融信的“转变”：“三条红线”降至绿档

2021年是融信中国登陆港交所的第五年，在用三年时间就跨入千亿之列后，融信就在寻求自己的发展之道。过去五年，融信的变化有目共睹，实现了从高规模、快增长向更稳健、有质量的转变，这种变化趋势在2020年也愈发明显。

3月31日，港股业绩发布收尾之日，融信也举行了2020年业绩发布会，公布了去年全年业绩情况。2020年，在疫情以及各种调控政策高压下，融信依然实现合约销售额1552亿元，较2019年增长约9.8%，顺利完成去年初制定的目标，销售目标完成率为103.47%；对应合约销售面积为725万平方米，同比增长10.7%。

销售额稳定增长外，凭借着布局城市的经济活力与日益增强的经营能力，融信保持着高去化、高回款。去年全年，公司推货约2186亿元，去化率约71%，回款率达到了80%，经营能力不断提升。

除了业绩稳健，2020年，融信也在为公司财务筑厚“城墙”。具体来看，在财务表现上，报告期内，融信剔除预收款后的资产负债率为69.9%，净负债率为83%，扣除受限资金后的现金短债比为1.08，按照国家出台的“三条红线”融资监管要求，截至2020年末，融信各项指标显然已经全部达标，成功降至“绿档”。

简单的数字背后潜藏着融信最近几年以来所付出的努力。

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坚持深耕效率提升

2020年，融信实现累计合约销售额1552亿元，同比增速约9.8%。实际上，早在2020年初，融信管理层制定1500亿元销售目标，目标增速仅为9%，相比2016年-2019年动辄超过70%的年复合增长率，一个很明显的事实是，融信慢下来了。

然而这种慢并非坏事。在疫情以及行业调控政策频发的背景下，过去激进求规模的发展模式已经不能适应新形势，融信也在按照自己的步骤求稳求安全。

虽然整体增速放缓，但发展质量却有所提高。

2020年，融信坚持深化“1+N”的战略布局，“1”为核心的一二线城市，“N”为环绕核心城市的微型城市，深耕全国九大核心城市群，并重点聚焦于长三角地区。

得益于聚焦深耕以长三角为代表的高效能城市，融信2020年销售额中有约75%的销售比例来自于长三角地区。

同时，过去一年融信的经营效率大幅提升，项目开发周期不断缩短。以杭州展望项目为例，该项目在去年1月取得地块，随后虽经历了疫情的冲击，仍在7月便迎来首次开盘，且凭借着优秀的项目质量，开盘即售罄。此外，连云港学院府从拿地到首开仅7个月，南京青澜更是仅用5个月便完成了从拿地到首开的进程。

据管理层介绍，融信在2020年获得并在当年销售的项目，从拿地到首开平均周期仅5.8个月。

效率提升是一方面，融信之所以能够取得稳中有增的销售业绩更重要的原因还在于其营销竞争力。

去年上半年，受疫情影响，融信部分项目的供货有所推迟，而下半年起，则有大量优秀项目推向市场，面对不同时间节点的市场供需状况，融信的营销团队站在经营的视角上审视营销工作，在维持着强营销力度的同时，对全年营销节奏进行有序的铺排。例如在疫情背景下，杭州荣望项目聚焦通过线上新媒体营销拓客，年内6次开盘全部当天售罄。此外，面对后疫情时代不确定的市场情况，融信迅速作出反应，在全国44个城市调研之后推出了新产品系列——“海纳系”，用新型改善产品填补市场盲区，同时也应对人们在疫情后对房屋的需求转变。

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毛利率见底回升

毛利率问题一直是融信的投资者所关心的。

2016年下半年至2017年，融信在上海、杭州等地获取了不少土地价格较高的项目，但这些项目在上市时均面临了严格的限价调控，虽然产品都实现了快速去化，但最终的销售价格未达预期，这对融信后续的毛利率表现造成影响。

2020年，融信实现毛利53.12亿元；归属股东净利润24.28亿元。公司毛利率为11%，净利润率为7%。

在2020年业绩会上，针对毛利率偏低的问题，融信的管理层也直言不讳。执行董事兼首席财务官张立新表示，在2020年结转结构中，2017年获取的项目占到推货项目的38%，比例较高，因此对毛利率损害较大。此外，部分收购项目本来毛利率就低，也拉低了公司整体毛利率水平。

实际上，融信从2018年开始到目前已经连续三年花心思在清晰化和精细化的管理上，企图提高盈利能力。从目前表现来看，也已经取得了一定进步，一是2020年新增的平均融资利率相比去年降低至5.3%，二是营销费用和管理费用相比2018年和2019年明显下降，三是周转速度加快，新拿地项目平均开盘周期提升至5.8个月。

此外，融信在拿地时也会严格遵守IRR跟利润率的要求。例如2020年公司新拿了很多位于上海、杭州、苏州的项目，在融信看来，这些城市虽然毛利率水平偏低一点，但公司的营销费用和管理费用可以控制的很低，且投资安全性很大。此外，这些城市经济活力强劲，去化快，能够有力支撑公司业绩稳定增长。

目前，公司毛利率已经是见底的过程，预计今年开始会逐步回升至行业平均水平。在2021年，融信整体结转会较2020年有20%以上的增长，接下来收入水平还将呈现稳步增长的态势。

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“三条红线”全部绿档

在今年的业绩会上，“三条红线”的达标情况是众多投资人和媒体关注的一个新的点。

去年8月，中央出台了“三条红线”融资监管政策，即根据企业剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比三项指标的情况，将房企分为“红橙黄绿”四个档位，从而限制不同档位企业的年有息负债增长规模。

融信中国执行董事兼高级副总裁曾飞燕认为，“三条红线”行业新政目的是为了促进行业健康发展。融信中国一直坚持健康而审慎的财务政策，其表示，新政后，融信非常重视，开了很多会议做了很多研究，内部也加大了权重考核，通过一系列措施来提升管理效能、加快周转，同时针对债务结构的优化实行了一系列组合拳。

具体来看，2020年，融信的债务结构进一步优化。2020年公司有息负债规模为719亿元，其中一年内到期的债务占比是35%，一到两年期的债务占比为44%，两至五年期的债务占比为18%，五年以上的债务占比则是3%。公司全年净负债率为83%，在业绩会上融信中国执行董事兼总裁余丽娟也表示，未来融信会将70%-90%的净负债率作为长期管控目标。

在现金流方面，融信中国2020年扣除受限资金后的现金短债比为1.08，同时拥有未使用授信额度1248亿元，现金足以覆盖短期债务，流动性充裕。

一般而言，“三条红线”中现金短债比以及净负债率的改善难度相对较小，而剔除预收款后的资产负债率这一指标改善难度相对较大。但2020年，融信中国已经控制到70%以下。

总体来看，融信中国2020年降档显著，“三条红线”指标已经全部归为绿档。

过去一年，融信中国融资渠道通畅，非银渠道借款为零。从发债种类来看，2020年融信中国的债务中，优先票据占比32%，来自金融机构的借款占比42%，公司债券占比为18.41%，资产自持债券占比7.61%。公司2020年平均融资成本从6.85%下降至6.55%，其中新增融资的平均利率仅为5.3%。

管理层直言，对于去年整体融资成本的降幅不太满意，希望今年有一定优化。同时，2021年，融信中国的总债会与2020年持平，会继续调整债务结构，希望在债务期限上能够争取更多长期债务，同时希望通过主动管理进一步降低融资成本。