华南城高息发债：连续两年销售不及预期 现金不够覆盖短债

　　新浪财经房产|大眼楼管 王永

　　8月6日，华南城发布公告称，已于8月5日与金融机构订立协议，发行2亿美元优先票据，到期日为2021年8月11日，融资用途为现有债务再融资及一般公司用途。

　　本次发行优先票据票面利率为11.5%，考虑到发售价为票据本金额的98.191%，真实利率达到13.309%。

　　目前的华南城面临着巨大的偿债压力，截至2020年3月31日，华南城账面现金为32.32亿元，而其短期借贷及长期借贷的当期到期部分高达136.05亿元，现金远远不够覆盖短债。

　　华南城偿债压力大 2019年以来美元债融资成本超过10%

　　根据Wind统计数据，今年以来内房企发行的142次海外债中，票面利率最低达到2.375%，最高为14.75%，中位数为7.7%。华南城高达11.5%的发债票面利率无疑是比较高的。

　　事实上2019年以来，华南城就在各种渠道频频融资。2019年3月及6月，发行2.6亿美元优先票据（合为一笔），票面年利率达到11.875%。2019年12月及今年1月，又发行3.5亿美元优先票据（合为一笔），票面利率为11.5%。2020年2月及6月，发行3.5亿美元优先票据（合为一笔），票面年利率10.875%。

　　截至2020年3月，利率较高的优先票据占到有息负债的42%。此外，公司还在境内发行中期票据、企业债融资。

　　2019年以来，华南城整体融资成本在抬升，融资成本从上年的7.17%上升至7.85%。（华南城财报截止日为每年3月31日）。高企的发债成本则从一定程度上反映了华南城目前面临的偿债压力！

　　根据Wind数据，截至2020年3月31日，华南城账面现金为32.32亿元，而其短期借贷及长期借贷当期到期部分高达136.05亿元。现金远远不够覆盖短债，308亿元的有息负债中，短债占比达到44%。

　　2019财年产生的利息高达26.38亿港元，资本化利息达到21.21亿港元。无论是高企的短期有息负债还是利息支出，对公司来说都是不小的压力。

　　连续两年销售不及预期

　　2018年华南城销售未完成160亿港元的销售目标，2019年销售金额135.14亿港元，不仅未完成目标，还较上年下滑约7.9%。

　　华南城首席财务总监陈茂昌在6月30日的业绩会上介绍，华南城2020/21财年的合同销售目标仍为160亿港元，将第三次尝试冲击160亿。“2019/20财年只完成了135亿，主要是受疫情影响，前三季度基本和目标一致，第四季度受疫情影响，所以有一定落差”。

　　在销售连续两年不及预期的同时，华南城的业绩也在下滑。2018年营收仅增长9.56%，净利润则下滑了27.94%。2019年营收下滑3.91%，净利润下滑19%。

　　华南城一直强调自己“和房地产行业不同”，公司定位是现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台，管理层也一再强调公司定位为“商贸+物流”平台的开发商及运营商。但是其收入仍主要来自物业销售，多元化业务占比较低。

　　和其他房产商比起来，公司面临明显的周转慢的难题。根据Wind数据，2019年华南城存货周转率仅为0.13，在香港内房股中排在最后，同期金茂、碧桂园、远洋等央企存货周转率超过0.4。

　　近几年，华南城的存货一直在攀升。2017年3月31日为215.65亿元，到2020年3月31日已经攀升至369.44亿元。存货主要是可出售物业，这从另一方面反映出公司去化较慢的问题。

　　在销售下滑的同时，公司的现金流已经开始出现减小的迹象。截至2020年3月31日经营活动现金流净额为29.42亿元，同比下滑了52%。在疫情影响下，高息发债的华南城，短期内面临的压力并不小。