来源： 华夏时报
记者 李凯旋 李未来
5月17日，顺丰房托正式登陆资本市场开始交易，但上市首日就上演了低开破发一幕，整个交易日的跌幅达到了16.5%。
截至5月21日，顺丰房托已经在资本市场上交易了4天，盘内股价最高达到了4.68港元/股，但距离发行价4.84港元/股仍有距离。
顺丰房托的主要目的是帮助顺丰拓宽融资渠道，盘活公司的物流资产。目前，顺丰房托的底层资产是3项物业，平均出租率虽超过了94%，但关联用户的占比极大。不过，业内专家认为，我国物流需求日益增长，物流地产的投资回报率也高于一般的商业地产，未来的发展仍然值得期待。
顺丰房托上市首日破发
“破发”在资本市场上并不少见，但是这一幕上演到了顺丰房托身上，仍然是让投资者有些“咋舌”了。5月17日，顺丰房托在港交所正式挂牌交易，开盘价为4.49港元/股，其较发行价4.84港元/股跌去了9.8%。也就是说，顺丰房托上市首日即低开破发。
5月17日，顺丰房托最终收报4.16港元/股，整个交易日跌幅达到了16.5%。
2月10日，牛年的春节前夕，顺丰发布了一则公告，表示筹划设立房地产投资信托基金并上市。具体方式则是，顺丰通过境外控股子公司间接持有的3项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在港交所上市。
更值得一提的是，在顺丰房托上市的这天，另一大物流巨头京东物流也开始了正式招股。《华夏时报》记者在查阅了京东物流的招股书后了解到，京东物流此次全球公开发售6.09亿股，发售时间为5月17日至5月21日，发行价格区间为39.36港元/股-43.36港元/股。券商发布的数据显示，在5月17日招股首日，京东物流就获得了超过1000亿港元的孖展认购。
同样是在5月17日，顺丰房托和京东物流却在资本市场上上演了完全不同的一幕。
底层资产成色几何？
作为物流行业内的龙头，近年来，顺丰的发展几乎一直是顺风顺水。不过，由于2021年一季度的业绩呈现出亏损状态，在2021年4月上旬，顺丰的股价上演了跌停一幕。此后，顺丰的股价虽然有了小幅反弹，逐步上涨至了70港元/股左右，但较2021年2月份的120港元/股左右的价格仍有很大差距。
此前，顺丰表示，顺丰房托上市的主要目的是开拓公司的创新性融资渠道，盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。
这也意味着，尽管顺丰房托独立上市，其后续本质仍是为顺丰提供融资渠道，而顺丰房托后续发展如何、能否在资本市场上获得认可也与顺丰的经营业绩有直接关系。《华夏时报》记者了解到，房地产投资信托基金主要投资于产生收入的物业，并以其收入向基金单位持有人提供稳定回报。此前，顺丰房托也在招股书上表示，后续也会收购全球范围内优质的资产。
上述提到，顺丰房托的底层资产是3项物业，其分别是佛山市南海区的桂城丰泰产业园、芜湖经济技术开发区的芜湖丰泰产业园、香港青衣的亚洲物流中心-顺丰大厦。截至2020年底，这3项底层物业资产可出租总面积约为30.80万平方米，评估价值约为60.94亿港元，3项底层资产的平均出租率约为94.9%。
尽管3项底层资产的平均出租率维持在一个较高的位置，但是底层资产的关联租户占比也较高。顺丰房托的招股书显示，截至2020年三季度，3项底层资产共有32名租户，但收入总额排名前5位的租户约占总租金收入的83.3%。此外，这5名租户中，还有3名是顺丰房托的关联租户。
针对上述问题，记者向顺丰房托方面发去了采访提纲，但截至发稿，仍未得到回复。
物流地产或成未来新增长点
顺丰房托的招股书显示，2018年、2019年、2020年前三季度，顺丰房托的是收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.05亿港元。在同一个报告期内，运营溢利分别为4.23亿元、2.86亿港元和9697.20万港元。
整体来看，顺丰房托的收益以及运营溢利每年呈现出增长的状态，收益也较为可观。纵观整个市场，物流行业正发展得“如火如荼”，物流地产也因此乘上了“东风”。
贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，尽管顺丰房托上市破发，但物流地产近年来受益于电商和快递行业的快速发展，逐渐被资本看好。和购物中心、办公楼等商业地产物业相比，物流地产园区的租户通常承租能力更强，平均租赁面积更大，租户组合更为稳定，因此市场韧性刚好。
“从投资回报率方面来看，物流地产的投资回报率通常超过6%，高于商业地产的4%-5%。同时，作为全球最大的电商市场，中国仓储物流行业的需求逐年增长，更多电商类企业需要租赁能够直达核心城市圈的物流地产来保证快递的速度和质量。”郑中如此认为。
与此同时，郑中指出，目前，各大城市的写字楼和购物中心均因高空置率和大体量新供应而持续承压，预计物流地产或将成为非住宅类房地产行业的新增长点。