试图“套现”离场的潘石屹开始为旗下资产寻找“散装”买家。
3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会，董事长潘石屹在会上宣称，将以7折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。为了调动销售人员的积极性，他将佣金奖金比例提高至交易额的4%，远高于行业平均水平。
消息一出，SOHO中国股价午后放量大涨，期间涨幅一度超过20%。此后虽有所回落，但最终仍以8.97%的涨幅收盘，报收1.58港元，总市值82.15亿港元。只是，这一上涨很快在第二日被打回原形，该公司11日股价低开，此后一路走低。
过去几年间，类似的剧情频繁上演，在不停地“卖卖卖”中，SOHO中国股价如过山车般波动。时至今日，似乎已经没有人质疑潘石屹想要“清仓”离场的决心，外界更为关注的是“还能跑得了吗”？
7折好卖吗？
从“SOHO中国公开租售平台”来看，该公司此次计划出售的“资产包”主要包括位于北京的银河SOHO、中关村SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO，以及上海的SOHO中山广场、SOHO东海广场9个项目。
这些项目涵盖办公、商业及公寓各类业态，其中不乏包含租约及市场稀缺的整层房源。譬如银河SOHO，其在售的房源共有15套，其中11套皆在D座，剩余4套则分别为B座7层的20709室至20711室，以及A座12层整层办公室，该层待售面积2831.14平方米，挂牌价格每平4.8万元。
有媒体粗略计算，这批资产所含待售房源的挂牌总价在13亿元左右。
对于出售物业的资金流向，潘石屹也给出了明确回应，他称此次销售房源的收入将全部用于降负债，不会用做股票分红，“为了优化资产结构、缓解资金压力”。
截至2021年6月末，该公司共有借贷185.23亿元，其中约有11.82亿元将在一年内到期，约16.02亿元将在一年以上两年以内到期。同期对应的现金及现金等价物约14.92亿元，银行存款约0.57亿元。
资金压力或许是SOHO中国祭出7折优惠力度的重要原因。只是，在如今的市场行情下，这一折扣真的能打动潜在买家的心吗？
在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，价格并非最大优势，此次资产包最吸引人的应该是核心地段以及稳定的出租率，“若从大规模收购的角度来看，7折属于正常水平，甚至可以低至6折”。
其称，核心地段决定空置率，办公楼若空置率超过20%就会面临经营压力，而北京、上海核心地段的资产则常年保持着稳定出租率，“像SOHO东海广场空置率都不到5%”。另外，在商业项目投资中，稳定的租金收入亦是投资者颇为看重的因素。
根据仲量联行报告，2021年，上海浦西中央商务区整体租金同比增长3.3%，浦东中央商务区租金则全年保持平稳，非中央商务区市场租金同比增长6.4%，前滩等板块租金表现尤为抢眼。
仲量联行华北区研究部总监米阳认为，租金方面，中国办公楼市场在2021年基本触底，2022年全国性趋势保持平稳增长，“但由于城市间供给压力的差异，租金的表现会略有不同”。
整体而言，SOHO中国此番抛出的资产成色尚可。不过卢文曦亦指出，这些项目并非都有着较强的竞争力，有些也面临着建设时间长、等级不高等市场竞争上的压力，“今年可能是收并购大年，后续会有更多项目在市场抛售，想兑现宜早不宜迟”。
谁会接盘？
汇生国际融资总裁黄立冲亦持有相似观点。他坦言，尽管SOHO中国资产较为优良，但如今市场资金有限，未来“跳楼货”也会越来越多，“通过第三方平台散卖可以作为一种尝试，但可能起不了多少作用”。
如今，开发商普遍处于“钱紧”状态，债务违约仍时有发生。下行周期中，垫厚现金流成为行业共识，鲜少有企业愿意拿出巨额资金进行收并购。
另一方面，房企多偏爱住宅之类可以实现资金快速流转的项目，办公楼并非首选。因而，卢文曦认为，房企购买上述资产以作投资的可能性不高。
那么，谁会接盘SOHO中国的资产包呢？
虽然不看好房企出手，但卢文曦指出，从上海去年大宗交易买家来看，企业自用占较高比例，因此不排除这种可能。此外，投资机构亦是潜在买家，“机构若将看中的项目打包买下，包装经营后择机出售，亦可获利”。
2021年，中国商业地产交易总额达2253亿元。仲量联行认为，上海仍处于中国商业地产投资市场的前列，其总交易量约占全国的一半。2022年，投资机构将更加细分化，对于最大化资产价值的能力将成为未来收购的关键。
SOHO中国不是没有考虑过投资机构。
去年，该公司曾接洽世界顶级投资公司黑石集团，并于6月达成初步协议，后者拟以现金要约收购SOHO中国91%股份，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元。若交易达成，潘石屹夫妇可“套现”142亿港元离场。
彼时，凭着这宗交易，SOHO中国股价一度创下年内新高。不过，潘石屹的算盘很快落了空。当年9月10日，SOHO中国公告表示，黑石集团决定终止对公司的收购要约。
公告提及，截至当日，概无任何作出要约的先决条件已获达成。鉴于满足先决条件的进展不足，各方评估后一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，也一致同意不会推迟最后截止日。
据SOHO中国此前透露，交易达成的先决条件包括市场监管总局根据中国反垄断法对要约予以批准或视同批准；在市场监管总局批准后，任何司法权区内不存在任何使要约无效、禁止要约实施、就要约施加任何重大条件或义务等。
那时，对于交易终止的原因，外界众说纷纭，但投资者的反应却相当一致。9月13日，SOHO中国以2.98港元的价格大幅低开，此后股价急速下探，期间一度跌逾40%，截至收盘其市值已蒸发超60亿港元。
黑石集团的“失约”被外界解读为潘石屹“清仓”境内资产的失利。在过去几年间，SOHO中国多次将旗下资产摆上货架。据不完全统计，2014年至2021年期间，该公司出售了包括上海SOHO海伦广场、虹口SOHO等在内的超300亿元资产。
短暂休整后，SOHO中国决定将资产“化整为零”进行销售，但这条路是否能行得通仍难下定论。“它肯定也会聘请一些资管、投行等机构帮忙出售，主要销售渠道应该还是这些”。黄立冲补充说道。
记者 孙婉秋
编辑 左宇
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