* 本文数据截止至2021.4.20
经历了2020年疫情考验，物业管理行业实现价值重塑，并迎来上市潮，截至2021年4月20日，物业板块A股和港股上市企业共计45家，其中2020年全年共18家，为历年之最。
随着2020年物企年报季基本落下帷幕，42家物企交出了各自的“答卷”，上市物企经营业绩亮眼，总营收超过千亿元，平均营收增速达到36.6%。盈利能力方面实现快速上升，42家上市物企的净利润总值达190.3亿元，同比增长68%，净利润均值为4.53亿元，整体发展向好。
与此同时，受资本对利润的追逐的刺激，各企业间的竞争也变得日益激烈。随着人力成本、物价的不断上升，物业费上涨却遥遥无期，物企的生存变得举步维艰，寻找新的利润增长点迫在眉睫，多种经营成为必选题。
在这过程中，房地产市场的发展和变化给物企提供了房屋租赁的市场环境，在这其中，布局企业超六成，头部企业租售收入与行业龙头差距巨大，混战在所难免。
从已经上市的物企及其母公司的租售业务布局来看，61%的企业已布局租售业务，其中14.6%的企业租售业务不属于物业板块，而是单独隶属集团或地产公司。截至2021年4月20日，共有11家上市物企披露租售业务相关收入情况，据已披露的业绩报告显示，目前在租售业务相关收入方面，旭辉永升服务收入最高，为1.92亿元，而同期贝壳营收高达705亿元，两者相差超过350倍。从租售业务在整体营收中所占的比例来看，在披露企业中旭辉永升服务该业务的收入占总营收比例最高，为6%，此外，正荣服务、蓝光嘉宝服务、荣万家的占比相对较高，其余整体营收占比仍相对较低。注：正荣服务租售业务收入包含车位管理及其他服务收入、荣万家租售业务收入包含拎包入住业务收入从租售业务收入的增速来看，2020年，蓝光嘉宝服务并购业务频繁，据克而瑞物管的不完全统计，蓝光嘉宝服务全年并购金额近7亿元，并购数量近17次，嘉宝租售及收并购企业租售业务在物业租售中心基础上均积极外拓，租售业务收入增长迅速，增速高达434%，而在被统计企业中租售业务收入平均增速为80%。图：2019-2020年部分上市物企租售业务收入及增速注：正荣服务租售业务收入包含车位管理及其他服务收入、荣万家租售业务收入包含拎包入住业务收入租售业务是提升上市物企增值服务收入的业务之一，市场空间超过万亿。据克而瑞物管统计，自2020年起，上市物企中就已有近5成企业布局租售业务。值得注意的是，其中有部分企业把租售业务提升至集团层面，不仅仅只局限于物业层面，而是将其发展定位放在与物业平行的地位，如恒大房车宝、龙湖塘鹅等。而在仍旧归属物业下属布局的租售业务的企业中，各家发展逻辑也存在较大差异。从物业层面来看，万科与碧桂园虽然都为自营模式，但万科更专注于自身资产服务，其中“朴邻”主要以万科物业房屋交易和租赁业务为主，提供房屋资产服务，包括万科物业旗下分布式公寓品牌。碧桂园则依托物业，不囿于碧桂园名下的楼盘。公开资料显示，碧桂园租售服务中心在全国已开设近300家门店，共有安心置业服务人员1300余名。2017年至2020年，该服务年内收入从8280万元增长至1.76亿元，增长幅度维持在30%左右。从集团层面来看，恒大平台模式，对标贝壳，上市为第一要务，龙湖则采用自营模式，独立培育，加大外拓。2021年1月26日，龙湖集团在原先的四大航道（地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务）之外，新增两条航道,分别是:C5租售航道，C6装饰装修航道。2020年贝壳上市，在资本市场得到充分认可，房企、物企纷纷摩肩擦踵入局，安居客等平台性企业也紧随其后，4月9日，安居客正式向港交所递交上市申请。日前，58同城CEO姚劲波更在朋友圈隔空喊话，剑指贝壳“垄断”，其火药味十足，行业竞争正愈演愈烈。事实上，资本加持已非首次，早在2015年互联网中介爱屋吉屋入局，其联合创始人邓薇在创业伊始喊出口号：“我们要用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。”而爱屋吉屋当时“低成本+高效率”的模式在资本市场确实得到了极强的呼应，爱屋吉屋仅用一年零三个月就完成了五轮融资，在资本的刺激下，爱屋吉屋2015年房产交易额高达400亿人民币，成交超过2万套房子，这个数字链家走了十年，爱屋吉屋只用了一年，但最终爱屋吉屋依然倒在历史的车轮里。我们认为，租售市场生存及发展的关键是“交易效率”，不管是房企、物企，还是传统中介，亦或是其他平台，都得围绕这个核心生存，其延伸出来就是“房（房源）、客（客户）、人（团队）”这三个核心要素。不管是任何身份进入这个市场，都是围绕这三个元素在进行争夺。而对于物企而言，租售业务的发展，最大的优势在房源和客户两方面，但如何突破企业自身的房源、客源限制，做到市场化房源、客源匹配，是物企重点关注方向之一，而在操作团队上面，传统物业从业人员已较难满足租售业务实操需求，企业该业务组织架构的搭建及人才的培养值得关注。不管是对物企多经业务想象空间的吸引，还是房企不得不摆脱渠道的战略布局需要，租售业务已然成为房企、物企、平台企业的必争业务之一，随着这些企业不断加码，行业竞争将更加激烈。短期来看，2021年企业在租售动作将更加频繁，由于房屋租售标的金额大，佣金丰厚，可以预见2021年部分物企租售收入将大幅提升！长期来看，多数企业各项能力的提升，生态的打通还需时间，竞争态势将可能维持较长一段时间，而在资本加持下，部分头部企业或可利用自身优势快速占领市场，市场一家独大格局将不复存在！版权声明：本文源自 网络， 于，由 楠木轩 整理发布，共 2430 字。
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