来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
昨日晚间，港交所披对外露“实地地产发展有限公司”向其递交了上市招股书。这使得3月底就开始在坊间疯传的广州“黑马”房企——实地境外上市被坐实。
这家成立于2006年的实地地产，由“80后”多产业跨界青年张量一手创办，而张量又是富力集团董事长、现任全国房地产商会会长张力的儿子，堪称“地产二代”。
与雅居乐陈卓琳之子、刚上市没多久的新锐房企——景业名邦老板陈思铭颇为类似，
但不同于陈思铭的是，张量还是脑洞科技、传递娱乐、力量能源3家港股上市公司的高管。
实地的崛起，应从2017年算起。当时，作为一家新锐房企，实地此前籍籍无名，业内知道的是贴着富力及其老板张力光环的中小开发商，但2017年起疯狂在广州及周边乃至深入西南的昆明等多地疯狂拿地。
截至2020年3月底，实地对外宣称已逐步完成“3 1”战略布局大格局，即“大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市”，涉及14个省份或直辖市的25个城市，合计持有37个项目，总建筑面积为1430万平方米。
注意！年初至今，即便是受疫情冲击，实地为上市仍拿地不减速，比如1月重仓昆明拿地面积7万多平米（占地面积，以下相同），2月在重庆储地面积20.44万平方米，3月在天津、佛山、无锡储地面积合计近14万平方米。
从财务业绩看，在2017-2019年加速全国化扩张期间，实地实现总收益（即总收入）由38.71亿元增至83.24亿元，复合年增长率46.6%，对应税前利润由4.15亿元增至17.06亿元，复合年增长率102.9%。
注意！2019年相对于此前2年，实地的销售明显降速，符合行业大趋势，毛利及毛利率虽呈现增长势头，但净利率下滑明显。
据克而瑞监测数据：2019年，实地取得全口径销售额约120亿元，排名全国房企第153位，权益销售额112.2亿元，排名第142位。但今年1至4月，实地取得全口径销售额91.1亿元，已跑到第57名，权益销售额72.3亿元，排名第50位。
这从实地当前高管层不难看出些许端倪，除了老板张量之外，另一个重要角色就是担任实地执行董事监首席执行官的刘森峰。
去年底，刘森峰从碧桂园集团副总裁、江苏区域总裁位上辞职加盟，但其离职颇有些无奈和内心不平，难道真应了业内那句“生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园”老话？但刘森峰的到来，无疑给急需规模的实地一员“虎将”。
从经营层面看，实地着急上市，目的很显然就是要尽快打通境外融资通道，为进一步扩张储备“弹药”，而当前资金状况不佳，甚至可以说也颇为“鸭梨山大”。
就现金流而言，实地2019年经营净现金流只有约2.2亿元，同比严重下滑，从2017年起严重恶化，融资净现金流为负值，说明举债规模明显下降，背后却“耐人寻味”。从现金及现金等价物净增加看，实地的表现越来越恼火。
截至2019年底，实地账面现金及现金等价物只有20.39亿元，但借款成本日益高涨，2019年达到21.72亿元，但资本化利息就直接扣掉了20.53亿元，虽可美化当期利润，但“实打实”的融资利息却是必须要给债权人的。
注意！截至去年底，实地涉及流动负债中的“计息银行及其他借款”余额35.84亿元，相较于账面现金及等价物，短期偿债压力非常大，而涉及非流动负债中的“计息银行及其他借款”余额90.71亿元！
另外，实地的融资利率从2017年6.59%一路涨到2019年的8.37%。截至今年3月底，实地涉及一年内到期有息负债合计42.87亿元，而涉及未偿还的信托等非标融资余额近24亿元，占同期总借款的18.5%，年利率至少10%以上，最高能达到惊人的24%。
规模化扩张及密集融资，使得实地的净负债率2017年末曾达到3800%，2018年末突然急速降到533%，2019年末又降到225%，但依然“居高不下”。
注意！我们还注意到，在实地IPO招股书中竟然还有借信托藏匿“名股实债”，或遮蔽真实债务水平，涉及多个项目，如清远蔷薇熙岸，根据第二类安排向信託公司出售80%股权，但可享有全部股息及项目所有权益，其实就是典型的“名股实债”。
与此类似的，如昆明花鹤翎项目，实地向信托公司出售90%股权，但可享受全部股息及项目所有权益，还有昆明常春藤项目，实地向信托公司出售89%股权，但可享受全部股息及项目所有权益。此外，还有天津蔷薇国际，实地向信托公司出售89%股权，但可享受全部股息及项目所有权益。
从实地本次IPO上市融资看，未来所募股权资金将计划投向：1）建设广州常青藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际；2）用于偿还大部分现有贷款，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元及2022年到期的3年期商业贷款未偿还结余2.28亿元；3）用于一般企业及营运资本用途。
当前，房地产是资本化时代，更多依靠外部资本驱动规模，意思就是举债加杠杆扩张高周转维系规模化不断壮大，壮大的规模，牺牲的是利润。
注意！这是一个阶段性的，对于中小房企来说，也是必需的，不然根本没机会做大。当前头部房企最大的变化就是，已站在规模高峰，但高处也不胜寒，如恒大等，债务高企，前不久突然公开宣布变轨，未来3年大幅度减债4500亿元，提升利润等。
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