我们今天来看一下世茂股份这家公司，整个世茂系是有一批上市公司的，我们今天只分析一家，就是在上交所上市的编号为600823的上市公司，全称上海世茂股份有限公司。
我们可能经常见到世茂的商场这些，其宣传也是一家多元化的企业，所以我们先就要弄清楚其营收主要构成：
是的，我们从世茂股份的财报来看，其确实有房地产租赁、物业管理和酒店服务等业务，但这些业务虽然对其他企业来说数亿元也不少了，但对于年营收200多亿的大型房企来说，就显得微不足道。
2021年上半年和2020年全年，世茂集团还是96%的业务是房地产，其中住宅和商业地产差不多各占一半，其他的业务只占4%，也就是说，世茂集团是妥妥的房地产企业，这是没有任何疑问的。
从气泡图来看，世茂集团的年度气泡（绿色）的大小，近三年大小差异不大；季度气泡（蓝色）方面，2021年前三季度也与2019年同期差别不大，也就是说，世茂集团近几年还是提前做了准备，没有像某些头部同行那样，逆市搞扩张。
气泡上下位置代表的营收增长率上，2020年和2021年前三季度，也处于较低的水平，2021年前三季度的25.5%增长，也是因为2020年同期受疫情影响基数低导致的。净利润方面当然不能与2017、2018年的峰值期间相比，普遍回调到中间靠左的位置。
2017-2019年前三季度，虽然世茂股份的营收增长还不错，但净利润的增长已经变慢，其实已经预示着行业转变可能就要到来。2020年前三季度，在疫情下，营收下降，净利润出现更大幅度下降；2021年前三季度，营收恢复至疫情前的水平，但净利润却没有同步恢复，只有疫情前的七成左右。
但我们比较奇怪地看到，其实2020、2021年前三季度，世茂股份的毛利率是比2019年同期大幅上升的，如此高的毛利率，可以说明，世茂股份并没有出现其他房企那样打骨折和向同行亏本转让项目的情况，就算有，这类情形也很少，或者说不是世茂销售的主流。
是财务费用把其净利润给“吃”掉了？我们还得继续看：
实际上财务费用的增长只有数千万元，而增长更多的是销售费用有3亿多。也就是说虽然房子可能没怎么打折，但搞了一些促销，毛利率没有下降，但销售费用却明显上升。
我们当然注意到世茂股份的三季度营收和净利润是双降的，也就是说在接下来的经营期内，世茂股份的销售可能会更加严峻。但是一对比发现，好像世茂股份对金九银十这种说法历来不感冒，其近10个第三季度都是在“双降”。所以有交情况，还得年报出来后才能做一个相对准确的分析了。
我知道大家可能更关心的是世茂股份的短期偿债能力问题，马上安排来了：
2021年三季度末，世茂股份1.25的流动比率还算过得去，但速动比率仅有0.33，虽然比年初有所上升，但仍然处于危险的低于。
期存货并没有下降，而且还小幅上升，占其流动资产比在上半年下降至70%以下后，三季度末再次上升，并达到了70.90%的新高。看来不打折，想靠搞点促销来开快销售和回款，可能还是有难度的。
除了较高的存货外，世茂股份第二大流动资产就是货币资金，达到了167亿元，占流动资产比也有18.4%，虽然跟某大们比这点钱不算多，但规模上世茂其实没他们大，负债也要少很多，特别是短期有息负债。
猛一下看，世茂股份的短期有息负债只有一年内到期的非流动负债 73亿元和短期借款 6.2亿元，这明显比期167亿的货币资金少很多。
但仔细一看，第一大流动负债“其他应付款”这可能299亿元，我查看了其2020年年报和2021年半年报的全部内容，也没有找到这里面关于有息负债是多少的详细内容。只看到分散在各处的关于该报表项目的部分描述，我实在没有能力把整理细化出来。这就是一个盲盒，如果里面装的东西可控，世茂股份的经营相对就可控，如果这里面有太多的有息负债，可能情况就完全不同了。
那么世茂股份报表上明示的有息负债有多少？
我们统计后发现世茂股份把各种金融工具基本都用上了，2021年三季度末，有息负债为290.5亿元，比年初上升了近60亿元。注意，这里仍然没有办法计算列入上述五个报表项目外的可能存在的有息负债。
我们看世茂股份的现金流量表情况，其经营活动的净现金流时正时负，这种波动不太正常；投资活动的净现金流近4个前三个季度全部为负；每个期间都在大额净融资。这种现金流量表现说明世茂股份有差钱，哪怕是大赚的时候也差钱，就算到现在的行情下，其三条红线全部不碰，仍然有条件融资，当然世茂股份不会不用这个有利条件。
说完上面的，我们再来说其三条红线的问题。
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%
世茂股份的资产负债率为65%-67%之间，“剔除预收款后的资产负债率”为63%-65%，一直都是达标的。世茂股份只用了三分之二的杠杆，这还得益于其较长时间的净资产积累。其2021年半年报中公布的该指标为“报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为 63.26%”，与我的计算结果一致。
红线二：净负债率不得大于100%
世茂股份的“净负债率”就比较厉害了，这可以用优秀来形容，红线要求是100%以下，而我计算的世茂股份的净负债率只有16%-23%。比如2021年半年末时计算结果为16%，而世茂股份半年报中公布的是“有息负债率为 18.83%”，原因就是“其他应付款”中还存在部分有息负债，我们根据公开资料，无法将其统计上。
红线三：现金短债比不得小于1倍
世茂股份的“现金短债比”也是非常优秀的，在2.1-3.4倍之间，远离红线的1倍。我的计算仍然存在误差，原因还是跟有息债务的计算有关，因为其半年报中自己公告的“现金短债比 2.10 倍”，我们计算半年数据为2.6倍。
虽然三条红线的计算存在一定的误差，但这些误差不会影响世茂股份一条红线都不碰的事实。
由此可以看出，三条红线的要求其实是底线要求，三条红线一条不碰的企业，只要房地产市场进入下行，仍然可能出现流动性问题。当然三条红线全踩的房企风险肯定更高。
以上就是对世茂股份2021年前三季度报表的分析，三条红线全绿，毛利率上升，经营看似一切正常。但销售费用暴涨，盈利能力下降，存货极高，另有近300亿不明债务。如果房地产市场回暖，一切都会OK；如果市场继续下行，世茂股份的未来也有较大的不确定性。
声明：以上为个人分析，不构成对任何人的投资建议！
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