“市场调整我们预判到了，但剧烈程度超出了预期，”碧桂园(2007.HK)执行董事兼总裁莫斌在中期业绩会上流露出一丝无奈。
8月30日，碧桂园(2007.HK)披露中报。营收下滑30.89%、归母净利润下滑95.9%，房地产行业的深度调整已经充分反映在这家民营龙头房企中期报告中。不过，这家房企上半年已将有息负债压降至3000亿以内。
对于房地产市场未来走向，碧桂园管理层认为，房地产市场目前正处于底部盘整阶段，恢复不会“特别快”。莫斌预计，到明年6月份市场会恢复到健康发展阶段。同时，这家龙头房企对于拿地颇为谨慎，下半年将不设具体拿地金额。
行业处于底部盘整阶段
在碧桂园2022年中期业绩沟通会，莫斌直言，作为管理层，预判到了市场调整，但调整剧烈程度超出了预期。“对于业绩下滑，我和管理层对投资者表示歉意，我和管理层也在做深刻检讨和反思。”
在稍早披露的中期业绩报告中，碧桂园上半年营收1623.63亿元，同比减少30.89%；毛利172.1亿元，同比下滑62.8%；归母净利润6.12亿元，同比下滑95.9%。不过，在民营房企哀鸿片野的背景下，虽然关键财务指标悉数下滑，但这家龙头房企仍然保持正向盈利已实属不易。
莫斌表示，从去年6月份市场下行到今天，实际已经进入了底部，而且目前正处于底部盘整阶段。莫斌认为，目前最重要的就是市场信心的恢复，但他表示市场信心的恢复不会特别快。“信心是逐步恢复，时间长短，有不确定性，”他坦言。
“今年以来，政府相继出台了多项政策，努力将行业拉回健康发展路上，”莫斌预计，到明年6月份，相信市场会恢复到健康发展阶段。据了解，碧桂园目前权益可售资源约1.22万亿元，另有潜在权益可售资源约2917亿元，合计约1.51万亿元。
另外，中报显示，碧桂园上半年有息负债有所下降，从去年年底的3180亿元降至2937亿元，降低7.6%。其中短期负债约为729亿元，占比为24.8%，与去年年底持平。
毛利率或持续承压
面对行业深度调整，房企整体盈利能力均在下滑，碧桂园也不例外。今年上半年，碧桂园毛利率为10.6%，而在去年上半年毛利率为19.7%，而去年全年为17.74%。
在业绩会上，碧桂园财务总监伍碧君也对此作出解释。她表示，期内结算的项目大部分都是2017年-2019年项目，“当时拿的地的价格现在来看比较高。另外，期内也处置了一部分沉淀资产，因此导致利润率有所下滑，”她表示。
对于未来盈利状况，伍碧君坦言不确定毛利率目前是否已经见底。“目前行业出清还没有完全见底，如果在出清过程中，行业销售情况仍旧没有稳定，盈利状况估计还会承压。”
此外，在业绩会上，碧桂园还被问及为何不在股价较高时配股融资。在7月27日，碧桂园宣布配股8.7亿股，配股价3.25港元/股，融资约28.27亿港元，所得款项扣除发行费用后用于现有境外债项再融资、一般营运资金和未来发展。
“当时也确实没有预判行业会如此趋冷，”伍碧君解释称。她直言，在股价较高时候，管理层当时认为没有进行配股融资必要。“但当股价跌到3元多时，市场比较悲观，无法预期何时回暖，但这时我们看到了债券市场的一个机会，最终我们做了这一股权融资配合，也是希望通过股权融资对财务报表进行修复，”她表示。
不过，伍碧君同时透露，当前金融机构对于优质民企的融资还是比较友好，公司在融资方面的压力不算大，目前在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，碧桂园也在推进中票的发行，预计9月份至年底，可以发行完50亿中票。同时，相信境内外债券价格会伴随着行业的改善，逐步回到合理水平。
下半年不设明确拿地金额
值得注意的是，行业出清也给优质房企提供了大量并购选择，碧桂园管理层透露，对于出险企业，碧桂园从去年到现在一直在洽谈收并购。“收并购不排除和央企和AMC一起合作，但多数还在洽谈阶段，真正实质落地的项目有限，”碧桂园常务副总裁程光煜称。
另一方面，这家房企还在积极作“减法”。程光煜透露，上半年碧桂园已经和39家项目合作企业进行分家，涉及约63个项目，金额大概35亿元。他表示，从2018年开始，碧桂园就开始减少项目合作以提升权益。中报数据显示，2022年上半年，碧桂园新增土储的权益占比提升到91%。
对于下半年拿地方面的规划，碧桂园显得颇为谨慎。程光煜表示，下半年公司会根据两个情况进行拿地投资，其一是现金情况，在保证了生产经营，仍有富余情况下会考虑用于投资，所以不设置明确的拿地金额。“第二个会视机会而定，比如收并购机会及一二级联动的旧改等。”