房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。今天我们给大家奉20年下半年最真诚的购房建议！多数人都是第一次买房无经验，买房不仅会遇到各种问题，也是试错成本很高，像盲人摸象。既小心翼翼又不知所措，有人盲目冲动买错房后悔不已，有人抓不准时机而错失良机。买房中经验是个非常非常重要事情，有了丰富买房经验你就可以避开各种套路和坑，少走弯路、少淘学费，节省几万甚至几十万学费。做为资深地产老总，将从买房技巧上教给大家如何买对房。
1.是考验双商终极消费:如果说考大学是检验学业的终极考验，买房就是检疫你一生的终极消费，不仅是个人多年积蓄还会结合双方家庭六个钱包，也是非常考验双商的消费过程。房子买在哪里就决定你一生轨迹，承载你家庭、事业和生活轨迹。买对了，原始积累会逐级飞跃,实现完美升阶；买错了，变成双方家庭六个钱包严重负累；
2.千万不要听没买过房的意见：买房是消费也是投资，消费可以听别人意见，但是投资一定要听专业人士意见。因为只有专业人士才走过错路，踩过坑，吃过亏。而你身边没买过房的人连买新房的不利因素都没听说过，连提前看一下预测报告都不知道，怎么给你投资建议？给出的投资建议肯定也不如投资老手；
3.选城市很重要：买房就像选筹码，选择城市上你要尽可能往高处选，能选一线不选二线，能选二线不选三四线，既然你已饱尝十年寒窗苦想实现财富升阶，买房要逃离舒适区去高一阶城市置业，才能跑赢你的同学，镇上村里的小伙伴。即使你将来荣归故里回到故乡，把手中一二线房子抛出，肯定会远远跑赢三四城市收益，也远远超出你领取养老金的总和；
4.买房就是与通胀赛跑：中国城市化进程超过40年已经进入下半场，买房实际上就是与通胀赛跑。能跑赢M2的城市不超过10个，能跑赢GDP的城市不超过20个，绝大多数三四五线城市跑输GDP，这就是为什么让你去高一阶城市置业的原因。只有核心城市才会有更多资源、资金、就业机会，才会聚集更多人才、资金、科技、教育资源。核心城市置业才会享受城市发展分红，让你跑赢通胀。一二线跑赢三四线，是全世界城市化发展的基本经济规律；
5.限的最严地方最有价值：土地奇缺人口汇集资金涌入，北上深必将成为屹立世界之林的超一线城市。据中指院20年上半年土地面积统计：深圳92万平、北京182万平，是供应量最少两个城市。20年5月北上深二手房创2年交易新高，深圳要回避上半年涨幅过大的板块，北京已止跌企稳今年推出大量非限价地，限竞房越来越少，今年下半年到明年春节前是最近3年北京入市最佳时机，没有之一！6.三大都市圈长期向好：长三角、大湾区、成渝是国家战略，长三角、大湾区、成渝土地也是T50房企争抢土地最集中城市群，杭州、南京、苏州、成都、重庆、西安都是城市群代表城市。发展长期向好，虽然去年到今年7月各类调控政策出台，但市场仍非常火热，买新房看与周边二手房价差，价差越大，价值越大。新房买不到可以二手去挖笋。要回避短期涨幅过大板块；
7.北方都市圈省会城市：北方都市圈省会年底止跌回稳，据中指院最新土地金与土地建筑面积统计数据，20年上半年，天津土地建筑面积571万平米，同比去年降幅较大，近两年天津房价跌跌不休，土地规模有意控制，预估今年四季度或明年上半年房价止跌企稳，同理还有青岛、济南、郑州预估楼市会在年底企稳；
8.三四线只买都市圈：有些朋友说没钱买一线，也没资格买二线核心城市，那建议你买都市圈的周边城市，大湾区东莞佛山；长三角昆山、环京燕郊也是不错选择，比如燕郊已回调40%房价基本筑底，今年到明年上半年都是入市时机。人口没有大量流入的三四线城市，即使短期房价上涨也很难持续，客户切忌追高；
9.买城市也要看区域：不同城市不同板块分化严重，城市不可能同步发展，也不可能全面开户，要读懂城市，读懂城市的发展方向。跟着政府走，但也要看实施，有大量人口进驻，有产业、有配套，有教育、有轨道，才更有发展，否则，你逆向购买，或者太早入场，你提前进去，可能是先进，也可能是先烈。
