本文来源：时代周报 作者：刘婷
物业资本化热潮中，已有近60家企业登陆资本赛道。投资人选择标的剧增，物企故事越来越难讲，独特性愈发重要。
3月28日，“商管第一股”卓越商企（06989.HK) 发布年报并举办业绩发布会。
2021年，卓越商企服务实现营业收入34.7亿元，同比增长37.3%；毛利润为9.6亿元，同比增长44.6%；归母净利润为5.1亿元，同比增长57%；毛利率为27.7%，提升1.4个百分点。
尽管整体毛利率走高，但卓越商企基础物业管理服务毛利率从2020年的24.1%降至22.9%。对此，卓越商企表示，基础物业管理服务毛利率下降原因为“减免缴纳社会保险供款的监管支持政策所致”。
对于业绩指引，卓越商企管理层人士指出，到2025年，公司将保持营业收入高速增长、毛利率稳步提升，规模实现翻倍增长；在客户方面，增值服务将实现翻倍增长，战略客户新增收入占比一步稳步增长。
在业绩会上，卓越商企服务董事会主席、执行董事李晓平指出，公司现金流比较充裕，董事会决定，今年的派息比例为70%，未来3年派息比例不低于50%。
规模竞争白热化
过去一年，是物企比拼规模的关键一年，行业总规模达到342亿平方米。百强企业的市场份额进一步提升至30.76%，较2020年增加1.61个百分点，集中度进一步提升。
行业快速发展，身处其中的企业都不想掉队，卓越商企亦是如此。
2021年，卓越商企总合约物业面积为5677万平方米，同比增长27%；总在管全委物业面积为4120万平方米，同比增长29%；合约项目覆盖城市50座，在管项目覆盖城市41座。公司在管项目中，位于一线、新一线城市在管面积占比达85%。
其中，商务物业领域是卓越商企的业务重点。2021年，卓越商企服务非住宅物业在管面积占比66%，其中商务物业在管面积为1793万平方米，占比44%。
业绩会上，当被问及如何看待物业赛道竞争格局时，卓越商企执行董事、总经理郭莹表示，未来行业和房地产相关性会越来越减少，更多是依靠物企自身独立市场化的能力，以及企业品牌和核心优势来取得更多的市场份额。
“行业一定会回归到服务行业的本质，即为客户创造价值、为客户提供更加有性价比的产品和服务等。”郭莹指出，未来企业如何实现可持续发展，关键在于建设核心能力。
关注货架上的物业资产
收并购是规模助推器。过去一年，上市物企加大在商企物管领域的投资和收并购。
根据中指研究院数据，截至2021年12月，在物业行业招标统计当中，商办物业占据行业第三方市场拓展总量的45%，约是住宅物业第三方市场拓展量的3.5倍。
为实现规模扩张，卓越商企将独立外拓作为工作重点。
2021年，卓越商企市场新拓第三方非住宅物业合同达121个；市场新拓第三方非住宅年化合同金额为5. 27亿元；市场新拓第三方非住宅总合同金额为15.74亿元。
报告期内，卓越商企独立第三方业务占比达到59%，管理来自第三方的基本物业服务收入占比61%。
2021年下半年以来，多家房企陷入流动性危机。多家房企将物业板块摆上货架，市场上物业公司标的剧增。
郭莹透露，卓越商企关注到有部分房企在周期中出现困难，也会关注相应的标的。对于卓越商企来讲，关注的标的需有一定体量的商务物业，一线或者是新一线城市和高端住宅物业也在关注范围内。
时代周报记者获悉，卓越商企主要通过股权合作模式实现全国化业务布局。
卓越商企在年报中指出，不同于“一揽子”全资收购模式，公司更加注重与原股东长期合作和共同发展，采用收购控股权、与合作方组建合资公司共同运营等多样化的合作方式，与原股东一起推动合作公司的发展壮大。