来源： 第一财经
世茂服务、金科服务跌幅近20%。
7月26日堪称“黑色星期一”，台风过境，股市飘绿。
截至26日收盘，A股三大指数低开低走，截至收盘，上证指数、深证成指、创业板指跌幅均在2%以上；恒生指数则大跌1100点，收跌4.13%。
常年被戏称为地“惨”的地产板块自然是难以幸免。A股方面，房地产（申万）跌幅达4.23%；港股方面，恒生地产类也下跌3.02%。
相较于地产板块的下挫，一直以来被认为是“香饽饽”的物管板块在今日也出现大跌。无论龙头物企碧桂园服务、融创服务，还是华润万象生活、中骏商管等以商管为特色的物管股，均纷纷下挫，且跌幅远大与各自的关联地产公司，多只物业股跌幅在10%以上。
多位受访业内人士提到，物管板块突如其来的大跌是受到市场情绪的影响。同时，上周监管层接连释放的监管信息也被认为是影响物管板块的因素，同时，住建部等多部门还明确提出力争在3年内实现房地产市场秩序明显好转，其中直接涉及物业服务领域。
值得一提的是，在基本面未发生根本变化的情况下，各项利空消息消化之后，物业板块的表现有望回归。诸葛找房数据中心表示，物业股整体发展空间还是较大的，而且物业股分化也比较明显，基本面良好的物业股更加受到资本市场的青睐。
市场情绪波及
谁能想到“浓眉大眼”的物管股也会如此大幅下挫。7月26日，各大物业股低开低走，惨淡收盘。
其中，世茂服务以19.55%领跌，创上市以来最大跌幅；金科服务收跌18.15%；旭辉永升生活、碧桂园服务、合景悠活跌幅皆在15%以上；同时，所谓纯商管概念第一股星盛商业也大跌13.93%，华润万象生活也下挫逾14%。
东财Choice数据显示，在港交所行业分类下的物业服务及管理版块中，共计56只股票，除去3只股票股价微涨、8只股票涨幅为0外，余下45只股票皆呈下跌的态势。
多位受访业内人士认为，物业股的普跌态势受到市场情绪影响。“恒指受互联网权重股影响，指数整体表现低迷，资金从港股流出，”有市场人士分析称，“此外港交所8月还要上调印花税。”
今日，恒生指数低开低走，开盘下跌1.82%，此后跌幅不断扩大，收跌4.13%，报26192.320点，创近6月新低；其中，腾讯跌6%，跌破500港元；阿里跌近5%，200港元关口再度失守；教育股更是受到上周教培政策等影响，全线大跌，思考乐教育跌超40%。
克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨提到，今天大盘表现不佳，市场存在恐慌情绪。嘉和家业物业研究院院长唐卓也认为，物业股的暴跌是受到市场情绪的波动，其中，新上市的世茂服务上市至今并未发生大的调整，“作为板块之前走势好的个股，在暴跌的时候，也会成为跌幅领先的标的”。
某近期递交了上市申请的物企管理层认为，地产行业面临的监管也波及到了物管股。
与物业股直接相关的地产板块目前正在面临较为严格的政策调控预期。7月22日，国务院再申“房住不炒”的定位，强调不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。同日，央行、住建部也就房地产调控公开表态。其中，住建部提出，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
有长期跟踪地产板块的投资者向记者分析，地产行业的增长受限，未来可能会对物业管理面积的增长预期造成影响，同时，机构对地产板块较为悲观，从此前恒大的遭遇上可见一斑。
物管板块高位下跌
除了市场情绪的冲击，与教育板块相似，物管行业自身近日也遭遇了调控政策。
7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称“《通知》”），要求对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域进行全面排查，重点整治。
在物业服务领域，《通知》要求，未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。
中信证券研报显示，近期，厦门等地针对物业服务侵占业主公共收益专项整治，各地监管普遍推动业主公共收益用以补充维修资金，物业管理公司一般可以提取不超过经营收30%的管理费。
有地产板块的券商分析师向记者分析，短期来看，对公共收益这部分的规定会对物业公司收入造成一定影响。
“小区公共收益的部分，尤其是业主增值业务这一块，很多可能是由物业公司代为收缴，这笔经费的具体使用也不是很透明，”该分析师认为，每个区域公司、问项目上的执行可能都有差别，如今明确规定物管公司在小区共同受益部分提取管理费不能超过30%，有了明确的衡量标准，短期内对可能对增值业务收入有所影响，“可能会影响到今年下半年的收入，大家对这点相对悲观。”
同时，物业板块估值一直处于高位。在今日大跌之前，东财choice数据显示，7月25日，华润万象生活的市盈率高达109倍，融创服务为93倍，碧桂园服务、旭辉永升生活逾65倍；世茂服务、华发物业、金科服务则在50倍以上；另有13只物业股在30倍以上；而内房股的市盈率则多在10倍以下。
“物业板块的估值本身就处于偏高的水平，一旦有政策上的风吹草动，就可能对整个板块造成负面影响，”上述分析师表示，“如果板块本身估值就很便宜，如房地产，再出什么政策，也比较难对板块形成太大影响了。”
摩根士丹利也在今日发表报告，将对内地物管股行业看法由原来的“吸引”下调至“符预期”，因缺乏短期催化剂，以及内房行业去杠杆化和流动性前景，继续影响市场情绪。
“内地物管股今年以来股价已累涨16%，从中长期而言对前景仍然正面，估计在2020年至2023年盈利复合增长率达44%。”该报告指出。
事实上，随着中报季的来临，各物业公司已经陆续发布中期业绩预告，而“盈喜”是各家共同的主题词。截至2020年6月末，时代邻里预计归母净利润增幅超过80%；融创服务预期增长超过140%；弘阳服务同比增长不少于60%。
不过，在逐步消化了各种利空因素后，对于逻辑渐明的物业股来说，资本市场或许也不再一味地推高板块。在东亚前海证券分析师金文曦看来，未来资金更加青睐细分领域，如商管赛道，除了华润万象生活之外，该细分领域的其他股票估值其实不是很高，还有很多提升空间。
第一财经 文章作者 郑娜