国金证券：一二手房合计同比增长，百强销售低位收官

乐居财经 李礼 1月2日，国金证券发布房地产行业周报。       行业点评　　本周A股地产下跌，港股地产、物业板块上涨。本周（12.23-12.29）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.1%，沪深300指数涨跌幅为+2.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+3.1%。　　全年土地市场成交继续缩量，房企更聚焦核心城市核心地块。2023年全国300城宅地成交建面48722万㎡，同比-21.9%；成交楼面价5795元/㎡，同比+7.0%；平均溢价率4.76%，同比提高1.71个百分点。2023年保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。　　本周新房销售同环比上升，受低基数和政策带动，一线城市同环比增幅明显。本周（12.23-12.29）35个城市商品房成交合计569万平米，周环比+30%，周同比+11%。其中：一线城市周环比+31%，周同比+29%；二线城市周环比+30%，周同比+5%；三四线城市周环比+30%，周同比+12%。　　本周二手房成交同比上升，环比下降，整体成交规模维持稳定。本周（12.23-12.29）15个城市二手房成交合计179万平米，周环比-6%，周同比+59%。其中：一线城市周环比+6%，周同比+30%；二线城市周环比-8%，周同比+73%；三四线城市周环比-22%，周同比+2%。　　2023年一二手房合计成交面积同比正增长。2023年1月1日至12月29日，35城新房成交面积19755万方，同比-11.1%，在2022年的低基数上二次探底；15城二手房成交面积9252万方，同比+27.6%，结束2020年以来的连降趋势；13城一二手房合计成交面积20262万方，同比+4.7%，表明今年系列政策组合拳效果逐渐释放，住房需求较为稳定，但其中结构发生明显变化。随着中国房地产市场进入增量存量并进发展，二手房成交占比提升，根据住建部，今年1-11月二手房交易占比达37.1%，创历史新高。当前全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅，在政策宽松的环境下，后续二手房成交或保持较高的活跃度。　　百强房企销售累计同比跌幅继续扩大，全年低位收官。根据克而瑞，2023年1-12月百强房企全口径销售60064亿元，累计同比-17.7%，较1-11月跌幅扩大2.2pct。12月单月全口径销售4775亿元，同比-37%，各梯队房企同比均明显下滑，环比+11%，环比略有翘尾但幅度小于往年。从各梯队房企表现来看，1-12月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100销售金额累计同比分别为-13%、-18%、-23%和-24%，头部房企韧性相对更强。中等规模的地方国资房企表现两眼，全年销售逆势增长，其中建发、越秀的同比增幅超过10%。总结而言，2023年行业持续深度调整的背景下，供给侧分化加剧，央国企表现好于民企及混合所有制，如中海、华润、招商、建发、越秀、华发等经营稳健、以改善型为主的房企能够把握市场窗口机遇，积极营销去化。　　投资建议　　2023年楼市收官，从市场来看增量存量并进，二手房占比持续提升，一二手房合计成交同比正增长；从房企来看，部分央国企2023年实现销售逆势增长。行业持续分化下，更考验房企的产品、服务、品牌等核心竞争力。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。　　风险提示　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。