观点地产网 在新三板上市时，远洋服务是资产总值、营业收入最大的物业公司。转战港交所主板后，与碧桂园服务、恒大物业、融创服务等头部上市物管公司相比，远洋服务在资产总值、合约规模、营业收入等表现，却成了“箩底橙”。
3月21日下午，远洋服务正式对外公布了上市以来的首份财报。2020年度，远洋服务实现收入约20.23亿元，同比增加10.6%；毛利约5.11亿元，同比增长35.7%；实现年内溢利约为2.63亿元，同比增长27.9%；毛利率较2019年提升4.7个百分点至25.3%；净利率较2019年提升1.8个百分点至13%。
次日（3月22日）上午，远洋服务亦首次召开了年度业绩发布会。当天十点三十分，远洋服务董事局联席主席、执行董事、总裁杨德勇携一众管理层出现在镜头前，包括董事局副主席兼非执行董事朱晓星，副总裁兼增值业务负责人万洁，财务部总经理刘旭。
观点地产新媒体了解到，早于新三板上市前，时任远洋集团副总裁的杨德勇就受命加入远洋服务的前身远洋亿家，他见证了远洋服务两次“敲钟上市”。紧跟杨德勇班底的另一“老臣”则是朱晓星，他现时是远洋集团投融业务中心总经理。
透过管理层背景及业绩会上的发言，可以看到远洋服务是远洋集团旗下一个“排头兵”，所行战略皆围绕后者开展和实行。
杨德勇在业绩会上说道：“在远洋集团内部，要成为远洋集团客户服务业务的主力军，主要是希望未来能逐步地承接远洋集团与服务业相关的一些业务，打造一个轻资产平台，同时成为物业管理上下游业务的开拓者。”
增长“秘密”
首份披露的财报，远洋服务的表现并不突出，从股价变化亦能说明资本市场的情绪。当天，远洋服务股价低开每股4.9港元，跌幅为1.01%；随后，其股价进一步下跌，跌至最低值每股4.56港元，跌幅达到7.88%；收盘价报每股4.76港元，跌幅为3.84%。
对比早前披露2020年度财报的上市物管公司，恒大物业收入同比增长43.3%至105.1亿元、毛利润同比增长128.3%至40.1亿元；世茂服务收入同比增长101.9%至50.3亿元，毛利同比增长88.3%至15.78亿元。从数据可以看出，在物管赛道中，远洋服务为何会受“冷眼”。
从业务项目来看，远洋服务收入增长主要由社区增值服务贡献。2020年，远洋服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别录得13.39亿元、3.68亿元、3.16亿元，同比分别增长9.75%、下跌1.34%、增长33.33%。
远洋服务管理层在会上介绍，如果还原公区广告费收入，社区增值业务售出将达到3.9亿元，整体毛利率高达62%。“我们管理的物业主要是中高端物业，拥有一二线城市优质的客户基础，消费水平高，多元化服务需求大，有利于社区增值服务的开展，未来预计社区增值业务的比例将不断提升。”
财报显示，于2020年，远洋服务在管建筑面积及合约建筑面积分别为4550万平方米、7110万平方米，同比分别增长12.1%、19.7%。从分布城市来看，其中合约面积87%、在管面积90.7%位于一线城市、新一线城市和二线城市。
以业态收入占比来看，2020年，远洋服务住宅社区、商写物业、公共及其他物业分别取得8.87亿元、3.6亿元、0.92亿元，同比均录得增长，为8.44%、7.14%、39.39%。
实际上，过去一年里，商写物业领域遭到新冠疫情的重创，收入下滑已是行业普遍现象。远洋服务这一板块能够录得增长，很大程度是实现了提价。远洋服务管理层称：“2020年商写板块盈利能力大幅提升，有多个项目实现提价，毛利润同比增长31%，平均物管费单价高达每月每平米17.6元，远高于行业平均。”
在提高利润公式中。增加收入的另一端是减少成本和支出。疫情，利好的行业除了医疗健康之外，另一个则是物业管理行业。于2020年期间，在各地政府出台防疫政策下，物业管理公司都得到一定扶持。
远洋服务也是受益者之一。期间，其物业管理服务的毛利率由2019年的13.7%增加至2020年的17.9%，该公司称：“主要得益于地方政府减免社会保险供款及实施各种成本控制措施令销售成本下降所致。”
