1月18日晚间，港交所公布了德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务”）的招股书。德信服务披露，截至2020年9月30日，公司在管物业共163个，覆盖9个省份26座城市，在管建筑面积约2310万平方米；已订约管理226项物业，合约总建筑面积为3540万平方米，覆盖12个省份的31座城市。
招股书显示，2018年、2019年及2020年前9个月，德信服务收入分别为3.98亿元、5.13亿元及4.98亿元，利润分别为2250万元、5060万元及8070万元，毛利率分别为23.9%、28.3%及33.6%。
与部分物管企业高度依赖母公司不同，德信服务来自第三方业务占比较高。
截至2020年9月30日，德信服务163项在管物业中，由独立第三方开发商开发的物业有100项，占在管总建筑面积的66%；由德信集团及合营、联营公司开发的物业有63项，占在管总建筑面积的34%。
收入结构方面，于2018年及2019年、2019年前9个月及2020年前9个月，由德信集团所开发物业提供的物业管理服务产生的收入，分别占公司同期物业管理服务所得总收入的22.2%、25.4%、26.2%及26.2%。
不过，德信服务与德信集团之间的关系，不只是集团将物业交由德信服务来管理，还有资金方面的往来。德信服务在招股书中明确表示，公司于过往业绩期间，曾向德信控股的附属公司提供计息垫款。
关于计息垫款的信息，并没有作为单独列项进行公布，而是分散于招股书几处进行了披露。
“我们的融资收入为银行存款的利息收入，以及向胡先生（编者注：胡一平）所控制的其他实体，做出垫款所产生的利息收入。”德信服务方面表示。
德信服务并未披露向德信控股附属公司垫款的详细金额，但公布了垫款的利息收入。
招股书披露，公司于2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九个月，涉及有关计息垫款的利息收入分别约为0元、90万元及160万元。
在“融资收入及融资成本”一栏，德信服务则就垫款的利息水平进行了披露：“于过往业绩期间，我们向关联方做出利率为12%的计息垫款。”
据了解，截至2020年9月30日，德信服务的有关垫款及相关利息，已悉数结清。
“12%的利息相当高了。虽然还不知道有多少垫款，但按这样的利息和利息收入来推算，垫款金额不会太少。”上海一家房产机构分析师告诉记者。
就垫款行为所潜藏的风险，德信服务坦陈，“倘我们就该等垫款及相关利息遭受中国人民银行的处罚或不利司法裁决，我们的现金流量、财务状况及经营业务，可能受到不利影响。”
对于德信服务为何向德信控股附属公司提供计息垫款，以及共提供了多少垫款，记者1月19日联系德信集团进行采访，不过截至发稿，暂未收到对方回复。
虽然外界暂不知德信服务向德信控股附属公司提供垫款的更多信息，但对股权关系进行溯源，可看到大框架之下，公司之间的一些关系。
对德信服务的发展历史及股权进行溯源，一家名为盛全物业的企业，为德信服务展开物业管理的主要平台。
公开资料显示，盛全物业于2004年成立，初始注册及实缴资本为100万元。成立之初，德信控股和杭州互丰置业咨询有限公司分别持有盛全物业51%及49%股份。此后于2004年、2014年，经历一系列股权转让及注册资本增加后，盛全物业由德信控股集团董事长胡一平所控制。
据德信服务招股书，公司上市重组前，胡一平持有德信控股91.61%股权，德信控股持有盛全控股81.79%，而盛全控股为盛全物业控股股东。招股书公布的信息显示，对公司架构进行调整后，胡一平仍是盛全物业的实控人。
另据德信中国2020年半年报显示，“本公司最终控股股东，为胡一平先生。”
业内人士表示，去年至少有17家物业公司上市，获得了资本市场较高的估值。物业管理板块被投资者持续看好，除了属于轻资产，另一原因在于其可以“永续经营”。而物业公司，也被不少开发商视为“现金奶牛”。
但德信服务的案例中，物业管理公司向开发商的关联公司高息垫资，让外界看到了房企与物业管理公司之间另一层联系。
“去年及今年上市的物业公司一个重要特点是，物业管理业务是从房企中剥离而来，有不少是同一个控股股东，或归到同一家企业或实控人名下。如果物业公司独立性不够，或相关监管缺失，是否还会有物业企业向开发商垫资的情况，值得关注。”前述上海房产机构分析师认为。