来源： 凤凰网房产上海站
曾有人将2019年称作“物管上市井喷年”，如今来看，2020年的情况将更为热闹。
数据显示，2019年全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当，是物企上市数量最多的一年。
今年这一纪录将被改写。据克而瑞数据，目前已有25家房企子公司分拆上市取得进展，这其中不乏像世茂服务这样的高质量高增长的“明星”企业。
10月29日早间，世茂服务发布最终招股及定价结果。最终发售价格确定为每股16.60港元，合计发行5.88亿股，预计募集资金56.94亿港元。
其中香港发售部分，认购合共815,342,000股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的合共58,824,000股香港发售股份约13.86倍。
国际发售项下初步提呈发售的发售股份已获大幅超额认购，相当于国际发售项下初步可供认购的合共529,412,000股发售股份约10.90倍。
公司股票预计于10月30日在港交所挂牌交易，股票代码00873.HK。10月30日，世茂服务（0873.HK）正式在香港联合交易所主板挂牌上市。本次上市共发行5.88亿股，每股定价16.6港元，共募集资金约110亿港元（超额配股权行使后）。
据世茂服务早前披露更新后招股书披露显示，截至2020年6月末，世茂服务收入为15.64亿元，同比增85.1%；利润为2.54亿元，同比增133.9%。
截至2020年6月末，世茂服务合约总建筑面积达1.255亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市。其中包括，管理293项物业，总在管建筑面积为8570万平方米。合约建筑面积为1.26亿平方米。世茂服务收入为15.64亿元，毛利为5.32亿元，利润为2.55亿元。据测算，世茂服务有望成为目前为止最大的物业公司IPO。
截至10月12日，世茂服务在管面积1.018亿平方米，在管物业393项，合约面积1.443亿平方米，合约物业615项。
规模之外，母企依赖度低独立第三方项目和增值服务增长快是世茂服务的另外两大亮点，而这些获奖帮助其在日益拥挤的物业赛道中脱颖而出。
内生并购双驱动 世茂服务有望加速增长
今年上半年，上市物业公司整体业绩表现可圈可点。尤其是在新冠肺炎疫情冲击之下，多数上市物业公司的业绩逆市上扬，表现出强劲的抗周期性。
据亿翰智库旗下嘉和家业物业服务研究院的数据显示，28家上市物业公司的整体营业收入达385.8亿元，营收同比增幅达39.7%；净利润为54.7亿元，同比增长49.6%。
业内人士预计，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段，3-5年内行业将快速裂变，物业公司的高增长仍然会持续。
相较前两年，房企子公司资本化动作明显加速，受疫情等因素影响，下半场的上市节点也更为紧凑。然而，上市并非一劳永逸之策。从近期上市物企的质素来看，多数仍存在规模硬伤、区域局限、以及严重的母公司依赖症。
以合景悠活为例，招股书显示，截至2019年底，合景悠活其订约管理191个项目，156个来自母公司及其关联企业，占比达82%。
收入方面，2017-2019年，合景悠活分别实现营收4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，净利润分别为4414万元、7968万元、1.85亿元。三年间，来自母企合景泰富集团开发物业提供的物管服务收入，分别占物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。
反观世茂服务。除依靠世茂集团发展业务外，世茂服务也在通过独立收购扩张，扩大市场份额。招股书中提到，世茂服务如今大部分收入来自独立于控股股东或彼等各自联系人的第三方业主或第三方房地产开发商客户。截至20192020年126月3130日止年度，世茂服务67.670.5%的收入来自独立客户第三方。
2020年1-8月，公司又先后收购广州粤泰的全部股权，福晟生活服务的51%股权，成都信谊的67%股权，北京冠城的全部股权，浙大新宇的51%股权，大幅增加公司的在管合约面积。通过并购及內生双驱动的扩张模式，公司业务规模有望加速增长。
增值服务日益成为新增长点
综合各家物业公司上半年的经营状况，除了收并购导致规模增长外，嘉和家业物业服务研究院分析人士认为，上半年物业公司的造血能力持续攀升主要是因为疫情期间，社区增值服务成为新业绩增长点。上半年28家物业公司的社区增值服务平均值同比增速达40.3%，这也意味着物业公司增值服务板块逐渐降低对母公司的依赖。
世茂服务也在探索多元化增值服务，且已经成为公司新的收入增长点。
在世茂服务收入构成中，主要分成了物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务。于2019年里，世茂服务在上述三项业务中分别录得收入11.99亿元、6.49亿元和6.41亿元，分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。
虽然物业管理服务这一板块仍是世茂服务最主要的收入来源，但这一情况或许会在未来发生改变。值得注意的是，2017年至2019年里，物业管理服务收入占比正在逐年下降，分别为70.4%、63.9%和48.2%。
增长较快的则是社区增值服务部分，近三年，世茂服务在社区增值服务板块的收入分别为0.63亿元、0.95亿元和6.49亿元，占总收入的比例分别为6%、7.1%和26%。
与此同时，世茂服务近三年来毛利率分别为27.5%、29.4%和33.7%，大幅增加的主要原因便是社区增值服务收入贡献占总收入的百分比上升所致。
按照这一趋势，社区增值服务或将成为世茂服务未来新的收入增长点，而世茂服务显然也正为之努力。2020年8月28日，世茂服务刚刚发布了SUNIT世集这样一个全新的生活服务平台，首个旗舰店就落在上海世茂滨江花园，为老业主提供了更定制化、更高品质的服务。
SUNIT世集至美图书馆
易居企业集团CEO丁祖昱认为，上市物企越来越多是行业走向成熟的标志，未来行业上市进程还将持续，预计还会有一个密集的上市期。但资本市场对物业公司的估值能否继续保持高位存在一定的不确定性。
目前投资者对物业公司的高估值中叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定的风险。上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系，从另一角度看，物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了充分的空间。
对于世茂服务来说，一方面背靠世茂集团，可谓 “大树底下好乘凉”；另一方面，世茂服务上市后，在资本的助力下，也有利于其后续的收并购动作。若按发售价每股发售股份16.60港元计算，共募集资金约110亿港元（超额配股权行使后）(不计及公司因超额配股权获行使而可能发行的任何股份)，公司将收取的全球发售所得款项净额估计约为56.946亿港元。其中，所得款项净额约65%将用于通过多种渠道继续扩大集团的业务规模。
因此，无论是从快速增长的物业赛道，还是从稳健扩张的公司本身，都让我们有理由相信，世茂服务上市后会有亮眼表现，其长期成长价值也值得期待。