10.只买纯住宅：最好独立封闭纯住宅小区，一线城市建议距市中心25公里半径，距地铁站500米、附近有产业支撑；二线城市建议购买距离市中心20公里半径，距地铁1000米、附近有产业支撑；面积：一线城市70-90平米主流户型；二三线城市90-120平米主流户型。此区域多为副中心或城乡结合部，有地铁或已动工，房价相当于市中心1/3-1/2，有产业支撑，有配套，这个面积段&价格多会跑赢大盘。
11.买房一定要用杠杆：买房使用杠杆才能收益最大化，房贷是人一生唯二享受30年长期贷款的政策的杠杆，请尽量贷足，这也是你一生唯二能贷足三十年的负债。请一定要珍惜，因为将来你一定会享受到负债带来的红利。月供要小于你收入一半,首付外要留足6个月以保障日常开销。
12.不买小产权房：千万不要图便宜买小产权房，因为小产权房不受法律保护。一定要买有五证的商品房住宅，五证是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。这五个证件是手续齐全开发项目的保证，尤其是最后一个《商品房预售许可证》，是保证项目是否合法的有效证件。没有这个销售证都不能成为合法的商品房。
13.不买公寓和商办：公寓不是70年产权，水电均是商业用水用电，费用超出住宅费用一倍，无法迁入户口，再次上市交易要缴纳更多税费，普遍不是南北通透的户型设计，很多没有设计烟道无法使用明火明灶，设计上都是一层十几户甚至几十户，与办公人士混居，严重影响居住品质。投资角度看绝对跑输住宅，千万不要认为限购资格不够就跑去买公寓或类商办的产品。以北京为例：北京像素17年3月政策前价格为4.5万/平，20年7月价格为3万/平，3年零4个月房价下降40%，是血的教训！
14.不买非核心区域商铺：一铺养三代已经成为过去式，现在是一铺坑三代！电商的普及使商铺经营愈发困难。除非是城市核心地段商铺或大量人口导入的大型社区的入口附近底商，否则，其它商铺，均不能考虑。尤其是非繁华区域的非繁华地段，人口没有新增，密度小的区域，商铺租金很难递增，更无法实现长期溢价和变现。长期看，非核心地段的商铺严重跑输通胀。
15.不买非热点旅游地产：旅游地产因为大多是旅客而非本地固定居民，有些旅游地产人烟稀少，出租堪忧。很多景点也许你去过一次就不会再去第二次，你能试想客户在哪里住多长时间？非热点旅游地产大多没有二手市场，使出售成为空谈，买了旅游地产便成为真正的“不动产”。
16.不移民不买海外地产：除非有移民意愿或资产超过3000万，否则不要购买任何海外地产。国外经济增长多数低于咱们中国，国外人对房子也没有国人热衷，欧美发达国家年增长率为1-2%，已经完成了城市化进程。而一些落后的东南亚国家更没有相关规范的保障，在97年亚洲金融危机时都经历房子一年暴跌30-40%的经历。所以，最好的房产投资环境在国内。
17.不买溢价房:买房最重要是选筹，利润实际上从你买入那一刻就决定了。买品牌溢价房多半会跑输大市，为什么？品牌地产商向来都是高溢价，卖给你那一刻就是贵了。你入手的那一刻就买高了，怎么追求高回报？正确的方式是选单价低，城乡结合部，有产业有人才聚集有地铁已动工区域，这些区域尚待开发尚未完全成熟，各类配套都在建设，具有很大成长性，价格仅相当于市中心1/3这才是洼地。10万翻一倍房价很难,但3万翻一倍到6万就容易的多；5万翻一倍房价很难，但1.7万翻一倍到3.4万就容易的多。
18.套数比面积重要：房票允许情况下2套90平肯定比1套180平回报高，因为总价越高购买人群越少，总价越低购买人群覆盖越多将来接盘基数越大。房子总价相差一倍，但客户基数是几何基数差距。各城市到了一定总价，单价不是上升而是下降。这就是为什么大面积房子，总价高，单价上不去的原因。相同面积，套数多面积小单价涨幅更大。买房在房票允许情况下，一定是数量取胜。
