解码张江REIT底层产业园99.51%出租率： 为企业发展构建“朋友圈”“生态圈”

　　在早晚上下班高峰，进出上海张江的车流经常会排起长长的队伍，一眼望不到头，因为这里集纳了逾40万就业者。

　　作为沪深交易所首批9单基础设施公募REITs中的首单“沪籍”项目，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（场内简称“张江REIT”）的底层资产张江光大园就坐落于此。

　　“与陆家嘴的金融圈，或静安的白领圈相比，张江有一种更为包容的气质。”一位在张江光大园工作的“技术男”在接受《证券日报》记者采访时表示。他的感受，其实正是产业园运营方的工作规划。

　　张江光大园的运营方上海集挚咨询管理有限公司总经理所付晶向《证券日报》记者介绍，张江光大园位于国家级高新技术园区上海张江科学城内，总建筑面积5.09平方米，由七栋研发楼组成。截至2020年末，园区出租率达99.51%，吸引入了包括集成电路、在线新经济、金融科技、先进制造业等在内的30余家行业头部企业入驻，租户资质良好、租约稳定。截至2020年末，合同平均租金为人民币5.19元/建筑平方米/天，受主导产业及产业聚集度影响，园区的租金水平在上海产业园区中处于较高水平。

　　在产业园区内完成产业链对接——这种产业集群生态对于企业的诱惑显然是巨大的，这也是张江光大园满租的重要原因之一。同时，完善的社区配套，也将工作和生活的距离拉近。在园区6号楼顶部，叮咚买菜的LOGO十分显著，“去年疫情期间，叮咚买菜给予上海市民的服务十分给力，当然，叮咚买菜也借助宅经济实现了进一步发展，其在园区的租赁面积同步扩大。”所付晶表示。

　　对于投资者较关心的项目现金流及收益情况，张江高科副总经理赵海生表示，“张江光大园收益来源为基础设施不动产经营所得，包括租金、物业费、车位费及日常服务收入。按照公告信息，张江光大园项目未来两年的预计收益率均在4%以上，预期能够为投资人提供了良好、稳定的收益回报。此外，张江REIT的基金期限为20年，产权剩余年限能够覆盖基金期限，所有权到期暂时不会影响基金运营和存续。”

　　谈及张江REIT的抗经济周期能力，赵海生给出两个字的答案——“极强”。具体原因有三：张江科学城是上海市以及浦东新区重点发展的产业园区，也是浦东新区经济发展的重要增长极，张江光大园位于张江科学城内，重要交通网络通达，具有良好的区位优势；张江光大园项目收益稳定，租户资质优良，符合区域产业发展要求；张江光大园项目出租率较高，租金稳定增长，能够为投资人提供稳定的收益回报。

　　就公募REITs的投资风险，国泰君安资管结构金融部总经理徐刚提示，基础设施REITs实质为基础设施资产，以公募基金的载体实现“证券化”的过程，从风险角度来说天然可以比照投资公募基金和基础设施资产的风险。“一方面，公募基金产品层面相关的风险包括基金二级市场价格的波动风险、流动性风险和提前终止等公募基金常规可能涉及的风险；另一方面，基础设施资产相关的风险主要为两大块，区域经济发展、整体经济发展趋势、项目运营管理等方面的原因均可能对项目运营绩效、基础设施项目价值等产生影响。”

　　赵海生透露，张江高科正全力打造“产业创新生态圈”，在科创中心建设中扮演创业服务业的集成商角色，公募REITs对张江高科的未来战略发展具有重要意义。同时，接下来，张江REIT的成功上市,也是进一步推进浦东新区高水平改革开放，打造社会主义现代化建设引领区的重要举措。