作者 | 707的牛
数据支持 | 勾股大数据
来源 | 格隆汇研究（ID：glh_tushuocaijing）
地产公司刚刚公布了前三季度业绩和10月份销售数据，一半低于市场预期一半超预期。自从限制房企融资的三大红线出来之后，竣工端的增速就慢下来了，股价对预期也进行了充分反应。而三季报出来之后，利空兑现，算得上是板块的最后一跌，因为10月份的销售数据比预期当中的要好很多。
01
糟糕的三季报
2020年第三季度房地产板块营收同比增长5.7%，较2019年同期下滑了13pct，归母净利润下滑16.8%，较去年同期下滑37pct；营收和利润增速同时开始出现大幅放缓的迹象，板块指数也是一路回调，从8月份高位下来回调幅度将近13%。
融资收紧会直接导致房企现金流紧张，那么地产商就会选择性的做一些事情：促销楼盘回款现金，放缓竣工端避免占用太多资金。因此也出现了在疫情影响下，销售数据持续好转的现象；而竣工端的数据的确惨不忍睹，统计局刚刚发布的数据，2020年1-9月份商品房竣工面积累计增速下滑11.6%，9月单月竣工面积增速同比下滑17.7%。
归母净利润方面，万科8.9%，保利2.9%，金科11.5%，金地-8.0%，新城26.9%，利润增速更加可怜，二线房企增速明显快于一线房企。伴随结算节奏在年底加快，预计房企第四季度的业绩会明显好于前三个季度。
02
超预期的销售数据
三季度业绩整体不及预期，年底交房竣工的节奏还会加快。就目前这个阶段来说，地产股的至暗时刻已经过去了。因为随之而来的是业绩的释放，销售数据的持续增长。
既然房企有销售回款的动力，在地产股业绩增速普遍放缓的情况下，可以重点关注销售数据这项指标。整体来看，1-10月份TOP100房企操盘销售规模99359.2亿元，同比增长9.0%；10月单月销售金额11440.7亿元，同比增长25.2%。
同时累计增速转正出现在7月份，而1-9月的行业销售额再次好于去年同期，也恰恰说明房地产行业已经摆脱了疫情的影响，重新开始新的增长；这是当下应该重视行业板块和地产股的逻辑。
而业绩方面，疫情的确影响了竣工进度，行业上半年整体性业绩增速出现了下滑，不及预期，四季度竣工周期加快也会带来房企业绩的整体性反转。9月份以来，房企融资端进一步收紧，对投资，开发，销售都产生了一定的影响。目前这个阶段，做大销售规模，加快回款仍然会是市场主旋律。
03
最后一跌下的市场策略
经过9月，10月两个月的回调之后，地产板块回调也很充分了。在这个位置，板块整体估值不高，也没有比现在更差的时候了，当中的机会也值得挖掘。
市场当中业绩释放快，同时销售业绩增速排名也靠前的房企是不多的。要选也只能从二线房企里面挑，业绩增速和销售增速都快于一线房企。1-10月的数据也印证了这一点，TOP5房企销售额同比增速8%，TOP10房企6%，TOP20房企8%；10月单月TOP5房企销售额同比增速10%，TOP10房企8%，TOP20房企17%，TOP20明显强于TOP5,TOP10房企。
其中，累计增速和单月增速比较快的房企有阳光城，金科股份，中国金茂，龙光集团，滨江集团；销售业绩超预期也造成了销售排名的大幅变动，也会拉动这些房企的年度排名。
相应的，地产板块的估值也足够便宜，整体估值不到10倍，当前估值来到了2018年的市场底部水平。但是行业的销售业绩是持续创出了新高的，越跌说明增速快的公司性价比越高，机构加大配置的可能性也会越大。
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