整体来看，2020年，在雇员增加的情况下，远洋服务员工成本反而有所下降，雇员由2019年的5799名增至5928名，员工成本由2019年5.959亿元降至5.793亿元。远洋服务亦在财报中直接指出，社区增值服务通常录得较高的毛利率，原因是利用现有资源提供物业管理服务并减少直接成本，尤其是员工成本。
同时，利好的还包括税务款项的优惠。一位参加远洋服务投资者会的人士告诉观点地产新媒体，各项利好因素，对公司整体毛利增长还是有不少好处。“去年社保减免对营业成本的影响接近4000万，对毛利率的影响也接近2%。”
而远洋服务整体毛利率提升仅为4.7%。
“两个聚焦”
2020年，可以说是物业管理行业整合的“元年”。
观点指数研究报告显示，2020年上市物业服务企业披露的收并购事件数达到59起，涉及金额近100亿元，平均交易金额为1.7亿元。而2019年同期发生的收并购案例35起，涉及金额约64亿元，平均交易金额为1.83亿元。
2021年，上述现象仍在持续着。“规模制胜”“大就是强”，已经成为了物业管理行业的共识。
和大部分物业管理公司一样，远洋服务上市的目标也是冀图资本市场完成规模上的突破。2020年12月中旬，远洋服务完成上市，募得款项净额约为16.92亿港元，其中约10.15亿港元用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。
由于上市时已是年末，故远洋服务并没有太多收并购动作，体现在规模增长上，仍然未突破“亿级别”。于2020年末，远洋服务合约建筑面积7108万平方米，在管建筑面积4550万平方米，较上期仅增长19.7%、12.1%。
不过，远洋服务报告中显示，公司未来储备建筑面积年内达到新高为2560万平方米，相比2019年增长了35.4%。杨德勇在会上透露，2021年公司将实现合约面积过1亿万平方米，在管面积8000万平方米，收入30亿元，净利润是4亿元。2022年实现管理面积过亿，收入超45亿元，利润超5.5亿元，平均保持在50%以上的增幅。
关于规模增长来源，杨德勇说道：“目标是单盘拓展2000万方，包括自己向市场拓展1500万方，公司（远洋集团）提供500万方。另外，收并购是2000万方，2021年单盘拓展和收并购是五五开。”
随后，杨德勇进一步说道：“2022年起，我们希望单盘拓展为主，收并购为辅，第三方项目面积的占比超过50%，拓展方式主要是单盘拓展和收并购，去年我们单盘拓展了900多万方，较2019年增加了接近11倍。”
谈到拓展计划时，杨德勇变得“滔滔不绝”。说完计划后，他再次补充了收购标的的标准。
“我们主要收购标的是合约面积大约300万方，年收入大于5000万元，且净利率不低于8%的公司。2020年平均价格是PE倍数为10到12倍，预计2021年还会有一定的提升，大约在10到14倍。目前执行的是10到15倍，这个比较符合行业的情况，也具备市场竞争力。”
实际上，远洋服务收购计划始终围绕着远洋集团的需求进行开展。上述参与远洋服务投资者会人士分析道：“从高层战略制定也透露出远洋服务只是一块拼图，也就是远洋集团内部客户服务业务的主力军，未来逐步承接集团与服务业相关业务，打造成一个轻资产平台。管理层披露未来将有‘两个聚焦’，一个是聚焦在远洋集团核心布局区域，一个是聚焦在住宅和商写业态。”
在杨德勇的设想中，收并购渠道也是以远洋集团、远洋资本、远洋服务三方协同的方式进行。他在业绩会上表示：“我们通过协同远洋集团、远洋资本向一些城市本地的开发商提供全链条的综合解决方案，协同来获取收并购的资源。目前储备收并购项目规模大约800万方，其中80%是外部市场资源，预计转化率能达到30%到50%。”
其中，商写项目是远洋服务拓展中最为看重的板块。远洋服务管理层表示，目前，商写项目在管项目23个，在管面积270多万平方米，占总收入接近三分之一，预计未来收入复合增长率超过70%，整个收入占比将提升到35%，
不过，在2020年收并购潮中，不少头部物业管理公司已经开始在补强短板，包括恒大物业15亿元收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权，补强酒店、公共服务等业态；龙湖物业12.73亿元收购亿达服务，补强产业园区业务。
这也意味着未来物业管理公司要“大而全，才能强”。