出品:中访网财经
作者:朱婷婷
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临近年底,地产商们步伐加紧,要么大手笔置地,要么加码人事调整。
近日,重组一年的大悦城(000031,股吧)股份有限公司交上了一份重要成绩单。
2019年,大悦城重组获批,管理层制定了2021年销售额破千亿的目标。
财报显示:全年实现全口径签约金额(包含权益类项目)710.82 亿元(操盘口径为618.54 亿元);营业收入 337.87 亿元,同比增长52%;利润总额 60.05 亿元,净利润 37.05 亿元;归属于上市公司股东的净利润23.78亿元,同比增长15.27%。
据官方资料表示,大悦城控股的定位重点在于城市运营,通过大悦城综合体、城市更新和产业地产三大业务模式助推城市发展升级。因此,大悦城控股格外注重扩大“朋友圈”,与各大城市交好。
目前公司主营业务收入由五部分构成:住宅开发,即商品房销售及一级土地开发;商业地产,即投资物业及相关服务;酒店经营;物业及其他管理;其他业务。
毛利率下降
2019年公司商品房销售及以及土地开发实现收入268.97亿元,同比增长64.95%;占全部营业收入比的79.61%,相比于2018年73.55%,比重进一步上升,成为公司收入增长的主要来源;毛利率37.91%,相较于2018年同期,减少4.98个百分点,相比于2019年上半年的47.77%,更是减少了9.86个百分点。
分季度数据来看,公司毛利率在2019年一季度达到高点54.59%后,开始直线下降,四季度已不足28%。主营业务毛利率下降直接导致公司经营业绩的下滑,从季度扣非净利润来看,2019年四季度公司扣非净利润为-2.28亿,出现较大幅度亏损,且创近两年季度业绩新低。
千亿目标整合加速
2019 年初,大悦城完成重大资产重组,形成“A控红筹”架构,3月,公司名称由“中粮地产(集团)股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
大悦城主营业务注入新的商业地产,公司资产规模、业务结构发生较大变化。同年4月,大悦城宣布以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向,提出了“三年冲千亿”的小目标:“预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米,持有型项目及销售型项目都将超过50个,冲击千亿阵营。”
按当时的表述,三年冲千亿,这也意味着明年就将考验是否能达成这一目标。时不我待,大悦城为此开始了资产优化,设立、收购、注销子公司等动作频繁。
此外,大悦城在2019年所确认的资产减值损失里,存货跌价损失达1.49亿元,当期还计提了6875万元商誉减值损失。事实上,从2018年开始,公司计提的存货跌价减值准备就大幅增加。2016年和2017年,存货跌价损失为476万元、4581万元,2018年急剧增加至1.72亿元。到2019年,累计计提的存货跌价减值准备接近3.66亿元。
财报数据显示,2019年中期,大悦城录得营收67.32亿元,同比增长67.2%,但公司拥有人应占期内溢利伟8.77亿元,较上年同期下降48%。事实上,从2014年开始,大悦城净利润就呈现下滑态势,2014年—2015年,该数值分别为16.73亿元和7.26亿元,同比下滑46.3%和57.54%。
值得警惕的是,伴随销售规模持续增长,大悦城的杠杆也在不断放大。
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