（文/张玉 编辑/马媛媛）物业行业的高估值红利依然在持续。一位头部上市房企的内部人士向观察者网坦言，物业板块的估值比地产板块高出不少。“每次看到我们物业板块估值居于高位，而地产板块仍在原来位置上下波动，都很羡慕物业的同事。”
高估值和高红利吸引着一大批房企纷纷拆分物业板块上市。当越来越多的物业公司奔向赴港上市的大潮，资本市场渴求着新的故事。而如何给资本市场讲一个好的故事，对于物业企业的上市及后续的估值表现颇为重要。
5月17日，越秀地产发布公告称，公司建议分拆旗下物业公司越秀服务并于港交所主板独立上市，暂定保证配额的记录日期为2021年6月2日，买卖合资格享有保证配额股份的最后日期为2021年5月31日。
依托于背后的政府及广州地铁的资源，越秀服务此次带来的新故事正是“轨交+物业”的TOD模式。
左手收购右手融资
在物业公司上市的风口之下，2020年，越秀地产也开始为物业公司上市做准备。当年10月，越秀地产直接全资附属公司GCD在香港注册成立越秀服务。经过系列配发及发行后，CGD China持有越秀服务10.18亿股份并拥有越秀服务100%股权。
地铁物业是越秀服务为自己打出的“新招牌”。2020年11月23日，广州地铁、越秀物业发展、广州地铁环境工程及广州地铁物业管理订立一份股权转让协议。据此，越秀物业发展收购广州地铁环境工程67%股权及广州地铁物业管理67%间接股权。代价为人民币2.82亿元。其中，越秀物业发展为越秀服务主要营运的全资附属公司。
前脚收购广州地铁相关工程，越秀服务后脚就通过输出股权进行“融资”。在收购广州地铁旗下两家公司后，2021年2月8日，越秀服务、越秀地产、GCD China 及广州地铁投融资订立一份投资协议。据此，广州地铁投融资同意以3.3亿元认购越秀服务9035.97万股股份。
公开资料显示，广州地铁投融资是一家在香港注册成立的公司，主要从事投资控股。其是广州地铁的直接全资附属公司。
由此计算，通过这笔“一进一出”的生意，越秀服务仅花费了4800万元就拥有了对于广州地铁环境工程及广州地铁物业管理的控制权，同时实现了与广州地铁的深度绑定。
越秀服务方面表示，公司主要通过与越秀地产的控股关系与广州地铁投融资建立关系。换句话说，越秀服务之所以能够实现与广州地铁的紧密关系与控股股东越秀地产的“背景关系”密不可分。
公开资料显示，越秀地产的第二大股东为广州地铁。背靠广州地铁，近年来，越秀地产也不断拓展自己的TOD规模。
2020 年，越秀地产成功收购了广州星樾山畔（水西项目）和广州星汇城（镇龙项目）两个TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备103万平方米。截止2020年底，集团共拥有5个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到388万平方米，约占集团大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。
不过，地铁物业的发展并非一帆风顺。在2020年全年业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾指出，过去是按照广州市地铁的发展进场，优选一些站点纳入自己的拓展目标。不过，由于地铁牵扯到拆迁等问题，节奏上可能会有一定的偏差，但是会积极配合广州地铁的工作。
同策研究院分析师肖云祥向观察者网表示，目前我国城市面积扩张明显，新城区建设普遍，在经济、人口满足的条件下，地铁建设成为重要的公共交通方式，也就是说，未来将会有大量的地铁站点形成，从而对地铁站点物业管理产生需求。需要注意的是，地铁开发周期较长，会影响到项目获取的速度，进而影响到此模式获取项目的规模量，“住宅物业还是核心”。
超九成非商营收来自母公司
越秀服务的历史可以追溯到1992年，公司在广州开始提供非商业物业管理及增值服务。
截至2020年9月30日，越秀服务已经将自己的业务网络拓展到内陆9个省份的16个城市及香港，签约面积达3770万平方米，覆盖181个非商业物业（包括162个住宅物业。）
越秀服务方面表示，公司的非商业物业组合主要包括住宅物业，其次是工业园及公建物业。其中，物业管理服务包括清洁、安保、园艺、维修和保养。非业主增值服务包括案场及示范单位管理及交付前的支付服务、车位销售协助服务、配套物业租赁服务、前期规划及涉及咨询服务。此外，越秀服务还提供家居生活服务、空间运营服务以及装修、拎包入住服务。
2018~2019年以及截至2020年9月，非商业物业管理及增值服务收入分别为4.94亿元、6.03亿元及5.36亿元，占同期营业收入的总额的64.8%、67.3%及68.5%。
进一步细化，从非商业物业具体的地域分布来看，越秀服务多数贡献营收的项目来自于大湾区。2018~2019年及截至2020年9月，来自大湾区的营收分别为2.12亿元、2.25亿元及1.91亿元，占非商业物业管理及增值服务收入的比例分别为83%、82.4%及79.9%。
主要客户群体方面，除了依赖越秀地产拓展“地铁物业”，从整体营收来看，越秀服务与母公司的关系也非常紧密。
招股书显示，越秀服务向广州越秀及越秀地产及其各自的合营企业、联营公司或其他关联方以及独立第三方提供服务并产生收入。独立第三方客户主要包括业主、住户、业主委员会及房地产企业。
2018~2019年以及截至2020年9月30日的9个月，从非商业物业管理及增值服务分部来看，来自广州越秀及越秀地产及其各自的合营企业、联营公司或其他关联方的营业收入分别为2.37亿元、2.57亿元及2.23亿元，占总营业收入的比例分别为93.7%、93.8%以及93.3%。来自独立第三方的营业收入占比仅在6%左右波动。
“长期依赖母公司项目供给，其成长性是担忧的，按照2020年母公司的合约销售面积379万平方米来看，1-2年后才能陆续获得这些项目。”肖云祥建议，公司需要主动拓展第三方市场，特别是在上市后，可将部分所融资金用到横向收并购当中。