反身性:为什么房产存在买涨不买跌的“反市场规律”现象?

你好,欢迎来到我的投资课堂,“市场存在一只看不见的手”一直在调节着市场的允许是经济学的常识,但似乎这个规律在房市之中反而变得相反了起来,人们表现得更多为买涨不买跌,那为何会出现这种问题?

我首先引用巴菲特的名言:“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。”即在金融市场中,不要随大流,要反其道而行之。具体而言,就是在市场下跌时买入,在市场上涨时抛出。

但是,知易行难,特别对于普通投资者而言,“买涨不买跌”恰恰是绝大多数人的惯性行为,恰恰不反市场的规律,而是几乎所有金融市场中,投机散户的市场规律。

就拿中国的房市来说,前20多年来,几乎只涨不跌,买房和不买房的结果,将普通百姓分化成了两个阶层。使得大众产生了中国房价只涨不跌的心理惯性。即使在调控如此之紧的这两年,房价依然上涨,哪怕限购、限售、限价、限贷……反而使得房子好似稀缺品一般,使得好些人一有钱就买房,越涨越买,越买越涨,形成了金融市场的“反身性”(Theory Of Reflexivity),也就是市场预期会导致参与者们按预期行动,结果预期成真,形成一个自我实现的循环,通俗的形容就是“狗追尾”现象……

因此,“买涨不买跌”被视为反市场规律,这种说法是不恰当的。甚至说,“买涨不买跌”是更多人的操作心理,是市场普遍的规律。它甚至上升到了专门的投资法则,说投资理财操作都需要“买涨不买跌”。说这是顺应趋势,还说,这是富人的投资秘籍呢。穷人往往贪图一时账面的贵与贱,“买跌不买涨”,盲目乐观;富人则“买涨不买跌”,好像他们懂得趋利避害。

这几年,将一线城市房价冰封,房价并没有实际下跌;同时、引导资金传导到二线城市,结果房价上涨,三四线城市的去库存大见成效,显然,对于投机炒房(尽管决策者反复强调“房住不炒”)而言,必须买涨不买跌,这就是投机市场的规律。

其实在股市里,这个现象更明显,特别在以散户为主的中国股市中,过度交易、重仓、追涨杀跌等是常态。

简单的理解,产品价格上涨,心理上担心这件产品还会快速上涨,那么就会希望尽快入局获取最大的利益,同时周边人都是这种反应,那么就会有大部分人在短时间内参与进来,直接导致产品价格又一次的快速上涨,这是一个循环。

当产品价格下跌的时候,所有人都担心产品还会继续下跌,希望从低点进入市场,所以观望,而身边的大部分人都是这种想法的时候,市场的需求会快速减少,从而产品价格就会快速下跌,这又是一个循环,而这种循环是基于产品本身不健康的市场环境所造成的,只有降低房子的投资(投机)属性,让其回归居住的本质,这个不良的市场才可能转为健康。

总之,金融市场是检验人性的最佳之地,恐惧和贪婪是人的本性,没有几个人能做到“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪”,这只存在于巴菲特的名言之中。而“在别人贪婪时更贪婪,在别人恐惧时更恐惧”才是常态——投机市场的规律。

2017年京沪人口现40年来首次减少,深圳激增62万,长期看来,深圳房价增长潜力是否比京沪更大?

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不多供应土地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还是不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么我来问大家,未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

北京、上海和深圳已经是中国房价最高的三个城市了,几乎不分伯仲;而北京和上海的人口已经开始减少,而且看上去会形成趋势,而深圳依然是人口净流入城市。

特别是上海鼓励租售同权,对进入上海的人才建造大量的长租公寓,至少能在较大的程度减少了刚需;而北京已经定下来人口上限,同时,发展公有产权房,这也在一定程度上,对房价上涨将有所抑制。

虽然影响房价还有其他多方面的因素,可单就住房是中国人的首要需要而言,仅从商品供求角度来看,深圳相比北京和上海,具有更大量的购房需求。

因此,单从上面关于人口的简单地分析就能看出,相对而言,深圳房价的增长潜力应该比京沪更大。

如果进一步再深入分析的话,有7大因素可反映房价增长潜力:常住人口、工作常住人口、小学生增速、优质公共资源、人均库存、人均土地面积、房价收入比。

常住人口和工作常住人口,已经分析过了:深圳超过北京和上海。

在剩下的5大因素之中,据大猫财经在2017年11月的分析,除了优质公共资源,深圳不如北京和上海,其他4个因素,深圳都超过了北京和上海。

总之,这个问题的答案是:是的,不错。而更谨慎的回答是:我认为,长期来看,深圳房价增长潜力比京沪更大。

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