乐居财经讯 李礼 4月13日，国盛证券发布金科股份研报。
事件：4 月 2 日，金科股份发布 2020 年年度报告。
营业收入同增 29.4%，归母净利润 70.3 亿元同比大增 23.9%。2020 年公司实现营业收入 877.0 亿元，同比增长 29.4%。利润方面：受限价影响，公司房地产开发业务毛利率为 23.0%，同比下降 6.1pct。公司实现净利润 97 亿元，同比增长 52.7%，其中归母净利润 70.3 亿元，同比增长 23.9%；归母净利润增速不及净利润增速的原因为公司 2020 年加大联合开发力度，少数股东利润数额为 26.7 亿元，同比增长 292.7%，占比提升 16.8pct 至 27.5%。每股收益 1.30 元，同比增长 23.8%。销售额 2232 亿同增 20%，2025 年目标翻番达 4500 亿；拿地节奏放缓，拿地城市能级提升，可售资源储备充裕。2020 年公司实现销售额 2232 亿元，同比增长20.0%，超额完成全年 2200 亿元销售目标；实现销售面积 2240 万方，同比增长18%。销售单价 9964 元/平。销售金额口径市占率由 2019 年的 1.16%提升至 2020年的 1.29%。公司坚定实施省域深耕战略，在重庆、江苏、浙江销售规模超 200 亿元，四川、河南、山东销售规模超 100 亿元；2025 年销售额目标 4500 亿，CAGR超 15%。拿地方面：公司 2020 年新增土地计容建面达 2364 万方；拿地金额 892亿，同比增长 0.5%；投资力度（当期拿地金额/当期销售金额）为 40.0%，自 2017年的 68.9%呈逐步下降趋势，拿地节奏放缓。权益拿地单价为 3773 元/平，地货比（当期拿地单价/当期销售单价）为 37.9%。新增土储城市能级显著提升，按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比近 80%。截至 2020 年底，公司总可售面积超 7,100 万平方米，资源储备充裕。
金科服务成功上市，全年营收同增 44%，推动公司“四位一体”战略发展。2020 年 11 月，公司控股子公司金科服务于香港联交所主板上市，2020 年金科服务营收 33.59 亿元同增 44.3%；归母净利润为 6.17 亿元同增 68.5%；截至 2020 年末，金科服务合约面积 2.78 亿方，独立第三方占比 56.3%。金科服务上市进一步推动金科股份“四位一体、生态协同”的战略，实现“地产+服务”双向赋能，改善公司财务结构，助力金科股份可持续健康发展。
“三道红线”全面改善由橙转绿，股权结构更趋多元。公司“三道红线”全面改善实现由“橙档”到“绿档”的跨越：剔除预收账款后的资产负债率为 69.85%同降5pct，净负债率为 75.07%同降 45pct，现金短债比 1.34 倍。成功引进红星家具集团、阳光人寿保险等重要股东，股权结构更趋多元；同时公司员工持股计划顺利实施，助力公司可持续发展。
投资建议：我们预测公司 21/22/23 年收入增速为 22.5%/21.1%/20.8%，归母净利润为 87.37/105.17/126.46 亿元，增速为 24.3%/20.4%/20.2%，归母净利润对应的EPS 为 1.64/1.97/2.37 元/股，对应的 PE 为 4.3/3.6/3.0x。维持“买入”评级。
风险提示：行业调控及融资政策收紧超预期。公司销售不及预期。