地产贷款集中度考核，对购房者而言，最直接的感受就是申请贷款难度加大、放款周期拉长，加重了购房者的焦虑情绪。
目前已有银行宣布暂停申请贷款，不少银行出现放款额度紧张的情况，宣布放款时间延长。不少在去年底、今年初买房的购房者向时代财经反映，“天天为贷款提心吊胆”，更有购房者表示“替开发商着急”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经表示，从近期的调控来看，严防热点城市的楼市热度传染到二三线城市，今年房地产市场的热度会有所下降，加之房贷额度的管控拉长贷款周期，银行回款也会放慢，涉房贷款增速将有明显下降，从而达到监管要求。
去年12月网签的小丽告诉时代财经，其所申请贷款的银行是中信银行，恰好遇到政策收紧，同贷书批下来也比较慢。“今年2月同贷书才批下来，春节后我们已经过户了，现在就等额度，也不知道能不能下来”。
而同样在中信银行申请贷款的小盼则表示，由于中信银行的放款时间预计要几个月，业主着急卖房买新房，业主希望其换四大行早点放款。不过，时代财经从广州一位农行的工作人员处了解到，虽然四大行贷款规模相对多一些，但也是按照先后顺序排队，临时改变主意转场未必是明智的选择。
某房产中介告诉时代财经，目前广州工行和农行是有额度的，并且是最快的，其他银行都没有额度了。
上述广州农行的工作人员告诉时代财经，其所在的支行放款周期是2-3个月，但房产中介给出的预期时间则更长，大概要3-5个月。而在新规之前，一般银行的放款时间在15个工作日左右。
放款周期延长，为牵涉到买房的各方都增添了不少烦恼。
今年刚买房的小念表示，由于银行放款时间普遍拉长，其买房的时候卖家要求在合同上写明放款时间，否则要支付补偿金。“这个补偿金在可接受范围内，放款时间也争取宽限了一点，所以就签了”，小念表示，“还好最后顺利在约定日期前放款了”。
而购房者莹莹则向时代财经透露了一个“潜规则”——着急的话需要花钱插队。莹莹表示，由于她的贷款最开始出了点问题，便花了点钱，“13号提交资料，当天就审核通过了，16号放款”。
信贷结构调整“有保有压”
李宇嘉认为，加大实体经济贷款以及回收房地产贷款，是有效增加新的房贷规模的两个方式。而对于2021年的贷款结构问题，不少银行在年报中提出了调整和优化的思路。
“我们会按照监管的要求，加快调整力度。”招商银行首席风险官朱江涛日前在业绩发布会上表示，招行将以此为契机积极布局其他优质资产，通过优化信贷结构，灵活调整资产投放节奏，努力保持资产收益平稳：一方面将在大类资产组合配置上提升非信贷类资产占比；另一方面则将在风险可控前提下积极推动普惠小微、优质制造业，以及消费金融、新动能与新经济、供应链金融等业务发展。
而民生银行也表示，将紧随国家各项宏观、产业、区域等政策导向，积极落实宏观审慎等各项监管要求，坚定服务实体经济，持续优化信贷资产结构，重点投向国家先进制造业、战略性新兴产业和基础设施建设项目。
浙商银行则将持续加强房地产贷款风险管理，审慎开展房地产信贷业务，根据国家政策和行业运行情况适时调整房地产授信导向；对房地产行业贷款实施限额动态管理和名单制管理，不断调整优化资产结构，并加强存量贷款风险的监控和管理。
王衍行在接受时代财经采访时指出，信贷结构调整、优化要“有保有压”，超标银行按照边际收敛的要求平稳进行。“保”的重点是“碳中和”、科技创新、小微企业、绿色发展、普惠金融等领域；“压”则主要指向房地产、地方融资平台、高耗能高污染等。
王衍行认为，“有保有压”的核心是银行的信贷资源投向普惠小微企业、制造业、科技创新、小微企业和绿色发展等领域等产业的实体经济领域，加大对科技创新、小微企业和绿色发展等领域的支持力度，增加制造业中长期贷款，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应，支持区域协调发展，信贷要促进实现碳达峰、碳中和的目标。
“对于地产类、产能过剩行业的存量和新增贷款余额和占比则是保持下行。特别是中小型银行特别是县域金融机要降低房地产贷款的集中度，将信贷资源更多投放给普惠金融和小微领域。”王衍行表示。